中國銀監會(huì )劉明康主席上周表示，將對銀行業(yè)金融機構開(kāi)展新一輪房貸壓力測試，用以判斷和評估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險大小，為金融監管部門(mén)在銀行業(yè)風(fēng)險管理層面提供決策依據�；�解相關(guān)風(fēng)險，對金融體系的穩健運行休戚相關(guān)。當前加大監控力度，既有提前充足估計問(wèn)題嚴重性的考量，也有為將來(lái)預防和規避可能的風(fēng)險而積累數據資料的意圖。
　　由于忽視了普通民眾購房支付能力不足的現實(shí)，在多數地方政府“漲幅不低于GDP增幅”或“掛鉤可支配收入漲幅”的調控目標出臺后，社會(huì )各方對房地產(chǎn)調控的效果和執行力產(chǎn)生了很大懷疑，銀監會(huì )此時(shí)宣布新一輪加大強度的壓力測試，讓人自然而然聯(lián)想到這應該是“政策、資金、土地”三位一體的協(xié)調動(dòng)作，是針對地方政府認識不到位、執行不力現狀的糾偏和引導措施之一。而在已公布房?jì)r(jià)控制目標的城市中，西安率先把新建住房?jì)r(jià)格增長(cháng)幅度調整為與當年城鎮可支配收入增長(cháng)幅度相結合，并限定為3.5個(gè)百分點(diǎn)之內，則是一個(gè)積極信號。
　　尤其引人注目的是，這次壓力測試以靈活審慎為原則，把房?jì)r(jià)下跌50%納入了測試的重點(diǎn)范圍，并給出了住房成交面積下降等前所未有的假設情形，同時(shí)把房?jì)r(jià)下降區分為輕、中、重三種特殊標準，分別需要測試房?jì)r(jià)平均下跌30%、利率上調27個(gè)基點(diǎn)的輕度情形；房?jì)r(jià)下跌40%、利率上調54個(gè)基點(diǎn)的中度情形；以及房?jì)r(jià)下跌50%、利率上調108個(gè)基點(diǎn)的重度情形。新測試標準遠高于去年5月房貸壓力測試設定的10%、20%和30%，頗耐人尋味，顯示出監管部門(mén)對房貸將來(lái)面臨的風(fēng)險損失，對房貸安全性存在的重大隱憂(yōu)，有了較充分的估計。
　　自然，房貸投放量相對巨大和集中的地方，也正是風(fēng)險高度集中的地方，比如北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大重點(diǎn)城市，因為住房信貸風(fēng)險長(cháng)期累積而被列入房貸高風(fēng)險地區。而顯著(zhù)提高風(fēng)險預警級別，需要通過(guò)壓力測試搜集風(fēng)險承受指標數據，比照房?jì)r(jià)較大幅度下跌條件進(jìn)行壓力測試，這將是評估風(fēng)險暴發(fā)對金融體制可能造成沖擊的嚴重性度量，當是銀監會(huì )做足風(fēng)險規避功課的題中應有之意。
　　當前，銀行的盈利模式中過(guò)多注入了房?jì)r(jià)“血液”，銀行風(fēng)險中過(guò)多嵌入了房?jì)r(jià)的影子。因此，為防范和化解金融風(fēng)險的集中和暴發(fā)，筆者以為最好的辦法，就是在風(fēng)險上把銀行和房地產(chǎn)行業(yè)切割開(kāi)來(lái)，在兩者間砌起一道有效的制度“防火墻”，不讓房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險傳導到金融系統而釀成大禍，將是上善之策。
　　改變發(fā)展模式，調整經(jīng)濟結構，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，都得面臨陣痛，既需要“壯士斷腕”的膽識和勇氣，也需要“氣定山河”的果斷決策。如果從1993年住房改革算起，我國房地產(chǎn)行業(yè)已有18年的上行發(fā)展歷程，似乎超越和顛覆了行業(yè)發(fā)展的周期性規律。如果僅從1998年取消福利分房的時(shí)間點(diǎn)來(lái)算，這輪房?jì)r(jià)上升周期也已經(jīng)走過(guò)13年，過(guò)度發(fā)展的特征已十分明顯。單純作為一個(gè)行業(yè)來(lái)觀(guān)察，不僅自身體量過(guò)分龐大，吸納社會(huì )資金、占用資源的能力早顯過(guò)頭之嫌，而且占用老百姓有限消費資金的能力也超越了任何行業(yè)，對各行各業(yè)協(xié)調、科學(xué)發(fā)展造成了傷害。毋庸置疑，為了整個(gè)經(jīng)濟和金融體系的穩健運行，經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”將是結構深度調整繞不開(kāi)的一道關(guān)，而且已經(jīng)到了十分急迫的程度了。
