樓市調控為何如此難
2011-04-21   作者:易憲容(中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)  來(lái)源:上海證券報
 
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  易憲容

  溫家寶總理近日在浙江調研時(shí)說(shuō),住房供應和房?jì)r(jià)問(wèn)題涉及人民群眾切身利益,關(guān)系經(jīng)濟健康發(fā)展、社會(huì )和諧穩定,中央加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的目標是明確的,決心是堅定的。各級政府要切實(shí)擔負起責任。
  溫總理這番話(huà),表達了幾層意思。其一,住房是最大的民生問(wèn)題,直接關(guān)系到民眾切身利益,這是通過(guò)住房供應及房?jì)r(jià)表現出來(lái)的;其二,住房問(wèn)題關(guān)系國家經(jīng)濟健康穩定發(fā)展、關(guān)系整個(gè)社會(huì )和諧穩定,住房因此既是經(jīng)濟問(wèn)題,也是社會(huì )及政治問(wèn)題,對此不可掉以輕心,也不可短期化,而是要看到住房問(wèn)題重要性與嚴重性;其三,政府對當前國內住房市場(chǎng)的調控決心不會(huì )因內外形勢變化而改變;其四,對于房地產(chǎn)市場(chǎng)調整,地方政府也要負起責任。
  可以說(shuō),溫總理的上述談話(huà)基本上圍繞著(zhù)2010年國十條、2011年新國八條的宗旨與目標展開(kāi)的,就是要嚴厲打擊住房的投機炒作,讓住房市場(chǎng)回歸到居住功能。不過(guò),人們一定會(huì )問(wèn),為何有好的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的宗旨及目標,但住房市場(chǎng)調控效果卻不盡如人意?為何市場(chǎng)上對政府的調控決心不以為然?如果這樣,國內住房市場(chǎng)又會(huì )走到哪里?我曾提出住房市場(chǎng)的利益沖突將是未來(lái)十年中國社會(huì )最大的風(fēng)險,若這種分析能夠成立,其前提條件是什么?
  其實(shí),對于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控,政府行為應有清楚的邊界。如果能在劃定政府行為邊界之后,尋求當前中國住房市場(chǎng)問(wèn)題之核心,國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題或都會(huì )迎刃而解。
  在一個(gè)完全市場(chǎng)化的住房市場(chǎng),或在一個(gè)以市場(chǎng)作基礎性配置資源的經(jīng)濟中,政府的基本職能就是界定產(chǎn)權、以公共決策方式制定市場(chǎng)規則及保護市場(chǎng)弱勢者的利益不受到侵害等。而市場(chǎng)主體如何交易與談判、價(jià)格機制如何形成、市場(chǎng)如何運作等方面,理該完全由市場(chǎng)主體自主決策、自主行為。
  比如,如何保證住房市場(chǎng)信息公開(kāi)透明,保證住房市場(chǎng)交易過(guò)程不出現欺詐非法行為等,多年以來(lái),我一直在呼吁著(zhù)手全國住房普查,以建立起國內住房市場(chǎng)公開(kāi)透明的信息系統,但至今仍還在呼吁?扇绻黄詹槿珖淖》,對每套住房建立起檔案,怎么保證國內住房市場(chǎng)信息公開(kāi)透明,制定出符合中國國情的住房政策呢?還有,到目前為止,國內房地產(chǎn)政策很少通過(guò)公共決策的方式來(lái)平衡所有住房市場(chǎng)當事人的利益關(guān)系。住房統計指標體系設計及信息收集整理公開(kāi)透明等也存在同樣的問(wèn)題。
  如何保證住房市場(chǎng)信息公開(kāi)透明,如何制定公平公正的市場(chǎng)規則,政府可做及要做的事情太多。市場(chǎng)各方對此充滿(mǎn)了期待。
  而在另一些方面,政府的職責是用規則或制度引導住房商品結構調整與變化,而非具體要求房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)什么與不生產(chǎn)什么。
  中央政府早已意識到當前國內住房市場(chǎng)問(wèn)題的嚴重性,也找到了解決這些問(wèn)題切入口,即嚴厲地打擊住房市場(chǎng)投機炒作,去除住房市場(chǎng)的賺錢(qián)效應,但是,在落實(shí)及執行嚴厲打擊住房的投機炒作政策與工具時(shí),又被一些職能部門(mén)的不可為政策所干擾,從而使得嚴厲打擊住房市場(chǎng)投機炒作的政策不能夠得到很好的執行。
  可以說(shuō),由于始終沒(méi)能把住房市場(chǎng)的投資與消費區別開(kāi),并對住房投資與消費采取差別化的政策,住房投機炒作者才有機會(huì )利用這一點(diǎn),涌入住房市場(chǎng)把住房?jì)r(jià)格炒高,把住房的消費者擠出市場(chǎng),住房市場(chǎng)幾乎成了住房投機炒作者的賺錢(qián)工具。筆者以為,這就是當前國內住房市場(chǎng)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。因此,如果不嚴厲打擊與遏制遍布全國住房市場(chǎng)的投機炒作行為,去除當前國內住房市場(chǎng)能持續獲取暴利的賺錢(qián)效應,那么國內住房市場(chǎng)生產(chǎn)再多的住房也是無(wú)濟于事,無(wú)法達到政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的目標。
  總之,認識當前住房市場(chǎng)問(wèn)題的嚴重性自然是重要的,但其化解之道就在于清楚界定政府在住房市場(chǎng)的基本職能。并在此基礎上,通過(guò)稅收及信貸政策嚴厲打擊住房的投機炒作,去除住房市場(chǎng)賺錢(qián)效應,讓住房?jì)r(jià)格回歸理性,讓住房市場(chǎng)回歸到居住功能。

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