樓市調控已超過(guò)一年，政策不斷加碼，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)卻遲遲未現，樓市陷入僵持。近期溫家寶總理再度表態(tài)，使房?jì)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅定不移的。分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不難發(fā)現，供不應求、資金相對充裕依然是房?jì)r(jià)居高不下的主要原因，而徹底扭轉市場(chǎng)上行預期，打破樓市僵局，還需要信貸緊縮、土地供應和保障房建設等多管齊下。
　　房?jì)r(jià)走勢與開(kāi)發(fā)商資金狀況密切相關(guān)，目前開(kāi)發(fā)商資金狀況遠遠未惡化到2008年金融危機時(shí)的水平。按照申萬(wàn)一級行業(yè)分類(lèi)，136家上市房企發(fā)布的一季報顯示，期末持有貨幣資金合計2235億元，而同期短期借款為845億元，一年內到期的非流動(dòng)負債為852億元，貨幣資金遠遠超過(guò)后兩者之和，短期償債壓力并不大。與此同時(shí)，盡管上市房企資產(chǎn)負債率普遍超過(guò)60%，但預收賬款高達3673億元，實(shí)際凈負債率并不高。
　　盡管今年以來(lái)國內信貸和融資趨緊，但房企通過(guò)境外融資獲得了大量資金，主要通過(guò)發(fā)行美元或人民幣債券、優(yōu)先票據及短期融資券等。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的統計數據，今年以來(lái)20余家開(kāi)發(fā)商海外融資的規模超過(guò)620億元人民幣。境外發(fā)行高息債券雖然年利普遍在10%以上，但在境內信貸和融資渠道收窄的背景下，為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的“過(guò)冬”儲備。
　　與此同時(shí)，大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求局面仍未得到緩解。在嚴厲調控政策之下，不少開(kāi)發(fā)商采取延遲開(kāi)盤(pán)、繼續觀(guān)望的態(tài)度，各地新盤(pán)上市量持續萎縮。以深圳為例，截至5月9日，可售房源為20522套，按照每天成交100套為例，僅夠消化7個(gè)月。即使在五一房展會(huì )上，也罕有本地項目進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)。
　　為打破房地產(chǎn)市場(chǎng)這種僵持局面，業(yè)內專(zhuān)家預測，近期或將出臺新一輪調控政策，多管齊下扭轉房地產(chǎn)市場(chǎng)上行預期。
　　收緊信貸有望成為最重要的政策。不僅是商業(yè)銀行繼續收緊開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)信托也將成為嚴厲管束的對象。中國信托業(yè)協(xié)會(huì )的數據顯示，一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項目金額高達710.9億元，同比增長(cháng)了12.5%。新調控政策有望收緊開(kāi)發(fā)商信托融資渠道，增強信貸緊縮的效應，避免熱錢(qián)通過(guò)信托融資途徑進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。
　　限購政策有望擴大至更多城市，以防止投資資金涌向三四線(xiàn)城市，形成新的泡沫。今年初36個(gè)城市宣布實(shí)施限購措施，其中包括4個(gè)直轄市、5個(gè)計劃單列市及27個(gè)省會(huì )城市。但隨之而來(lái)的是，開(kāi)發(fā)商轉而拓展非限購城市市場(chǎng)，新的投資沖動(dòng)與泡沫向三、四線(xiàn)城市蔓延，大大抵消了調控效果。
　　土地政策亦有可能做出一些調整，從根源上避免地價(jià)推高房?jì)r(jià)。一方面是繼續加大保障房用地供應，確保保障房建設用地規模；另一方面對商品房用地招拍掛制度加以完善，改變過(guò)去單一的價(jià)高者得的方式，綜合考慮各種因素控制地價(jià)，扭轉地價(jià)快速上漲的局面。有消息稱(chēng)，“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的模式有望在更多城市推行。
　　此外，保障性住房建設將提速，改變目前房源供不應求，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)不積極的現狀，促進(jìn)總體房?jì)r(jià)回歸合理水平。溫總理在視察北京保障性住房建設工地時(shí)指出，保障性住房建設要講規模，講質(zhì)量，講配套。所謂規模，就是說(shuō)保障性住房要在住宅建設中占一定比例，全國的目標是20%，北京提出要超過(guò)20%甚至達到30%。一旦保障性住房的大量上市，將有助于改變房源供應結構，改變居民單一依賴(lài)商品房的局面。
　　樓市僵局將要邁向何方，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)才能出現，已成為目前業(yè)內關(guān)注的焦點(diǎn)。有專(zhuān)家指出，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)的信號尚未出現，房?jì)r(jià)真正向下拐根本上還是要依靠流動(dòng)性的緊縮，隨著(zhù)貨幣政策繼續收緊，未來(lái)有望迎來(lái)流動(dòng)性的“拐點(diǎn)”，樓市僵局才能徹底打破。