房地產(chǎn)問(wèn)題既是經(jīng)濟發(fā)展問(wèn)題，也是重要的民生問(wèn)題。為保障民生，實(shí)現“居者有其屋”，近年來(lái)，政府加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度，調控手段由貨幣轉向行政，實(shí)行“限購令”。在政策重拳之下，北京等部分城市的房?jì)r(jià)仍未出現明顯松動(dòng)，房?jì)r(jià)依然堅挺的原因何在？高房?jì)r(jià)背后是否存在大量泡沫？記者就相關(guān)問(wèn)題采訪(fǎng)了國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所研究員鄧郁松。
中國經(jīng)濟時(shí)報：２００７年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了大幅波動(dòng)的情況，并對房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定運行和宏觀(guān)經(jīng)濟的健康發(fā)展帶來(lái)一定影響。您認為房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因是什么？
鄧郁松：主要有以下幾個(gè)因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先是人口總量和結構變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求歸根結底來(lái)自于人們的居住需求，因此，人口總量和結構的變化會(huì )直接帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的波動(dòng)；其次，金融政策、特別是利率政策調整對房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)會(huì )產(chǎn)生重要影響。由于購買(mǎi)房地產(chǎn)多需要借助銀行的信貸，因此，金融政策特別是利率政策變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)具有重要影響；再次，經(jīng)濟的周期變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)也有重要影響。這是因為購房人的收入狀況是決定其購買(mǎi)能力的最主要因素。隨著(zhù)購房人的收入快速增長(cháng)，其購買(mǎi)力將提高。由于經(jīng)濟增長(cháng)狀況是決定收入增長(cháng)情況的最重要因素，因此，經(jīng)濟周期變化會(huì )對收入產(chǎn)生較大影響，并進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)；最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、特別是大幅波動(dòng)還與供給和需求的非同步性有關(guān)。受生產(chǎn)周期影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應能力并不能在需求最旺的時(shí)候大量增加，在需求最旺而新增供給量相對有限時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )出現短期的供不應求，這將會(huì )造成房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲。而房?jì)r(jià)上漲通常會(huì )刺激供應能力的增加，一旦房?jì)r(jià)偏離正常的支付水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將會(huì )下降，房?jì)r(jià)和需求走勢將發(fā)生新的變化，而這如果恰逢房地產(chǎn)供給的高峰期，就可能出現短期內的供過(guò)于求。從各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況看，房?jì)r(jià)的大幅波動(dòng)通常出現在供求高度不均衡時(shí)期，短期內的供不應求會(huì )造成房?jì)r(jià)的進(jìn)一步上漲，而嚴重的供過(guò)于求將加大價(jià)格下行壓力。
中國經(jīng)濟時(shí)報：房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區域性市場(chǎng)，由于不同地區在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口增長(cháng)狀況等方面存在較大差異，不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和未來(lái)發(fā)展趨勢也存在較大差異，在您看來(lái)，應當如何處理全國市場(chǎng)與區域市場(chǎng)間的關(guān)系？
鄧郁松：不同�。▍^、市）經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化率等方面存在較大差異，這意味著(zhù)不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展階段上也存在較大差異，這種差異決定了“十二五”時(shí)期不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢也有所不同。綜合考慮城市化率、不同區域經(jīng)濟發(fā)展所處階段和人口流動(dòng)等因素，初步判斷，“十二五”時(shí)期中西部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應量增速將明顯高于東部發(fā)達地區，住宅市場(chǎng)的重心將開(kāi)始由東部、超大城市向中西部、中等城市過(guò)渡。認識到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區域差異性，對制定和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策至關(guān)重要，要準確判斷全國和不同區域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，在此基礎上再出臺相關(guān)政策，而不宜簡(jiǎn)單根據部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的變化直接出臺針對全國的政策。
