昨天（4月18日）房地產(chǎn)數據公布，從一些前瞻性數據看，房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)隱現。
3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格，同比下降的有2個(gè)，比2月份增加1個(gè)，同比漲幅回落的有46個(gè)城市，比上月增加16個(gè)。3月份，同比漲幅在5%以?xún)鹊挠?6個(gè)，比2月份增加2個(gè)。由于二手房住宅價(jià)格注水成分較多，新建商品住宅的網(wǎng)簽數據相對準確得多，從新建商品房住宅價(jià)格看，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的有12個(gè)城市，持平的有8個(gè)城市。相對較為敏感的環(huán)比數據下降和持平的城市個(gè)數增加了6個(gè)，環(huán)比漲幅比2月份縮小的城市有29個(gè)。
這是調控政策效果積累后的成果，這樣的數據雖未必令人滿(mǎn)意，但價(jià)格拐點(diǎn)隱現，房?jì)r(jià)走穩有了基礎。
最樂(lè )觀(guān)的看法是，新建商品房?jì)r(jià)格環(huán)比下降。環(huán)比持平、下降、漲幅縮小的有35家，占比一半。從同比來(lái)看情況顯然并不樂(lè )觀(guān)，雖然46個(gè)城市漲幅回落，考慮到去年上半年房地產(chǎn)價(jià)格處于歷史高位區域，定基較高的石家莊等城市依然處于歷史高位，說(shuō)明一些三、四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上升依然較瘋狂。
以上數據說(shuō)明，中國的房地產(chǎn)調控從環(huán)比看起到了一定的作用，但地區性失衡的現象越來(lái)越突出，三、四線(xiàn)城市把其他地區的限購當作了擴張地盤(pán)的機會(huì )，他人之降價(jià)就是自己之漲價(jià)的機會(huì )。如果三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續上升，將導致工商業(yè)成本急速躥升，透支中國中西部地區未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的空間。因此，在著(zhù)重調控一線(xiàn)城市的同時(shí)關(guān)注三、四線(xiàn)城市的逢低擴張，是未來(lái)調控工作的要點(diǎn)。
春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標可供觀(guān)察。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量與商品房庫存這兩大重要指標，說(shuō)明市場(chǎng)總體而言已經(jīng)轉向平淡，未來(lái)只存在短暫的結構性投資機會(huì )。
成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數研究院的數據顯示，3月該機構監測的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。所監測的重點(diǎn)城市同比全線(xiàn)下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。標志性的高房?jì)r(jià)城市出現拐點(diǎn)。中國房?jì)r(jià)第一高的溫州，今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，二手房成交量創(chuàng )下近三年來(lái)一季度交易量最低紀錄，呈現出“量跌價(jià)滯”的局面，新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比有所下降，有9宗土地相繼流拍。
作為投資品遵循的規律就是量在價(jià)先，成交量大幅下滑、現金流吃緊是市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)的前兆。與去年下半年開(kāi)始的調控、成交量下滑相對應，上市房企的現金流下降而庫存上升。據Wind的統計顯示，按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，截至4月11日，兩市已共計有84家上市房企公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長(cháng)42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現不同程度的增長(cháng)，其中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的存貨分別增長(cháng)了48%、83%、12%和27%。按照目前的形勢，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)半年將出現洗牌。
目前調控處于關(guān)鍵階段，拐點(diǎn)不明顯，成交量反復震蕩，2月下行后3月出現回暖，房?jì)r(jià)爭奪戰正酣。只要調控放松，房地產(chǎn)就會(huì )馬上成為抗通脹的重要投資品。另外還要注意的是要防數據失真，因為今年地方政府出臺的限價(jià)標準多是針對新建住房，而且把保障房也包括在內了，因此，要明白未來(lái)房?jì)r(jià)數據與此前的房?jì)r(jià)數據范圍已不同。