成交量下滑，主要城市居住用地價(jià)格漲幅回落，部分城市房?jì)r(jià)開(kāi)始出現同比下降，不少信息顯示樓市正在發(fā)生積極變化。筆者認為，目前樓市調控正步入“敏感期”，有一定效果，但基礎仍顯薄弱，各地應加強既有政策的落實(shí)和執行力度。
　　溫家寶總理近日在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上指出，當前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jì)r(jià)格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的局面沒(méi)有根本改變，有的地方落實(shí)中央調控政策的措施也不夠有力，總的調控效果還有待鞏固和加強。
　　的確，目前樓市博弈氛圍依舊濃厚，一邊是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抱著(zhù)調控松動(dòng)幻想死扛不降價(jià)，另一邊是消費者認為房?jì)r(jià)仍高。以北京春季房展會(huì )為例，開(kāi)發(fā)商咬牙不降價(jià)，只是象征性地給點(diǎn)小禮物作為營(yíng)銷(xiāo)噱頭；而消費者并不買(mǎi)賬，購房意愿極低。與以往明顯不同的是，房展組委會(huì )僅公布了“登記人數”和“看房人數”，絕口不提“成交量”。
　　這或許可以從以下一組數據中找到答案�！版溂业禺a(chǎn)”在此次展會(huì )上的調研統計顯示，僅13%的受訪(fǎng)消費者打算近三個(gè)月內購房，87%的受訪(fǎng)消費者把購房計劃推遲到三個(gè)月以后，其中半年以后購房的受訪(fǎng)消費者占65%。
　　事實(shí)上，在一系列調控舉措下，天平正向有利于購房者一方傾斜“存貨大增、現金流巨減、負債激增、融資渠道急劇縮窄”是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現狀。
　　這也可以從一組數據中看出端倪。截至4月18日，94家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報，其經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-760.3億元，同比大減1249億元。Wind數據顯示，可統計的91家上市房企2010年末的存貨總量達8055億元，同比增長(cháng)40.5%。
　　更為重要的是，今年以來(lái)央行已四次上調存款準備金率，去年曾六次上調，大型金融機構存款準備金率達到20.5%的歷史高位。據測算，每上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，約可凍結商業(yè)銀行資金3500億元。在連續上調后，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款愈加困難，資金壓力加大，這在中小房企表現得更為明顯。
　　成交下滑、資金趨緊，無(wú)疑將加大開(kāi)發(fā)商的降價(jià)壓力。但應該看到，新盤(pán)打折促銷(xiāo)的仍屬少數，大規模降價(jià)尚未出現，有些開(kāi)發(fā)商仍幻想調控會(huì )放松，會(huì )像以往一樣扛過(guò)去。
　　筆者認為，在目前這一“敏感期”內，必須打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和相關(guān)利益群體的幻想，進(jìn)一步加強地方政府對既有政策的落實(shí)和執行力度，而這是樓市調控效果能否鞏固和擴大的關(guān)鍵。
　　歷史經(jīng)驗告訴我們，樓市調控可謂“逆水行舟，不進(jìn)則退”。自2003年以來(lái)，樓市調控政策持續不斷，但多數沒(méi)有實(shí)現預期效果，幾乎每輪調控過(guò)后都會(huì )出現新一輪房?jì)r(jià)報復性上漲，陷入“屢調屢漲”的怪圈。造成這種局面的原因是多方面的，但可以肯定的是，政策落實(shí)不到位、執行不力是關(guān)鍵。
　　欣慰的是，無(wú)論是國務(wù)院督察組正在對部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監督檢查，還是國務(wù)院常務(wù)會(huì )議傳達出的信息，均顯示樓市調控政策不會(huì )半途而廢，力度將不斷加強�？梢灶A見(jiàn)，今年將是樓市調控的“攻堅年”，如果打不破僵局，不排除新調控政策出臺的可能性。