據《21世紀經(jīng)濟報道》披露，北京過(guò)度依賴(lài)銀行土地儲備貸款進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和基礎設施建設，從2009年至2011年5月，相關(guān)貸款總規模超過(guò)2500億元人民幣。自2011年初開(kāi)始，大規模還本付息已經(jīng)開(kāi)始，目前每月還本付息在100億元以上，而今年以來(lái)每月土地出讓收入只有50億元左右，還貸壓力巨大。
解剖麻雀可以了解我國當今財政體制、貨幣體系的真實(shí)運行模式。通過(guò)分析北京土地財政與土地貨幣，我們可以說(shuō)，沒(méi)有土地財政，就沒(méi)有新北京；沒(méi)有土地抵押，就沒(méi)有龐大的地方貸款。北京土地財政接近破產(chǎn)的邊緣，中國以房地產(chǎn)為主要抵押品，為造城運動(dòng)主要燃料的激進(jìn)式經(jīng)濟發(fā)展模式將告一段落。
地方政府的財政收入不能缺少土地收入。根據北京市2010年預算執行情況和2011年預算草案報告，北京市級政府性基金收入完成684.7億元，增長(cháng)56.5%，完成預算的314.6%。之所以超額完成預算，主要是國有土地使用權出讓金收入超收較多。2010年全市國有土地使用權出讓金收入557.7億元，完成預算的460.5%。一般預算收支出現赤字，靠包含土地在內的政府性基金彌補。
中國的信貸體系與土地緊緊捆綁在一起，土地是地方政府銀行信貸最重要的抵押物。2009年北京市完成土地儲備投資1165億元，2010年完成土地儲備投資1300億元。2011年1月到5月，新增土地儲備開(kāi)發(fā)投資約為300多億元。上述資金中的70%源自銀行貸款，30%來(lái)自政府財政注入資金。在此，政府與銀行、開(kāi)發(fā)商成為利益鏈上的共同體：政府大規模投入土地一級市場(chǎng)，將熟地納入土地市場(chǎng)變現獲得溢價(jià)，政府與銀行皆大歡喜。開(kāi)發(fā)商則向二級市場(chǎng)索取，只要市場(chǎng)能夠承受，房?jì)r(jià)就能節節上漲。筆者至今記得某商業(yè)銀行爭取到政府大規模土地貸款份額時(shí)的欣喜若狂。
這是一條圍繞土地的產(chǎn)業(yè)鏈條，當土地價(jià)格與成交量上升時(shí)，這一鏈條天衣無(wú)縫，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下行，就會(huì )成為中國經(jīng)濟的脆弱棘冠。
沒(méi)有市場(chǎng)支撐的虛擬經(jīng)濟遲早會(huì )被刺破。根據北京市國土局公布的數據，今年1到5月通過(guò)招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量（1220公頃）的一成；截至5月24日，北京市通過(guò)招拍掛出讓土地的總收入為250.61億元，同比減少59.2%。250億元用來(lái)還本付息都不夠，更不必說(shuō)獲得土地高額溢價(jià)。以北京為首，土地成交量大幅下降的城市存在財政破產(chǎn)風(fēng)險。
此利益鏈條中最大的軟肋是抵押物的價(jià)格。土地作為信貸抵押品，表面看來(lái)非常安全，實(shí)際上不堪一擊，原因在于土地作為抵押品的價(jià)格是多變的，而在中國市場(chǎng)，風(fēng)險也是不可對沖的。
當市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩時(shí)，房地產(chǎn)作為抵押物，價(jià)格不斷攀升，因此在2010年中國房地產(chǎn)泡沫的高峰期以土地質(zhì)押貸款，銀行是怎么看怎么合適；一旦流動(dòng)性下降，房地產(chǎn)價(jià)格低迷，銀行炒地炒成地主、炒房炒成房東之后，必然面對房地產(chǎn)價(jià)格的下挫，資產(chǎn)負債表急劇惡化。不妨設想一下美國次貸泡沫高峰期，房地產(chǎn)價(jià)格似乎在通天塔，見(jiàn)不到頂，房屋抵押貸款讓房東過(guò)上了超前消費的好日子，銀行也賺得不亦樂(lè )乎，次貸危機泡沫被針尖挑破，地獄瞬間打開(kāi)了大門(mén)，不論是銀行還是房東，全都變成了負翁。無(wú)獨有偶，日本泡沫經(jīng)濟時(shí)代，房地產(chǎn)同樣是重要的貨幣抵押物。
把土地作為最重要的抵押物發(fā)放貨幣，是世界上比較不靠譜的生意，也是金融危機爆發(fā)的常見(jiàn)導火索。一項研究顯示，我國90%以上信貸依靠房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押，當抵押物價(jià)值下降，從地方財政、企業(yè)到銀行，風(fēng)險會(huì )在一夕之間暴露。
皮之不存，毛將焉附？房地產(chǎn)泡沫有好泡沫與惡泡沫之分，當實(shí)體經(jīng)濟上升、資金流與人才流源源流入某經(jīng)濟體時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格在可承受的范圍內上升，這時(shí)的泡沫是好泡沫；當房地產(chǎn)脫離實(shí)體經(jīng)濟，只靠貨幣與預期支撐時(shí)，這時(shí)的泡沫就是惡泡沫。以北京為首的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在顯示出惡化的趨勢，其房地產(chǎn)均價(jià)遠遠超過(guò)某些發(fā)達經(jīng)濟體。新的造城運動(dòng)與銀行古老的房地產(chǎn)抵押貸款模式，成為房地產(chǎn)泡沫的支柱。
大廈傾斜，支柱快倒，幸虧，補上其他的支柱還不算太晚。