在短短的一個(gè)月內，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被傳叫停，接著(zhù)銀監會(huì )辟謠；再次被傳叫停、再次辟謠。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)怎么了？媒體對此為何如此關(guān)注？筆者認為，這一方面說(shuō)明房地產(chǎn)調控已進(jìn)入緊要關(guān)頭和重要拐點(diǎn)，另一方面也證明目前房地產(chǎn)信托對于房地產(chǎn)公司的重要性。
　　央行近期公布的數據顯示，今年一季度，商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)貸款共計5095億元，同比少增3338億元。隨著(zhù)準備金率連續上調、加息、樓市調控深入，加上各家銀行對房地產(chǎn)貸款的抽緊、房地產(chǎn)企業(yè)直接融資和再融資相繼“關(guān)門(mén)”，房地產(chǎn)企業(yè)的整體流動(dòng)性趨緊，開(kāi)發(fā)商遂將地產(chǎn)信托當“救命稻草”，房地產(chǎn)信托項目數量大幅度提升。中國信托協(xié)會(huì )的統計數字已證實(shí)了這一情況。今年前4個(gè)月，信托公司共計發(fā)行集合類(lèi)房地產(chǎn)信托項目222個(gè)，募集資金722億元，發(fā)行數量同比增長(cháng)67%，募集資金規模同比增長(cháng)115%。而據筆者了解，信托公司的好多產(chǎn)品，如“資金集合信托”、“股權投資集合信托”、“城市發(fā)展基金信托”、 “特定資產(chǎn)收益信托”還不在上述統計范圍內。如果加上這些產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托資金量恐怕還要翻個(gè)跟頭。
　　在嚴厲的房地產(chǎn)調控背景下，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域隱含的金融風(fēng)險比較高，房地產(chǎn)信托風(fēng)險不容忽視。為了能順利從信托公司融資，房產(chǎn)公司承諾的回報率普遍在20%以上，盈利被削薄，風(fēng)險則被放大。當然，這種風(fēng)險也已引起了相關(guān)部門(mén)的注意，銀監會(huì )主席劉明康近期就強調，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控上，對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的一些新苗頭密切監測，加強研判，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監管，防控“影子銀行”風(fēng)險，加強影子銀行問(wèn)題的調查研究，做好跟蹤分析。
　　前不久，央行發(fā)布《理財、資金信托專(zhuān)項統計制度》，意在密切監測銀行理財資金和信托資金的動(dòng)態(tài)，防范“影子銀行體系”膨脹，導致社會(huì )融資規模管控失效。信托公司被要求按月向所在地人民銀行報送自有資金運用、信托產(chǎn)品發(fā)行等情況，其詳細程度甚至超過(guò)信托公司向銀監局報送的非現場(chǎng)監管報表。
　　同時(shí)，在差別存款準備金率等新規制約下，銀行新增信貸已得到有效控制，央行也有意制約信托公司的新增貸款。近期，央行要求信托公司用自有資金發(fā)放貸款的余額原則上不能新增，如果新增，要按新增額的150%向央行的特種存款賬戶(hù)繳納存款，存款沒(méi)有利息。
　　央行此舉，初看意義不大，因為信托公司自有資金本來(lái)就少，限制自有資金發(fā)放貸款，對調控社會(huì )融資總量貢獻不大。但對于調控房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，則可能影響頗大。建立起了特種存款制度之后，央行可隨時(shí)要求信托資產(chǎn)規模增長(cháng)過(guò)快的信托公司，向特種存款賬戶(hù)繳納更多無(wú)息存款，類(lèi)似于針對銀行的差別存款準備金制度。信托公司自有資金如果用于投資或發(fā)放貸款，可以賺取收益，如果被央行要求繳納為特種存款，就沒(méi)有收益。特種存款可能成為類(lèi)似差別存款準備金的一種調控工具。
　　對央行來(lái)說(shuō)，不管住銀行表外資產(chǎn)和信托，就不可能管好社會(huì )融資總量。調控信托融資是必須要走的一步。近期，央行利用提高存款準備金率、提高利率、發(fā)行一年期或三年期央票控制銀行貸款數量已初步發(fā)揮成效，但在銀行信貸受阻的同時(shí)，信托融資將吸引更多的資本進(jìn)駐，央行通過(guò)調控信托公司自有資金的運用，嚴密控制信托公司信托資產(chǎn)規模增長(cháng)過(guò)快。
　　貨幣調控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)面對的資金鏈問(wèn)題日益嚴峻，房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品也將面對更多的不確定性。在相當一部分城市，由于樓市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售回款的難度明顯加大，一些實(shí)力較弱的地產(chǎn)商可能無(wú)法兌現預期收益。投資者對此尤其需要審慎，不能僅以預期收益率為第一考慮因素，還應更多關(guān)注貸款企業(yè)資質(zhì)和財報，關(guān)注相關(guān)抵押擔保條款是否充足。