20世紀90年代以來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，房產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展。據統計，目前我國共有房產(chǎn)中介機構5萬(wàn)多家，從業(yè)人員近百萬(wàn)，傭金規模超過(guò)300億元。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費的供求市場(chǎng)上，房產(chǎn)中介越來(lái)越廣泛和深入地為交易主體提供各項經(jīng)紀服務(wù)。尤其是在二手房交易領(lǐng)域，房產(chǎn)中介對活躍市場(chǎng)、促進(jìn)繁榮、滿(mǎn)足人民群眾多樣化需求的作用更為凸顯。
　　然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，因房產(chǎn)中介違法、違規經(jīng)營(yíng)而引發(fā)的房屋類(lèi)居間合同糾紛，正呈現出高發(fā)、復雜、矛盾多元的態(tài)勢，嚴重干擾了二手房交易市場(chǎng)的正常秩序。
　　房產(chǎn)中介不規范經(jīng)營(yíng)行為具有多種表現形式，如對不允許上市交易的房屋違規代理掛牌出售、為交易雙方規避法律出謀劃策、吃差價(jià)、亂收費等，下面重點(diǎn)對兩種常見(jiàn)的房產(chǎn)中介不規范經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行介紹和解析，以使讀者充分了解房產(chǎn)中介不規范經(jīng)營(yíng)行為的危害，防止自己買(mǎi)了無(wú)法買(mǎi)到手的假房。

小心賣(mài)房人賣(mài)假房

　　房產(chǎn)中介疏于審查關(guān)鍵信息的真實(shí)性，往往為房屋居間合同及買(mǎi)賣(mài)合同的履行埋下隱患。
　　如房產(chǎn)中介未對客戶(hù)出示的身份證、房產(chǎn)證驗明正身；未審查待售房屋是否有抵押、出租或私搭亂建情形；未審查賣(mài)房人是否為房屋產(chǎn)權人或經(jīng)合法授權的人；對于待出售房屋為夫妻共同財產(chǎn)的，未要求不在場(chǎng)一方出具同意出售和委托辦理的證明；對于待出售房屋為遺產(chǎn)的，未要求全體繼承人出具同意出售和委托辦理的證明；對于出賣(mài)人授權他人辦理居間委托手續的，未審查和留存委托人的書(shū)面授權等。
　　上述信息一旦因房產(chǎn)中介疏于審查而出現虛假情形，往往成為房屋出賣(mài)人或買(mǎi)受人因房?jì)r(jià)漲跌等因素而毀約的主要理由，此時(shí)，毀約方很可能以出賣(mài)人無(wú)權處分、代理手續不全等為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并以此為由拒付或要求返還居間費。上述情形引發(fā)的訴訟在實(shí)踐中占據了較大比例。
　　【案例一】未經(jīng)全體繼承人同意處置遺產(chǎn)無(wú)效
　　王先生看中了一套二手房。簽約時(shí)，中介公司并未告知該房屋的權屬情況，僅提供了登記房主的戶(hù)口本、死亡證明及房主妻子李女士的出售房產(chǎn)證明，即促成王先生與李女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。在履行合同過(guò)程中，房主的子女向法院提起了確認買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟，后經(jīng)法院判決，確認房主妻子李女士無(wú)權單獨處置房屋，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。因訴訟期間房屋價(jià)格飛漲，王先生購房不成，造成較大經(jīng)濟損失。
　　【案例二】承租人偽造賣(mài)房委托書(shū)騙取購房款
　　張小姐看中了一套二手房。簽約時(shí)，登記房主并未到場(chǎng)，僅有房屋居住人趙某持房產(chǎn)證復印件和房主的授權委托書(shū)出現，張小姐對此提出質(zhì)疑，中介公司為促成交易，向張小姐解釋說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題，只要有授權委托書(shū)即可安全交易。后張小姐向趙某支付定金10萬(wàn)元，趙某從此一去不復返。經(jīng)查，趙某原系房屋承租人，租期即將屆滿(mǎn)，其偽造授權委托書(shū)意在騙取購房款，中介公司未親見(jiàn)房主親筆書(shū)寫(xiě)授權委托書(shū)即力促張小姐與趙某交易，未盡合理審查義務(wù)。

