為促使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸，我們需要運用一切可以運用的工具。在其他工具效果不盡如人意時(shí)，探索將反暴利法規擴展到房地產(chǎn)領(lǐng)域，是必要的選擇。而應用反暴利法規抑制房地產(chǎn)泡沫，還需要解決一系列技術(shù)性問(wèn)題，相關(guān)法規需要完善，許多條款需進(jìn)一步細化，才能具有操作性。而最大的考驗還在于沖破利益集團的阻力，把懲處措施落到實(shí)處。
盡管?chē)H經(jīng)濟組織認定新興和發(fā)展中經(jīng)濟體增長(cháng)前景仍然好于發(fā)達國家和地區，2011年預計GDP增長(cháng)率可達6.5%，但唱空新興市場(chǎng)之聲日漸高漲，主要理由就是房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域泡沫嚴重。無(wú)論學(xué)術(shù)界還是虎視眈眈時(shí)刻窺伺各國經(jīng)濟弱點(diǎn)企圖一舉突破的國際游資主體，從以準確預言美國住房市場(chǎng)崩盤(pán)及隨后全球信貸危機而聞名的“末日博士”魯里埃爾·魯比尼（Nouriel
Roubini），到富達國際主管投資事務(wù)的總裁安東尼·波頓（Anthony
Bolton），都把眼光投向了中國等新興市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫之所以如此巨大，各路資本之所以如此爭先恐后涌入，暴利是其中最強大的驅動(dòng)力。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利眾所周知，即使在收益率遠遠低于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的中國房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，其收益率也比美歐租賃市場(chǎng)普遍高50%以上。5年前，在上海國際地產(chǎn)大會(huì )上，花旗集團房地產(chǎn)投資部首席策劃師斯蒂芬·柯利稱(chēng)，倫敦、美國、日本的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)收益率分別只有4%、4.5%和3.5%，但上�？蛇_7%。如境外投資者采用融資杠桿，在當時(shí)中國利率低于美國利率的情況下，還可獲得額外收益。時(shí)至今日，中國大城市房租急劇暴漲，租賃市場(chǎng)收益率進(jìn)一步提高。至于中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，更是已成造就億萬(wàn)富翁的最大溫床。
由于中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)亂象叢生，仲量聯(lián)行的房地產(chǎn)透明指數報告曾將中國大陸劃入第三檔“房地產(chǎn)市場(chǎng)低透明度”行列，且房地產(chǎn)利益集團極力阻擾政府有關(guān)部門(mén)對此作出全面、真實(shí)的統計核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息高度不透明，該行業(yè)企業(yè)對外宣稱(chēng)的利潤數據幾乎沒(méi)有任何參考價(jià)值，只能通過(guò)一些跡象間接估算和推測，或者依靠研究人員和媒體工作者個(gè)人努力拿到單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收支清單或是規劃。2003年，筆者曾間接估算了北京地區房地產(chǎn)業(yè)的利潤率，發(fā)現北京西四環(huán)和西五環(huán)中間的某商品房板樓平均銷(xiāo)售利潤率為34.7%；假設該地區商品房板樓開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負債率等于1998年至2002年全國房地產(chǎn)企業(yè)年均資產(chǎn)負債率（約75%），則其投資收益率高達138.8%。福州市等城市做過(guò)的測算結果也表明，在沒(méi)有財務(wù)杠桿的前提下，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售利潤率動(dòng)輒50%以上，甚至超過(guò)100%；房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問(wèn)題進(jìn)一步提高了他們的實(shí)際利潤率。2008年陡然升級的全球金融經(jīng)濟危機雖然讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一度降溫，但超強力度的“反危機”措施很快就令中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再度急劇升溫，結果是現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利比以前有過(guò)之而無(wú)不及。
對房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，開(kāi)發(fā)商們也并不諱言，有時(shí)甚至“理直氣壯”。在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價(jià)值評估與品牌評選活動(dòng)”論壇上，任志強語(yǔ)驚四座：“沒(méi)有巨大的利潤支持，無(wú)法建設品牌，因此房產(chǎn)品牌就應該是具有暴利的�！边@句話(huà)并不完全錯，對于提供了優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和后續增值服務(wù)的品牌開(kāi)發(fā)商，取得較高利潤自有其道理；問(wèn)題是許多房地產(chǎn)項目品質(zhì)和增值服務(wù)幾乎談不上，卻仍能贏(yíng)得暴利，而不少品牌開(kāi)發(fā)商的高利潤也超越了相當的限度，這就談不上合理了。
房地產(chǎn)的高成本使得許多實(shí)體經(jīng)濟部門(mén)企業(yè)步履維艱，使得許多企業(yè)背棄實(shí)業(yè)而投身虛擬經(jīng)濟部門(mén)，這已經(jīng)是眾所周知；在新興市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫日益嚴重、唱空新興市場(chǎng)之聲日漸高漲之際，房地產(chǎn)及其暴利所蘊藏的風(fēng)險更令人不得不給予嚴重關(guān)注，4月16日出版的《求是》雜志刊登國務(wù)院副總理李克強長(cháng)文《大規模實(shí)施保障性安居工程，逐步完善住房政策和供應體系》，就充分顯示了高層決策者對此問(wèn)題的高度關(guān)注。而國家發(fā)改委官員前天向媒體透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定，則表明中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的反暴利已經(jīng)破題，
下一步就看如何行動(dòng)了。
為了避免房地產(chǎn)泡沫繼續膨脹后不可避免地急劇破裂，為了避免中國經(jīng)濟重蹈日本泡沫經(jīng)濟和美國次貸危機之覆轍，為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸，我們需要運用一切可以運用的工具。不錯，只有工業(yè)化和城市化進(jìn)程大體完成、人口年齡構成變遷、貨幣供給恢復常態(tài)、保障性住房有效供給、區域發(fā)展失衡緩解，才能從根本上消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)大壓力。但在其他工具效果不盡如人意時(shí)，探索將反暴利法規擴展到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也是必要的選擇�，F行全國性反暴利法規是1995年頒布實(shí)施的《制止牟取暴利的暫行規定》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“《規定》”）。其中第二條規定：“本規定適用于對國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切關(guān)系的商品和服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商品和服務(wù)）”，房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足上述兩項條件，納入該《規定》管轄范圍符合要求。
當然，應用反暴利法規抑制房地產(chǎn)泡沫，還需要解決一系列技術(shù)性問(wèn)題：反暴利法規需要完善，現行《規定》區區十八條，難以有效約束復雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)；《規定》的許多條款需要進(jìn)一步細化，無(wú)疑還需要做大量的基礎準備工作，才能具有操作性。而最大的考驗還在于沖破利益集團的阻力，把懲處措施落到實(shí)處。中國房地產(chǎn)利益集團習慣了暴利，不會(huì )輕易接受約束。為了維護房地產(chǎn)不合理高價(jià)與暴利，這個(gè)利益集團曾相繼祭出過(guò)統計歪曲、堅持不公布商品房成本等手段，不加入這一游戲的業(yè)者則被當作異類(lèi)而遭受沉重壓力。更有甚者，這個(gè)利益集團在房市低谷時(shí)期的托市手段也日益“創(chuàng )新”，政府補貼之類(lèi)已是老生常談不新鮮，迄今爆出的最富有想象力的手段莫過(guò)于以“違反價(jià)格法規”、“維護價(jià)格秩序”為由加以威脅已經(jīng)或有意降低房?jì)r(jià)促銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商。這種環(huán)境不扭轉，盡管《規定》第十一條、第十二條明確規定了懲處措施，能否落實(shí)，尚存疑問(wèn)。