近期，諸多國際評級機構和投行集體唱空中國樓市，影響范圍很大。有人深信不疑，有人將信將疑。我的看法是，可以聽(tīng)聽(tīng)，但不足為信。
　　日前，標準普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩定”調整為“負面”，并預測未來(lái)6-12個(gè)月房?jì)r(jià)將有10%左右的下降空間。與此同時(shí)，另一大評級機構穆迪也將中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商信用評級展望至“負面”。大摩也預計，三季度中國主要城市的銷(xiāo)售均價(jià)將進(jìn)一步下降。
　　近些年來(lái)，市面上不乏類(lèi)似聲音，尤其以前大摩經(jīng)濟學(xué)家謝國忠為代表，中國樓市過(guò)去的“黃金十年”，也是他唱空中國樓市的十年，近期又提出至2012年中國房?jì)r(jià)將下跌五成。然而，眾所周知，其以往的悲觀(guān)預期并未成為現實(shí)。
　　標普、穆迪這些國際大牌評級機構，具有全球性的廣泛影響力，他們素喜對世界經(jīng)濟領(lǐng)域的很多事情做“權威”定性，小到某個(gè)公司前景，大到國家信用。這次拿中國房地產(chǎn)市場(chǎng)　“開(kāi)刀”，卻有些夸大其詞了，中國的特殊國情和房地產(chǎn)業(yè)的復雜內涵，國內機構尚且難參透，“外人”豈能看清楚？
　　不妨進(jìn)行針對性分析。標普看空中國樓市的論據主要有二：一是調控政策非常嚴厲，可能會(huì )進(jìn)一步升級；二是商品房銷(xiāo)售大幅下滑，開(kāi)發(fā)商資金鏈持續緊縮，高杠桿率的房企資金鏈可能斷裂。
　　這兩點(diǎn)貌似正確，但卻有夸大之嫌。關(guān)于政策，當前確實(shí)依然嚴厲，但卻已步入平穩期，不會(huì )放松，暫時(shí)也難加碼。比如，限購城市并沒(méi)有大幅“擴容”。實(shí)際上，決策層正在密切觀(guān)察當前宏觀(guān)經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，從緊的貨幣政策和嚴厲的地產(chǎn)政策，效果釋放需要一個(gè)過(guò)程。
　　關(guān)于資金鏈。今年以來(lái)，很多房企的資金情況確實(shí)不容樂(lè )觀(guān)，但總體形勢好于2008年。根據國家統計局數字，今年1-5月全國開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增幅約為18%，且已呈筑底之勢；而2008年這一增幅回落至5%。試想，2008年情況更糟糕的時(shí)候，都未出現大量房企資金鏈斷裂的現象，能奢望今年下半年會(huì )涌現出來(lái)嗎？實(shí)際上以國企主導的商業(yè)銀行體系，不會(huì )讓房企大批倒臺，否則形成的壞賬將難以估量。以類(lèi)別而論，央企、地方國企肯定沒(méi)事，上市公司倒掉的可能性極小，惟一可能的是少數民營(yíng)中小企業(yè)，即便如此，其也不是破產(chǎn)，而是轉讓項目或企業(yè)股權而已。事實(shí)上，萬(wàn)科、保利等部分大企業(yè)，今年上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，遠好于去年同期。
　　國際評級機構和投行有“唱空做多”之嫌。這些機構的背后，常常隱有國際資本的特殊利益訴求。一方面他們在唱空中國樓市，另一方面外資又在快速流入中國樓市。證據有三：一是從2001年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)來(lái)華直接投資占外資總量的10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達到23%。二是今年1-5月，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。三是今年部分上市公司狂發(fā)約700億美元外債，證明愿意借錢(qián)給中國房企的國際機構有很多。
　　去年二次匯改以來(lái)，至今正好一周年，人民幣對美元升值5.4%。在人民幣持續升值、國內存款利息遠高于美國、中國經(jīng)濟走勢還算平穩、樓市調整空間有限的情況下，國際機構憑什么大肆看空中國房地產(chǎn)市場(chǎng)？樓市調整是必須的，但實(shí)在沒(méi)必要盲目看空。切莫被誤導。