“未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加重視直接融資對解決資金難題的迫切性和重要性，這將是大勢所趨，PE股權融資這種方式是最好的又穩又安全的投資方式”，住建部政策研究中心副主任秦虹日前在參加北京大學(xué)光華管理學(xué)院主辦的中國房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇時(shí)做出如上表述。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團董事長(cháng)孟曉蘇在該論壇上也表示，利用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可以彌補保障房建設資金的巨大缺口。
　　秦虹表示，貨幣信貸政策正在從2009年過(guò)度寬松逐步收緊，開(kāi)發(fā)商幾乎拿不到貸款，即使房子賣(mài)出去個(gè)貸也無(wú)法及時(shí)收到回款，造成開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張。同時(shí)，房地產(chǎn)調控對市場(chǎng)影響越來(lái)越大，從35個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)逐漸波及非限購城市，成交量出現明顯下滑。
　　秦虹認為，在這樣的情況下，資金考驗著(zhù)廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)金融融資創(chuàng )新需要破題，從實(shí)踐來(lái)看開(kāi)發(fā)企業(yè)正在尋找各種方式融資，尤其是開(kāi)始直接融資，包括股權的、債券的、信托、PE、委托等形式，開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸重視直接融資對解決自身資金難題的迫切性和重要性。
　　“以前，開(kāi)發(fā)企業(yè)是非常不愿意股權融資的，不愿意把紅利讓給投資者，他們更愿意債權融資、股權貸款，因為這樣成本比較低，賺錢(qián)多�！鼻睾绫硎�，現在情況變了，央企還能拿到便宜的錢(qián)，大部分企業(yè)怎么辦？小企業(yè)要活下去怎么辦？開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要轉變思路，要讓投資者分享收益。把股權吸引到房地產(chǎn)融資中，這是一種轉變，將會(huì )推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的轉型，推動(dòng)一批專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司出現，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認識到直接融資是大勢所趨。
　　秦虹認為，從投資方角度來(lái)說(shuō)，現在有很多投資者已經(jīng)不追求冒險和暴富了，他們更加求穩和安全。PE股權融資這種方式是最好的、又穩又安全的投資方式，這種投資要么獲得投資回報，要么獲得房產(chǎn)，市場(chǎng)好的時(shí)候照樣能轉出去。找到一個(gè)很好的專(zhuān)業(yè)投資者，又穩定、又有收益。房地產(chǎn)融資金融創(chuàng )新存在著(zhù)客觀(guān)的社會(huì )基礎，特別是山西煤炭整合之后，大量的民間資金不能再投向煤炭，現在仍然看不到很好的投資渠道。很多企業(yè)和身價(jià)千萬(wàn)、億萬(wàn)資產(chǎn)的人更愿意投資房地產(chǎn)。在國家頒布限購令，已經(jīng)無(wú)法靠直接買(mǎi)房獲得收益的情況下，證券化投資房地產(chǎn)是一種很好的基礎。如果有好的機構投資者，把這些閑散的原來(lái)直接進(jìn)行實(shí)物投資的資金能夠有效地組織起來(lái)，投到房地產(chǎn)的供應上，目前在社會(huì )資金層面也具備很好的基礎。
　　“現在一談到房地產(chǎn)直接融資或者金融創(chuàng )新，很容易被指責為給開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，等于維持高房?jì)r(jià)，這種認識是片面的”，秦虹表示，如果我們有效組織起這些閑散的資金，可以平衡好投資與供給，降低房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險。房地產(chǎn)過(guò)去主要靠銀行貸款，供給方和需求方雙方都利用了杠桿放大了投資能力，導致市場(chǎng)泡沫興起，但如果資金的所有者直接提供投資的話(huà)，那么這種投資就沒(méi)有放大的作用，它對房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì )起到很好的抑制作用。另外，把這種投資于需求的資金引導成投資于供給的資金，能大大緩解供求矛盾，解決房?jì)r(jià)上漲的壓力。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，直接導致購置土地面積下降、新開(kāi)工面積下降、施工面積下降，對后期的房屋供應造成影響。
　　對于有人提出在我國市場(chǎng)上應完全靠私人投資住房用于發(fā)展租賃市場(chǎng)，秦虹表達了自己的不同意見(jiàn)，她認為，這不應該作為發(fā)展租賃市場(chǎng)的方向，而應該大力發(fā)展機構持有的房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)用于出租的住宅小區，今后要發(fā)展以機構出租市場(chǎng)為主，以個(gè)人出租市場(chǎng)為輔的租賃市場(chǎng)�，F在的銀行貸款全部都是3-5年，大部分都是三年左右的流動(dòng)性貸款，沒(méi)有長(cháng)期資金支持不可能做長(cháng)期持有的房屋出租，這就要靠金融創(chuàng )新和長(cháng)期性的資金投入，政府在稅費上進(jìn)行支持，或者在財政補貼和土地上進(jìn)行支持。
　　秦虹認為，房地產(chǎn)融資問(wèn)題不是簡(jiǎn)單地給開(kāi)發(fā)企業(yè)輸送資金，它關(guān)系到企業(yè)轉型、升級等各個(gè)方面，也關(guān)系到如何增加有效供給和引導實(shí)物性投資轉向證券化投資，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革涉及方方面面，必須靠土地制度、稅收制度、金融制度的改革，建立起符合市場(chǎng)規律的、長(cháng)遠的制度框架，金融創(chuàng )新方面也需要在政策法規方面積極探索和做有效的政策儲備，這是大勢所趨。
　　中央政府提出今年要開(kāi)工1000萬(wàn)套保障性住房，未來(lái)五年達到3600萬(wàn)套，而資金來(lái)源問(wèn)題正成為保障房建設發(fā)展的瓶頸。對此，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團董事長(cháng)孟曉蘇認為，如果單單依靠國家財政是補不上這么大缺口的�！敖ㄔO部說(shuō)需要4.7萬(wàn)億，我算了一下至少需要6萬(wàn)億，這不可能從天上掉下來(lái)，必然有拆遷成本和補償等。當初為了應對金融危機國家提出4萬(wàn)億元的經(jīng)濟刺激方案，現在光保障房未來(lái)五年就需要6萬(wàn)億，這可不是一筆小錢(qián)。土地出讓金無(wú)法維持這么大的支出。去年就發(fā)了國債，中央財政讓地方政府發(fā)，最后由地方政府負責償還。而成思危教授所說(shuō)地方政府的國債是中國的次貸，中國是把錢(qián)貸給沒(méi)有還款能力的地方政府，現在已經(jīng)是債臺高筑，最后還要中央財政來(lái)核銷(xiāo)，大印票子，進(jìn)一步攤薄�！�
　　孟曉蘇認為，在保障房建設方面也需要金融創(chuàng )新，房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可以彌補保障房建設資金的巨大缺口，這種產(chǎn)品在2008年12月份得到了國務(wù)院的支持，并且第二年就納入到了試點(diǎn)，現在試點(diǎn)已經(jīng)兩年多，試點(diǎn)方案已經(jīng)相當完善，用這種方式可以有效地解決政府財政資金不足的問(wèn)題。如果有了“REITs”的話(huà)，由基金來(lái)持有相關(guān)資產(chǎn)的話(huà)，政府和企業(yè)都愿意投資，這種金融創(chuàng )新是可以補上保障房建設的短板。