小心中介虛構的假房

　　有的房產(chǎn)中介為了搶生意，自行編造房屋出售信息，壟斷房源，實(shí)行不正當競爭。
　　在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、賣(mài)方占市場(chǎng)絕對主導的形勢下，一些房地產(chǎn)中介為爭奪緊俏房源，常常在未取得客戶(hù)獨家代理授權的情況下，即排除對方選擇其他中介的權利；或在客戶(hù)僅作意向出售登記，尚未正式與買(mǎi)方達成協(xié)議的情況下，即進(jìn)行網(wǎng)簽操作，從而起到阻礙出賣(mài)人另行委托其他中介公司再進(jìn)行代理出售的目的；或實(shí)際控制性?xún)r(jià)比高的房源僅供房地產(chǎn)投資客買(mǎi)賣(mài)；或惡意“搶單”引發(fā)打架斗毆；或為打壓競爭對手，雇傭網(wǎng)絡(luò )寫(xiě)手編造或宣揚對手的負面新聞大肆進(jìn)行炒作；或捏造散布漲價(jià)信息；或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號，操縱市場(chǎng)價(jià)格等。
　　【案例一】提供虛假房產(chǎn)信息
　　陳先生一直想在二手房市場(chǎng)淘一套中意的房子，改善一下住房條件。一天上午，陳先生在網(wǎng)上看中了一套二手房子，于是和網(wǎng)上發(fā)布房源信息的中介取得了聯(lián)系。電話(huà)中，中介經(jīng)紀人說(shuō)得頭頭是道，可是半小時(shí)后當他趕到那家房屋中介時(shí)，對方只字不提這套房子，相反卻拼命推薦其他房子�！拔蚁肟措娫�(huà)中說(shuō)的那套房子！”“這房子賣(mài)掉了，我有更好的房子向你推薦！”“打電話(huà)到現在才半小時(shí)，怎么這么快就賣(mài)掉了？”幾經(jīng)追問(wèn)，陳先生此時(shí)才知道那房源信息是假的，是想通過(guò)這種方式吸引購房者。
　　【案例二】自買(mǎi)自賣(mài)控制優(yōu)質(zhì)房源
　　2010年8月，王先生通過(guò)中介掛牌出售一套房屋，楊先生來(lái)該中介咨詢(xún)，并對王先生的房子非常有興趣。中介便聯(lián)系王先生與楊先生簽訂了定金合同，楊先生支付王先生定金5萬(wàn)元，約定一個(gè)月以后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。之后，中介公司意外發(fā)現這套房子已經(jīng)被其他中介公司進(jìn)行了網(wǎng)上合同備案。中介業(yè)務(wù)員馬上聯(lián)系王先生，王先生表示并沒(méi)有和其他人簽訂過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
　　原來(lái)，在2010年6月王先生曾經(jīng)委托其他中介掛牌售房，但一直沒(méi)有找到合適的買(mǎi)家，該中介為了獨占王先生的這筆業(yè)務(wù)，竟然以業(yè)務(wù)員作為購房者制作了一份虛假合同進(jìn)行網(wǎng)上備案，使王先生的房子不能通過(guò)其他中介交易。王先生馬上聯(lián)系原來(lái)的中介公司，要求撤銷(xiāo)網(wǎng)上備案合同，但原來(lái)的中介公司不予配合。后因無(wú)法及時(shí)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，導致王先生無(wú)法與楊先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，王先生為此雙倍返還了楊先生的定金。

買(mǎi)房時(shí)要小心“假房陷阱”

　　房產(chǎn)交易的巨大經(jīng)濟利益誘惑，為房產(chǎn)中介不規范行為的出現提供了內在的動(dòng)力；國家法律法規的不完善為房產(chǎn)中介不規范行為的出現提供了外部的空間；負有監督管理職能的行政機關(guān)、行業(yè)協(xié)議缺乏有效的監管手段為房產(chǎn)中介不規范行為的屢禁不止提供了重要的助力。
　　房產(chǎn)中介的不規范行為具有極強的破壞性，對于國家宏觀(guān)調控的落實(shí)、市場(chǎng)交易的誠信安全進(jìn)行等都構成極大的阻礙，且嚴重侵犯了房屋買(mǎi)賣(mài)主體的合法權益，因此根治和防范房產(chǎn)中介的不規范行為刻不容緩。
　　應加強對房產(chǎn)中介的治理和監管。
　　當前形勢下，應該嚴格房產(chǎn)中介市場(chǎng)準入門(mén)檻、建立中介公司等級評定和信用檔案制度，推動(dòng)房產(chǎn)中介市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，為售房者、購房者提供區分良莠的依據。同時(shí)，要建立全國統一的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人業(yè)績(jì)檔案制度，通過(guò)對經(jīng)紀人的業(yè)績(jì)的公開(kāi)查詢(xún)，實(shí)現對經(jīng)紀人的動(dòng)態(tài)監督，從而提升經(jīng)紀人遵規守法的自覺(jué)性，有效增加房產(chǎn)中介不規范行為的違法成本。
　　百姓在買(mǎi)房時(shí)要小心中介陷阱。
　　通過(guò)多種媒體做好法制宣傳，提醒售房者、購房者注意以下問(wèn)題：一是應盡量選擇信譽(yù)較好的中介機構；二是要提前考慮房?jì)r(jià)變化等因素并約定違約賠償責任；三是及時(shí)辦理預告登記和過(guò)戶(hù)手續，不給對方反悔的機會(huì )；四是注意增強維權的法律意識，審查并保留相關(guān)票據，糾紛發(fā)生后，及時(shí)搜集證據材料，提高權利維護的有效性。五是不輕信對方或中介的口頭承諾，對于重大事項，均應書(shū)面成文。