正值4月末，若在往年，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成交量增長(cháng)、房?jì)r(jià)抬頭的春季行情中。雖然如今部分城市樓市成交有起色，但今年市場(chǎng)氣氛相當陰郁，多數一二線(xiàn)城市仍未明顯走出2-3月的低位。之所以這樣，主要是“政策大棒”高懸市場(chǎng)頭上。
　　近三個(gè)月樓市降溫，得力于今年1月26日出臺的“國八條”。然而去年經(jīng)驗表明，“國N條”并不太好使。比如，去年1月的“國十一條”，只讓市場(chǎng)略略降溫兩個(gè)月；去年4月的“國十條”，也僅抑制了3個(gè)月的成交量；效果最差的當屬9月底的“9·29新政”，基本沒(méi)有效果，市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，持續至“國八條”出臺前。
　　當前情形與去年有類(lèi)似之處，雖然已有少數項目開(kāi)始優(yōu)惠促銷(xiāo)，但整體市場(chǎng)仍處于膠著(zhù)和僵持階段：量跌價(jià)穩。以數據說(shuō)話(huà)：今年3月，全國70個(gè)大城市中，12個(gè)城市房?jì)r(jià)出現環(huán)比下跌，比2月份增加4個(gè)城市；而環(huán)比上漲的城市多達50個(gè)。上海則由2月的環(huán)比上漲1.1%，變成了3月的上漲0.2%，漲幅顯著(zhù)回落，按這一趨勢，預期4月將跌。
　　問(wèn)題在于，眼看房?jì)r(jià)下跌城市增加，調控勝利果實(shí)在招手，但此時(shí)若調控略有松勁，已積壓多月的需求，就會(huì )隨著(zhù)心理預期改變，在新開(kāi)樓盤(pán)的誘惑下大規模爆發(fā)，其結果自然是：優(yōu)惠減少—打折取消—重新漲價(jià)。
　　吃多塹，長(cháng)一智。4月13日，溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上表示：當前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jì)r(jià)格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快局面沒(méi)有根本改變，有的地方落實(shí)中央調控政策的措施也不夠有力，總的調控效果還有待鞏固和加強。
　　顯而易見(jiàn)，調控見(jiàn)效的程度，最終取決于各地政府落實(shí)中央政策的程度。在房地產(chǎn)調控上，地方與中央存在不同的利益訴求，深層次原因涉及政績(jì)考核方式和財稅分成體系；公眾質(zhì)疑的土地財政，只是問(wèn)題表象。舉個(gè)例子，近日�？趥鞒鱿�息，該市執行兩月有余的樓市限購令或將出現松動(dòng)，由全市限購改為“區域限購”，原因是今年一季度房地產(chǎn)相關(guān)收入快速下滑！
　　由此，大家可以理解，在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常敏感的4月，國務(wù)院為何會(huì )派出八個(gè)房地產(chǎn)政策督查組，級別之高、規模之大，實(shí)屬罕見(jiàn)。如此大的動(dòng)作，確也收到一點(diǎn)成效。比如，西安市調低了2011年新建住房?jì)r(jià)格控制目標：新建住房?jì)r(jià)格增長(cháng)幅度低于當年城鎮人均可支配收入增長(cháng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。再如，不在此次督查組督查之列的呼和浩特，也出臺了“遲到”的限購令。
　　按計劃，4月20日左右，督查工作陸續完成，相關(guān)督查結果匯總后，將酌情對社會(huì )公布。當前正處于一個(gè)業(yè)界忐忑、民眾迷惑的時(shí)間窗口。還會(huì )有新的政策出臺嗎？
　　不妨先看昨日（4月25日）兩則轉載率超高的央媒文章�！度嗣袢請蟆份d文表示：在調控取得一定成效的情況下，不但不能盲目樂(lè )觀(guān)，更應趁熱打鐵，繼續堅持不放松；房?jì)r(jià)保持穩定，老百姓都能住有所居，到那時(shí)，才真的可以說(shuō)房地產(chǎn)調控取得了成功。新華社發(fā)文稱(chēng)：各種力量博弈在加劇，限購暫時(shí)遏制了炒房投機需求，高房?jì)r(jià)出現松動(dòng)，但離期待尚有差距。
　　以往經(jīng)驗表明，央媒連續撰文，很可能是政策出臺的先兆。從督查組各地視察中的消息看，主要還是督促地方在穩定房?jì)r(jià)、建設保障房、考核問(wèn)責方面細化措施，加強政策落實(shí)。如果接下來(lái)還有新政出臺，主要應是完善調控政策的落實(shí)機制，使地方感到來(lái)自中央的更大壓力。正如國家發(fā)改委副主任穆虹在督查中所言：有些地方還持觀(guān)望情緒，希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想。
　　如果說(shuō)“國八條”已屬“苛政”，那么，備用的“大棒”政策已高高舉起。正如某些部委官員所言：政策儲備很豐富。一方面，中央可以要求地方對限貸、限購、限價(jià)等政策進(jìn)行升級；另一方面，在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面，可能還有新措施備用。此番調控，可以說(shuō)不達目標（房?jì)r(jià)合理或漲幅合理）不罷休。只有一件事會(huì )打斷這一調控進(jìn)程：宏觀(guān)經(jīng)濟出現超預期下滑。