在一系列嚴厲的房地產(chǎn)調控政策下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度趨緩，調控政策的效果初步顯現。照這樣的趨勢看，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì )穩中有降，房地產(chǎn)市場(chǎng)年內會(huì )出現五重分化。
第一，房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和價(jià)格出現區域分化。
中指研究院“主要城市住宅市場(chǎng)交易情況”顯示，今年4月全國主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降，多個(gè)城市跌幅接近或超過(guò)30%，即使環(huán)比上漲的城市，成交量也在低位盤(pán)整。購房者觀(guān)望氣氛增加，市場(chǎng)對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預期有所轉變。從供應看，主要城市市場(chǎng)供應普遍增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比逐漸達到均衡，市場(chǎng)逐漸向買(mǎi)方市場(chǎng)轉向。從價(jià)格看，中指研究院“百城價(jià)格指數”顯示，4月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，北京等十大城市平均價(jià)格環(huán)比上漲0.13%，十大城市價(jià)格環(huán)比漲幅小于全國城市住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅。
由于一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高，房?jì)r(jià)收入比超過(guò)了大部分居民的可承受范圍，并且受“限購”等調控政策影響更大，在密集調控政策的持續作用下，北京、上海等重點(diǎn)城市樓價(jià)在年內或有10%左右的降幅。從成交量看，雖然下半年新房將大量入市，一、二線(xiàn)城市成交量會(huì )有所恢復，但同比仍然下降。三、四線(xiàn)城市受“限購”政策影響較小，資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的配置意愿仍然較強的情況下房?jì)r(jià)將穩中有升，成交量也將同比上升。
第二，建筑市場(chǎng)新開(kāi)工和竣工增速出現分化。
新開(kāi)工面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標。國家統計局數據顯示，一季度房屋新開(kāi)工面積達到3.98億平方米，同比增長(cháng)23.4%，增速比去年同期大幅回落。這一方面是由于去年新開(kāi)工面積基數較高的原因，另一方面也顯示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看淡房地產(chǎn)后市，逐漸降低了新開(kāi)工的速度。
由于從新開(kāi)工到竣工需要一個(gè)較長(cháng)的時(shí)間段，房地產(chǎn)供給存在著(zhù)一定滯后期。去年新購土地和新開(kāi)工面積較多，大部分新開(kāi)工項目到今年下半年將陸續竣工，因此施工面積和竣工面積在去年年底開(kāi)始上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米，同比增長(cháng)15.4%，比去年一季度增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。估計竣工面積同比仍會(huì )上升，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將迎來(lái)一個(gè)高峰。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源出現分化。
解析一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的結構，國內貸款占比持續下降；包括定金預收、個(gè)人按揭貸款以及應付賬款在內的其他資金來(lái)源占比平穩；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看，除利用外資同比增長(cháng)速度較快外，其他融資方式同比增速有所回落，特別是銀行貸款、定金和個(gè)人按揭貸款增速大幅回落，個(gè)人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個(gè)人按揭貸款增速回落，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并不活躍，市場(chǎng)處在僵持階段。此外，銀行融資渠道收緊，開(kāi)發(fā)商轉向以外資和自籌資金方式融資。
第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況發(fā)生分化。
根據申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)的統計，在滬深股市124家上市開(kāi)發(fā)商中，一季度有69家開(kāi)發(fā)商利潤同比下降，55家開(kāi)發(fā)商利潤同比上升，59家開(kāi)發(fā)商現金同比下降，65家開(kāi)發(fā)商現金同比上升。而從存貨看，則有91家開(kāi)發(fā)商存貨同比上升，這顯示開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度下降。從償債能力看，54家開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率上升，而70家開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率下降。未來(lái)開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況取決于存貨銷(xiāo)售的回款能力和融資能力，在這方面大型開(kāi)發(fā)商更具有優(yōu)勢，而中小型的開(kāi)發(fā)商資金壓力更大，開(kāi)發(fā)商的財務(wù)狀況將繼續分化。
第五，土地市場(chǎng)供應和成交面積出現分化。
中國指數研究院的“土地月報”顯示，4月土地供應量上升，成交量大跌，住宅用地推出價(jià)格和成交價(jià)格均呈顯著(zhù)下跌趨勢。眼下，地方政府推地十分謹慎，為完成今年商品住房用地供應計劃總量原則上不低于前兩年年均實(shí)際供應量的指標，各地政府遂在4月加大了推地力度。
開(kāi)發(fā)商們對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度也非常謹慎�！巴恋卦聢蟆憋@示，土地成交價(jià)格和溢價(jià)率普遍下跌，住宅用地表現更為明顯。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標，土地市場(chǎng)成交低迷、溢價(jià)率降低，明白無(wú)誤顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在下降周期中。
溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設工地時(shí)首提“把一些地區過(guò)高的房?jì)r(jià)降下來(lái)”，顯示了中央政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅定不移的決心，市場(chǎng)各方因此認定，中期內房地產(chǎn)調控政策不會(huì )退出。而如果下半年通脹水平能按預期回落，也將大大有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理的下調。而從長(cháng)期看，要從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要改革地方的土地財政，全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅、降低房地產(chǎn)交易稅費，這是為地方政府提供穩定收入，抑制土地價(jià)格急劇上漲，抑制房地產(chǎn)投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)資源公平有效配置的有效方法。