自美國次貸危機以來(lái)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌超過(guò)30%，這不僅僅是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂負面效應的短期困擾，更是意味著(zhù)美國人口結構變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(cháng)期趨勢和購買(mǎi)力的影響已經(jīng)開(kāi)始逐步顯露。
美國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續下跌是因為住房市場(chǎng)的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素一方面是人口總量變化(包括自然增長(cháng)率與移民增長(cháng)率)對住房需求的影響。美國生育率從90年代初開(kāi)始進(jìn)入持續的下降通道。人口普查局公布美國人口最新數字為3.08億人。過(guò)去十年來(lái)美國人口增長(cháng)9.7%，為1940年以來(lái)的最低增幅。
美國蓋瑞·安德森經(jīng)濟研究中心曾經(jīng)的一項研究表明，本世紀初，海外移民的到來(lái)，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區的房地產(chǎn)價(jià)格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來(lái)移民數量增加113%的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚了37.5%；而在外來(lái)移民數量很少或者沒(méi)有外來(lái)移民的地區，房地產(chǎn)價(jià)格則出現了下滑。該研究報告顯示，在外來(lái)移民數量下降最多的10個(gè)居民區，外來(lái)移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價(jià)格則平均下降了7.6%。
而另一方面，人口結構的變化也決定著(zhù)住房的需求。房?jì)r(jià)與家庭收入的平均百分比不超過(guò)2，是美國能夠承受房?jì)r(jià)的真正能力。20世紀70年代初，美國房?jì)r(jià)與家庭收入的百分比為1.7至1.8，但到次貸危機之前，美國房?jì)r(jià)與家庭收入之比高達6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續推高了房?jì)r(jià)�！皨雰撼薄逼陂g出生的美國人口大約為7700萬(wàn)人，占美國成年人的35%。近幾十年來(lái)，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的時(shí)期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房?jì)r(jià)每年上揚20%至30%。
美國人口統計局預測，美國的嬰兒出生率將長(cháng)期維持低位，到2050年，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現較大幅度的下降，也將對住房需求的結構產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進(jìn)美國住宅市場(chǎng)繁榮的“大戶(hù)型”將出現滯銷(xiāo)。
回顧美國半個(gè)多世紀的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動(dòng)力的城市擴大化的過(guò)程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區居住，這也意味著(zhù)半個(gè)多世紀以來(lái)美國人口從鄉村、郊外向大都市區域轉移的過(guò)程也很可能放緩，因此大戶(hù)型、城市中心的房?jì)r(jià)也面臨長(cháng)期下行的壓力并進(jìn)而拖累美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期走向。
房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長(cháng)因素，人口結構影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”，對于中國亦是如此。按聯(lián)合國數據推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會(huì )改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個(gè)時(shí)間段也將是中國房地產(chǎn)供需結構出現拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。