從五重分化趨勢看房地產(chǎn)市場(chǎng)變局
2011-05-17   作者:楊渭文(交通銀行金融研究中心研究員)  來(lái)源:上海證券報
 
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  在一系列嚴厲的房地產(chǎn)調控政策下,房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度趨緩,調控政策的效果初步顯現。照這樣的趨勢看,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì )穩中有降,房地產(chǎn)市場(chǎng)年內會(huì )出現五重分化。

  第一,房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和價(jià)格出現區域分化。

  中指研究院“主要城市住宅市場(chǎng)交易情況”顯示,今年4月全國主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降,多個(gè)城市跌幅接近或超過(guò)30%,即使環(huán)比上漲的城市,成交量也在低位盤(pán)整。購房者觀(guān)望氣氛增加,市場(chǎng)對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預期有所轉變。從供應看,主要城市市場(chǎng)供應普遍增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比逐漸達到均衡,市場(chǎng)逐漸向買(mǎi)方市場(chǎng)轉向。從價(jià)格看,中指研究院“百城價(jià)格指數”顯示,4月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,北京等十大城市平均價(jià)格環(huán)比上漲0.13%,十大城市價(jià)格環(huán)比漲幅小于全國城市住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅。
  由于一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高,房?jì)r(jià)收入比超過(guò)了大部分居民的可承受范圍,并且受“限購”等調控政策影響更大,在密集調控政策的持續作用下,北京、上海等重點(diǎn)城市樓價(jià)在年內或有10%左右的降幅。從成交量看,雖然下半年新房將大量入市,一、二線(xiàn)城市成交量會(huì )有所恢復,但同比仍然下降。三、四線(xiàn)城市受“限購”政策影響較小,資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的配置意愿仍然較強的情況下房?jì)r(jià)將穩中有升,成交量也將同比上升。

  第二,建筑市場(chǎng)新開(kāi)工和竣工增速出現分化。

  新開(kāi)工面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標。國家統計局數據顯示,一季度房屋新開(kāi)工面積達到3.98億平方米,同比增長(cháng)23.4%,增速比去年同期大幅回落。這一方面是由于去年新開(kāi)工面積基數較高的原因,另一方面也顯示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看淡房地產(chǎn)后市,逐漸降低了新開(kāi)工的速度。
  由于從新開(kāi)工到竣工需要一個(gè)較長(cháng)的時(shí)間段,房地產(chǎn)供給存在著(zhù)一定滯后期。去年新購土地和新開(kāi)工面積較多,大部分新開(kāi)工項目到今年下半年將陸續竣工,因此施工面積和竣工面積在去年年底開(kāi)始上升,今年一季度竣工面積1.28億平方米,同比增長(cháng)15.4%,比去年一季度增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。估計竣工面積同比仍會(huì )上升,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將迎來(lái)一個(gè)高峰。

  第三,房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源出現分化。

  解析一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的結構,國內貸款占比持續下降;包括定金預收、個(gè)人按揭貸款以及應付賬款在內的其他資金來(lái)源占比平穩;利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看,除利用外資同比增長(cháng)速度較快外,其他融資方式同比增速有所回落,特別是銀行貸款、定金和個(gè)人按揭貸款增速大幅回落,個(gè)人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個(gè)人按揭貸款增速回落,顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并不活躍,市場(chǎng)處在僵持階段。此外,銀行融資渠道收緊,開(kāi)發(fā)商轉向以外資和自籌資金方式融資。

  第四,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況發(fā)生分化。

  根據申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)的統計,在滬深股市124家上市開(kāi)發(fā)商中,一季度有69家開(kāi)發(fā)商利潤同比下降,55家開(kāi)發(fā)商利潤同比上升,59家開(kāi)發(fā)商現金同比下降,65家開(kāi)發(fā)商現金同比上升。而從存貨看,則有91家開(kāi)發(fā)商存貨同比上升,這顯示開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度下降。從償債能力看,54家開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率上升,而70家開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率下降。未來(lái)開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況取決于存貨銷(xiāo)售的回款能力和融資能力,在這方面大型開(kāi)發(fā)商更具有優(yōu)勢,而中小型的開(kāi)發(fā)商資金壓力更大,開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況將繼續分化。

  第五,土地市場(chǎng)供應和成交面積出現分化。

  中國指數研究院的“土地月報”顯示,4月土地供應量上升,成交量大跌,住宅用地推出價(jià)格和成交價(jià)格均呈顯著(zhù)下跌趨勢。眼下,地方政府推地十分謹慎,為完成今年商品住房用地供應計劃總量原則上不低于前兩年年均實(shí)際供應量的指標,各地政府遂在4月加大了推地力度。
  開(kāi)發(fā)商們對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度也非常謹慎!巴恋卦聢蟆憋@示,土地成交價(jià)格和溢價(jià)率普遍下跌,住宅用地表現更為明顯。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標,土地市場(chǎng)成交低迷、溢價(jià)率降低,明白無(wú)誤顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在下降周期中。
  溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設工地時(shí)首提“把一些地區過(guò)高的房?jì)r(jià)降下來(lái)”,顯示了中央政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅定不移的決心,市場(chǎng)各方因此認定,中期內房地產(chǎn)調控政策不會(huì )退出。而如果下半年通脹水平能按預期回落,也將大大有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控,促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理的下調。而從長(cháng)期看,要從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,需要改革地方的土地財政,全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅、降低房地產(chǎn)交易稅費,這是為地方政府提供穩定收入,抑制土地價(jià)格急劇上漲,抑制房地產(chǎn)投機性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)資源公平有效配置的有效方法。

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