|
今年1月“新國八條”出來(lái)后，極度看空市場(chǎng)者甚眾。筆者當時(shí)認為，就全國而言，全年房屋成交量和成交價(jià)格不會(huì )明顯下跌。
近日，一線(xiàn)上市房企的業(yè)績(jì)可以說(shuō)明一些事實(shí)，驗證一些預判。萬(wàn)科、保利、金地、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績(jì)，銷(xiāo)售金額共計542億元，較4月明顯回升。其中，萬(wàn)科和保利5月銷(xiāo)售金額分別同比增長(cháng)76%和132%，1-5月銷(xiāo)售金額分別同比增長(cháng)87%和82%。而且，具有標志性的數字是，萬(wàn)科1-5月銷(xiāo)售額已超過(guò)500億元，今年繼續超千億基本成定局。
想必很多人會(huì )迷惑不解：今年以來(lái)房地產(chǎn)調控如此嚴厲，樓市呈降溫之勢，地產(chǎn)巨頭緣何仍在大步前進(jìn)？其實(shí)，透過(guò)這一現象，可以發(fā)現幾點(diǎn)對研究中國樓市有價(jià)值的論據或推測。
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加劇分化，優(yōu)勝劣汰進(jìn)程提速，強者更強。2004年以來(lái)，伴隨著(zhù)持續的房地產(chǎn)調控，很多中小企業(yè)項目減少、經(jīng)營(yíng)萎縮，在招拍掛的土地市場(chǎng)中，基本上沒(méi)有能力獲取新增用地。在市場(chǎng)低迷的2008年和今年，少數企業(yè)通過(guò)轉讓項目或股權，已退出這個(gè)行業(yè)。與此同時(shí)，大企業(yè)集體發(fā)力，企業(yè)規�？焖贁U張，尤其是一線(xiàn)陣營(yíng)中，保利、恒大、綠城、綠地、中海等皆瞄著(zhù)萬(wàn)科的“老大寶座”。
其次，龍頭房企促銷(xiāo)跑量模式正在改變市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境。龍頭企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)逆勢飄紅，暗含兩層意思。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強的品牌號召力，在淡市中仍能集聚有限的市場(chǎng)需求，這與他們長(cháng)久以來(lái)堅持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)；二是部分龍頭企業(yè)采取以?xún)r(jià)換量、促銷(xiāo)跑量的模式，更注重資金回籠、可持續發(fā)展，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個(gè)項目的利潤率，死不降價(jià)。近期全國賣(mài)得火爆的樓盤(pán)，基本上都是恒大、中海、碧桂園、保利、萬(wàn)科、綠地等企業(yè)開(kāi)發(fā)的。比如，南京碧桂園項目、深圳中海項目、恒大多個(gè)城市的項目等，開(kāi)盤(pán)當天招致幾千人排隊，成交幾百、幾千套房子。
再次，三季度促銷(xiāo)樓盤(pán)增多，將引致部分城市房?jì)r(jià)微跌�！靶聡藯l”出臺后，70個(gè)城市房?jì)r(jià)指數仍在上漲，但漲幅持續回落。市場(chǎng)中促銷(xiāo)樓盤(pán)逐漸增多，然而促銷(xiāo)幅度并不明顯，5%左右是主流。而那些開(kāi)盤(pán)爆熱的品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，促銷(xiāo)力度較大，實(shí)際售價(jià)比市場(chǎng)價(jià)或該樓盤(pán)預期售價(jià)下調10%-20%。但相當多的樓盤(pán)，基本上沒(méi)有優(yōu)惠措施。當然，一般都賣(mài)不動(dòng)。在三季度政策不放松、企業(yè)資金鏈緊張的情況下，預計促銷(xiāo)樓盤(pán)將持續增多，從而使部分城市（尤其是一線(xiàn)城市）房?jì)r(jià)出現短暫性下跌。不過(guò)，市場(chǎng)規律同樣表明，那些開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)的樓盤(pán)，再推后續房源時(shí)，折扣將有所減少，因為企業(yè)已探明了需求方的心理價(jià)位，同時(shí)也符合樓盤(pán)“低開(kāi)高走”的普遍規律。
最后，今年全國樓市數據不會(huì )太差�！靶聡藯l”出臺后，許多專(zhuān)家預期今年房屋成交量將降20%-50%不等，價(jià)格將跌10%-50%不等。實(shí)際上，不排除個(gè)別城市會(huì )出現這種大幅調整的情況，但全國整體上難以顯著(zhù)下調。5月龍頭房企業(yè)績(jì)向好的原因之一，是他們的項目大多分布于二三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市。在東部一線(xiàn)城市樓市低迷之際，其他多數城市并未像2008年那么低迷。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火。今年我國樓市將呈現結構上差異顯著(zhù)、總體上趨于平穩的格局。以國家統計局新建商品房口徑為準，筆者依然堅持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價(jià)基本保持穩定。在此前提下，小跌非意外，小漲亦正常，大漲大跌難露臉。
|