中國經(jīng)濟時(shí)報：去年以來(lái)，國家先后出臺了一系列調控政策，被稱(chēng)為史上最嚴厲調控，但從調控效果看，北京等部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題并未得到根本解決，最嚴厲調控依然無(wú)解。您認為，北京等部分城市房?jì)r(jià)明顯偏高的原因是什么？
鄧郁松：在持續、頻繁的政策調控之后，北京房?jì)r(jià)持續上漲且顯著(zhù)高于合理水平的狀況，可能表明以往的調控政策并未完全針對北京等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性。因此，有必要再次全面審視北京高房?jì)r(jià)的成因，并在此基礎上進(jìn)一步完善相關(guān)政策，切實(shí)解決北京等部分城市房?jì)r(jià)偏高的問(wèn)題。北京等部分城市的高房?jì)r(jià)主要是三方面因素作用的結果。第一，供給不足是北京等部分熱點(diǎn)城市高房?jì)r(jià)的主因；第二，投資投機性購房比例過(guò)高進(jìn)一步推高了北京房?jì)r(jià)；第三，總體寬松的金融政策、特別是低利率政策為部分城市的高房?jì)r(jià)提供了支撐。２００８年年底，為應對國際金融危機的沖擊，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行貸款利率大幅下調，并對購房貸款實(shí)行七折優(yōu)惠利率，七折后的優(yōu)惠利率處于住房制度改革以來(lái)的最低水平，這一低利率一直持續到２０１０年１０月。低利率政策意味著(zhù)購房人短期內的支付能力顯著(zhù)提高，這也是為什么２０１０年調控政策頻出，但房?jì)r(jià)并未出現實(shí)質(zhì)性回落的根源所在。
中國經(jīng)濟時(shí)報：如何解決北京等部分城市的高房?jì)r(jià)問(wèn)題？
鄧郁松：既然已經(jīng)找到了北京等部分城市房?jì)r(jià)過(guò)高的原因，具體操作就應從上述三方面著(zhù)手。一是要加大普通商品住宅供應量。要真正解決北京等部分城市的高房?jì)r(jià)問(wèn)題，必須進(jìn)一步增加住宅供應量。而要增加商品住宅的供應量，首先必須增加住宅用地的供應量，同時(shí)要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴格監管，嚴厲打擊囤地行為；二是進(jìn)一步完善需求方面的調控政策，使住房市場(chǎng)真正成為服務(wù)于自住型需求的市場(chǎng)。從需求層面看，建議在對目前北京等城市出臺的政策進(jìn)行總體評估的基礎上，將鼓勵自住型需求（包括首次置業(yè)和改善型需求）、抑制投資投機性需求的調控政策進(jìn)一步完善，并使之成為穩定的長(cháng)期性政策，使住房市場(chǎng)真正成為服務(wù)于自住型需求的市場(chǎng)；三是宜實(shí)行中性的住房金融政策。從國內外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷程看，金融政策、特別是利率政策的調整是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求波動(dòng)、進(jìn)而造成房?jì)r(jià)波動(dòng)的最主要原因。建議借鑒德國在住房金融政策方面的做法，可考慮實(shí)行較高的首付和長(cháng)期穩定的貸款利率。只有實(shí)行穩定的、中性的住房金融政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才具備長(cháng)期持續健康發(fā)展的政策基礎。
中國經(jīng)濟時(shí)報：２００３年以來(lái)，我國部分城市開(kāi)始出現房?jì)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，特別是２００４年、２００７年、２００９年全國房?jì)r(jià)漲幅較為明顯，２０１０年部分城市房?jì)r(jià)上漲幅度仍然較大。房?jì)r(jià)的大幅上漲是否意味著(zhù)已出現房地產(chǎn)泡沫？泡沫是全局性的還是局部的？
鄧郁松：雖然從房?jì)r(jià)收入比等指標衡量，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于正常發(fā)展區間，尚不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，但必須看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區域性市場(chǎng)，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異。用同樣的指標來(lái)衡量北京、上海等城市，可以發(fā)現北京等部分城市的房?jì)r(jià)收入比已明顯偏離歷史均值水平，可以認為目前北京等部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分。
基于此種情況，我建議全國宜實(shí)行穩定的、中性的住房政策組合，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展提供穩定的政策環(huán)境；而對北京等房?jì)r(jià)明顯偏高的部分城市，建議采取“增供給、重自住、抑投機”的政策組合。