5月23日，在就房產(chǎn)稅問(wèn)題接受記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，按目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的方案來(lái)看，房產(chǎn)稅收得越少，說(shuō)明房產(chǎn)稅試點(diǎn)越成功。這樣的認識是有害的，也是不符合金融規律的。
政府開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的必須厘清。開(kāi)征房產(chǎn)稅，是為了尋求替代“土地財政”的良方，而絕不僅是為了抑制高價(jià)房。
“房產(chǎn)稅收得越少越成功”的邏輯顯然與此背道而馳。滬渝兩市都實(shí)行了針對高房?jì)r(jià)的差別化稅率，如在上海，本市居民新購的第二套商品房，按平均房?jì)r(jià)的兩倍為界，分別實(shí)行0.4%和0.6%兩檔稅率。在重慶購買(mǎi)獨棟商品住宅和高檔住房的，按前兩年平均房?jì)r(jià)的3倍、3至4倍和4倍以上，分別設定了0.5%、1%和1.2%三檔稅率，重慶居民購買(mǎi)普通住宅不征稅。
上海和重慶房產(chǎn)稅收得少，只能說(shuō)明價(jià)格高的住房賣(mài)得少。這意味著(zhù)高價(jià)房的需求低，那么高價(jià)房的價(jià)格上漲的概率就小。而如果高價(jià)房的價(jià)格不漲，低價(jià)房的價(jià)格上漲空間就不大。據了解，重慶市今年應稅高檔房的成交價(jià)同比已經(jīng)下降了10%。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，滬渝兩地的房產(chǎn)稅是對某一區間以上的高價(jià)房的懲罰性稅種，既不是持有稅，更不是資本利得稅，與通常意義上所稱(chēng)的物業(yè)稅意義完全不同。
如此房產(chǎn)稅埋下了嚴重的后遺癥。房地產(chǎn)多了一個(gè)抑制高價(jià)的稅種，卻沒(méi)有解決中國房地產(chǎn)的心腹之患。雖然還未到征稅周期，目前判定房產(chǎn)稅數量為時(shí)過(guò)早，但兩市房產(chǎn)稅總體較少是不爭的事實(shí)。
即便今年兩市房產(chǎn)稅收入高達1億元，對地方財政仍然是杯水車(chē)薪，兩市財政對土地的依賴(lài)程度不會(huì )因此下降。2010年，重慶國有土地使用權出讓金收入完成900.3億元，增長(cháng)112.2%，上海則超過(guò)1500億元。中國社科院發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍皮書(shū)顯示，“十一五”期間，全國土地出讓成交總價(jià)款累計超過(guò)7萬(wàn)億元，地方財政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，上升到2010年的65.9%，這還不包括附著(zhù)在房地產(chǎn)上的眾多稅費。地方基礎設施建設和保障房建設資金大量來(lái)源于此。
但今年前4個(gè)月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過(guò)三成，北京更是大幅減少55%，至今年下半年，一些地方政府將面臨無(wú)米下炊的窘境，變異的房產(chǎn)稅卻溫柔無(wú)力，被加上成功的桂冠端坐一旁。
不從根本上治理房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至中國經(jīng)濟都將面臨巨大風(fēng)險。
第一個(gè)風(fēng)險是地方財政赤字與銀行風(fēng)險。目前一些地方政府絞盡腦汁增加投融資平臺，向銀行融資。地方政府收入從何而來(lái)？向傷痕累累的實(shí)體企業(yè)嚴厲征稅嗎？向個(gè)人頭上增加稅收嗎？銀行利率水漲船高，表面上漁翁得利，實(shí)際上卻暗含了越來(lái)越大的壞賬風(fēng)險，或者在房地產(chǎn)泡沫崩潰后引發(fā)野村證券所說(shuō)的資產(chǎn)負債表的衰退。
第二個(gè)風(fēng)險是民間高利貸的風(fēng)險。根據筆者的市場(chǎng)調研，目前民間投資資金有70%投向了房地產(chǎn)信托或者房地產(chǎn)基金，以穩獲10%以上的年化收益率，但這背后是房地產(chǎn)公司背負高額融資成本。目前中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信托融資成本高達20%甚至25%，而大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資成本則在15%左右。如此高的融資成本，加上成交量下挫，很可能引發(fā)資金鏈斷裂。據測算，從去年開(kāi)始有5000億元以上資金流入房地產(chǎn)信托，一些人盲目相信地產(chǎn)不滅的神話(huà)，趁房產(chǎn)商資金鏈抽緊大發(fā)橫財，而一旦房地產(chǎn)急速下挫，將引發(fā)民間金融漩渦。
房產(chǎn)稅是政府所掌握的最重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)做空工具。如果說(shuō)限購行政色彩過(guò)濃，無(wú)法持久，限貸無(wú)法應對社會(huì )上四處流動(dòng)的現金，那么，房產(chǎn)稅則是能夠改變投資關(guān)鍵預期的手段。如果房產(chǎn)稅接近資本利得稅，那么當投資收益上升時(shí)，政府可以通過(guò)房產(chǎn)稅扼制投資收益空間；如果房產(chǎn)稅接近物業(yè)稅，那么當持有者大批捂房浪費社會(huì )資源時(shí)，政府可以提高持有稅將存量房逼出市場(chǎng)。一種擁有收益決定權的稅收，必定是資本或者貨幣市場(chǎng)的武器，但目前房產(chǎn)稅的定向目標只是新購高檔房，好端端的武器就這樣被束之高閣。無(wú)怪乎還有物業(yè)擁有者，因為他們無(wú)需支付任何持有成本，只要是前幾年買(mǎi)的，就能夠做到以房養貸。在交易時(shí)也無(wú)需繳納更多的資本利得稅。
我們必須從中國稅費結構調整、中央與地方財政分配、中國經(jīng)濟結構轉型的大局上認識房產(chǎn)稅，而不是向既得利益階層一味綏靖，使新稅種墮落成為無(wú)關(guān)痛癢的雜稅。與此同時(shí)，應當開(kāi)辟通向實(shí)體經(jīng)濟的融資渠道，使民間資金最大限度地參與中國經(jīng)濟結構轉型變革，最大限度地分享中國經(jīng)濟發(fā)展的紅利。