　　而以經(jīng)濟發(fā)展長(cháng)周期來(lái)看，當下的經(jīng)濟轉型理應是讓房子回歸居住本能最有利的時(shí)機，如能加緊剔除附加在住房上的投資和投機功能，去除把房子等同于財富和貨幣的符號化功能，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì )回歸本位發(fā)展，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化將能成為現實(shí)，被房地產(chǎn)過(guò)分吸納的資金和資源，將會(huì )被源源不斷釋放出來(lái)，“創(chuàng )新驅動(dòng)”就有了現實(shí)基礎和土壤。
　　至于把房?jì)r(jià)調控目標和GDP增長(cháng)幅度相掛鉤，則是對調控政策的誤讀和曲解。通過(guò)統計數據計算和分析，可以看得更清楚。我國改革開(kāi)放的30多年來(lái)，整個(gè)GDP基本上都是持續增長(cháng)的，增長(cháng)的復合數值平均是9.9%。如果未來(lái)房?jì)r(jià)的上漲和GDP掛鉤，從邏輯結構上來(lái)看，就意味著(zhù)房?jì)r(jià)未來(lái)有可能持續上升，而且要是GDP將來(lái)均值仍然增長(cháng)9.9%，房?jì)r(jià)增長(cháng)比GDP略低，只增長(cháng)9%，那么即使只考慮未來(lái)5年后，房?jì)r(jià)的漲幅在現在的基礎上將超過(guò)50%。要是大家現在已經(jīng)可以確認未來(lái)5年投機房地產(chǎn)的收益預期有50%的無(wú)風(fēng)險收益，那不光那些投機性資金不會(huì )離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且毫無(wú)疑問(wèn)將有更多其他行業(yè)的生產(chǎn)、流通資金會(huì )選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)淘金，這豈不是進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟結構的失衡？
　　其實(shí)，從去年4月中旬提出房地產(chǎn)調控開(kāi)始，到去年9月底第二輪房地產(chǎn)調控措施出臺，宏觀(guān)決策的路線(xiàn)圖其實(shí)早已清晰明朗了，但資金依然密集囤積炒房領(lǐng)域而不能自拔，直到今年元月下旬第三輪次房地產(chǎn)調控高調出場(chǎng)，囤積在房地產(chǎn)領(lǐng)域的大量投機性資金，終于明顯感受到了連續預警的累計作用，嗅到了房地產(chǎn)回歸本位漸行漸近的氣息，大量的房地產(chǎn)領(lǐng)域長(cháng)期尋求增值的套利資金，或將不得不選擇離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)去尋找其他機會(huì )。
　　稍早時(shí)候，溫家寶總理在主持國務(wù)院常務(wù)會(huì )議時(shí)，對“普通商品住房?jì)r(jià)格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距”表達很大的關(guān)注和擔憂(yōu)，并指出“特別是有的城市房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的局面沒(méi)有根本改變，有的地方落實(shí)中央調控政策的措施也不夠有力”是導致人民群眾不滿(mǎn)意的根源，為了鞏固和加強總的調控效果，國務(wù)院派出了巡視組去16個(gè)省市區全面督查。而從多方面跡象看，以這次督查為契機，中央政府或許還將會(huì )給地方政府加碼，制定更嚴格的調控政策。不排除國務(wù)院專(zhuān)門(mén)針對各省市調控政策的落實(shí)情況，出臺新機制、新方式、新手段的可能。