讓房?jì)r(jià)成本“曬”在陽(yáng)光下
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2011-05-18 作者:吳學(xué)安 來(lái)源:人民日報海外版
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中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控將進(jìn)一步升級。國家發(fā)改委價(jià)格監督檢查司司長(cháng)許昆林稱(chēng),發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域實(shí)施反暴利規定,以使商品房?jì)r(jià)格能夠保持在合理水平。雖說(shuō)此項新政還未有明確方案,但市場(chǎng)普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控將進(jìn)一步升級的信號。 房地產(chǎn)是否暴利行業(yè),暴利到何種程度,長(cháng)期以來(lái)都是各執一詞、莫衷一是。關(guān)于開(kāi)發(fā)商的利潤率,任志強曾說(shuō)房地產(chǎn)平均行業(yè)利潤僅為8%左右,而2010年底社科院報告稱(chēng)房地產(chǎn)平均毛利率為55%左右。數據差距如此巨大,相信誰(shuí)的?開(kāi)發(fā)商的賬務(wù)又不公開(kāi),人們只能是一頭霧水。 多年來(lái),中國房地產(chǎn)行業(yè)亂象叢生,表現之一就是開(kāi)發(fā)商隨心所欲標價(jià),對購房者漫天要價(jià),開(kāi)發(fā)商、投機者長(cháng)期維持暴利,但相關(guān)部門(mén)對價(jià)格管理卻一直難有作為。因為房地產(chǎn)價(jià)格形成機制的不透明、不規范,目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本幾乎是一個(gè)謎,老百姓普遍認為,房地產(chǎn)價(jià)格虛高,開(kāi)發(fā)商從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中往往攫取超常的暴利。但房地產(chǎn)商似乎也有苦要訴,房?jì)r(jià)高主要是因為土地成本高,還有各項行政收費繁多,占到房?jì)r(jià)20%。 毋庸置疑,土地成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一。有的說(shuō)土地成本最高占售價(jià)的50%左右,也有的說(shuō)占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因,是由于開(kāi)發(fā)的延后和土地的升值,導致前期土地成本占后期售價(jià)的比例降低。近50%的土地成本,20%的行政稅費支出——這是房產(chǎn)商回避房產(chǎn)暴利質(zhì)疑自證清白的“利器”。當然,土地成本過(guò)高,行政稅費過(guò)高,這些問(wèn)題需要直面和反思。但房產(chǎn)商坐擁暴利,也是回避不了的事實(shí)。成本歸成本,暴利歸暴利,二者不能混為一談。從這個(gè)意義上說(shuō),規范商品房?jì)r(jià)格機制勢在必行,理所應當。 所以,要真正地實(shí)施房地產(chǎn)反暴利,對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的調控,首先必須厘清房?jì)r(jià)成本的構成。屬于土地成本導致房?jì)r(jià)高的,可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環(huán)節稅費導致的,就應該力行減稅。如果確屬開(kāi)發(fā)商牟取暴利的,則需要堅定地反暴利。而在房地產(chǎn)反暴利之前,最起碼需要先公開(kāi)一個(gè)真實(shí)客觀(guān)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本——這是一個(gè)前提。 總之,房地產(chǎn)反暴利的關(guān)鍵是,必須強制開(kāi)發(fā)商公開(kāi)房?jì)r(jià)的成本明細,將其財務(wù)置于陽(yáng)光之下。離開(kāi)了這個(gè)前提,房地產(chǎn)反暴利就是一句空話(huà)。
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