美聯(lián)儲日前公布了一個(gè)報告，顯示美國房?jì)r(jià)今年一季度已跌回至2002年的水平。對于這一數據美國民眾倒不怎么震驚，因為這已非新聞，房?jì)r(jià)很可能跌回至1998年，甚至1996年的水平之嚷嚷聲早已不絕于耳。
但令人震驚的是，美聯(lián)儲的報告提到：美國房?jì)r(jià)下跌已使屋主擁有的房屋凈值（房屋價(jià)值減掉貸款余額后的數值）大幅縮水，已降至接近二戰以來(lái)的最低點(diǎn)。平均而言，目前美國屋主只擁有房屋價(jià)值的38%，相比十年前的61%大大地縮水了。
在美國，房屋凈值對整個(gè)經(jīng)濟循環(huán)來(lái)說(shuō)相當重要。因為一般美國民眾不習慣儲蓄，也不可能儲蓄（1/3的薪資押在了房子上，其余用來(lái)交稅和日常開(kāi)銷(xiāo)），人們衡量自己有多富有，主要是以房屋凈值為依據。假如屋主受到房屋貸款的重壓，就不敢隨意亂花錢(qián)。而如果屋主擁有房屋凈值，就可以大膽地消費了，以房屋凈值作抵押來(lái)購買(mǎi)奢侈品，比如鉆戒、LV包或游艇，又或者以房屋凈值作抵押，作為購買(mǎi)第二套房屋的首付款。
然而前些日子，一則對美國幾千個(gè)房主的調查報告顯示，有近一半的房主表示，他們的房屋價(jià)值比他們買(mǎi)入的時(shí)候還要低，其中有2/3的房主說(shuō)，他們的財物狀況比房市泡沫破滅之前還要差，因此房?jì)r(jià)跌跌不休就不僅是賬面上的損失了。還有許多房主對當時(shí)買(mǎi)房感到懊悔，有將近1/4的人認為，如果允許他們從頭開(kāi)始，他們決不會(huì )購買(mǎi)現在的房子；另有1/3的人表示，后悔買(mǎi)房子是因為“付了學(xué)費才知道”，購房不是一種好投資，根本就不像專(zhuān)家所吹噓的那般好。
我的朋友達龍就是一個(gè)典型的例子。他在2003年以62萬(wàn)美元買(mǎi)下一棟紐約上州的房子，一度曾上漲至接近70萬(wàn)美元，但目前房屋估價(jià)是53萬(wàn)。去年他失業(yè)了七八個(gè)月，一度無(wú)法支付銀行貸款，不得不在法庭與借貸銀行交戰了幾個(gè)月，才免于房子被法拍�，F在他們一家人節衣縮食省吃?xún)�用，按他的說(shuō)法是“一夜回到了舊社會(huì )，但好歹保住了房子�！�
目前美國工作機會(huì )匱乏，“嬰兒潮”一代退休遙遙無(wú)期，在物價(jià)飛漲的年代，人們唯有選擇減少消費，以保持一定償還債務(wù)的現金，迫不得已選擇簡(jiǎn)樸的生活。美國正經(jīng)歷著(zhù)日本式的低增長(cháng)率和高失業(yè)率，美國經(jīng)濟未來(lái)十年將“日本化”——滯脹，即經(jīng)濟增長(cháng)停滯、失業(yè)增加和通脹同時(shí)并存，使新凱恩斯主義的經(jīng)濟理論遭到了質(zhì)疑。
反觀(guān)金融風(fēng)暴之前，持續多年的通脹是由銀行不斷擴大的貸款業(yè)務(wù)“創(chuàng )造”的。在那期間，借款人和貸款人都信心百倍，因而推動(dòng)了借貸額持續升高，人為地刺激了經(jīng)濟增長(cháng)，造成了房市、股市繁榮的虛幻景象。而金融危機發(fā)生之時(shí)，銀行放貸的意愿發(fā)生了根本性變化，因此貨幣供應也隨之發(fā)生變化。
加拿大作為美國的難兄難弟，看到這兒，難免會(huì )有兔死狐悲之感，更應該好好地反思了。其實(shí)加拿大的金融模式和美國類(lèi)似，都是靠高負債運行。據統計局最新數據，今年一季度，加拿大國民家庭總負債15萬(wàn)億加幣，是可支配收入的147%，每戶(hù)平均負債17.6萬(wàn)加幣，創(chuàng )下歷史紀錄，更超過(guò)大哥美國。至于加拿大的房市為何和美國背道而馳，我在其他多篇文章都分析過(guò)了，不過(guò)是滯后效應而已，千萬(wàn)別盲目樂(lè )觀(guān)，出來(lái)混肯定是要還的。
加拿大央行行長(cháng)簡(jiǎn)尼警告國民，不要過(guò)度借貸，否則利率攀升，他們就會(huì )無(wú)力還債。財政部長(cháng)費拉逖更明確地表示，他有權限制借貸，干預加拿大過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng) 。顯然，再不采取果斷措施的話(huà)，美國的今天就是加拿大的明天。
再說(shuō)回美國，現在不少人關(guān)心的是美國房?jì)r(jià)究竟何時(shí)才能觸底回升？特別是好些中國人，想去美國“抄底”。
根據美國樓價(jià)指數標普/Case-Shiller3月份的報告，美國房?jì)r(jià)按月下跌0.2%，雖然在市場(chǎng)的預期之內，但房?jì)r(jià)指數位于138.16，低于2009年4月金融危機期間的低位。標普指數委員會(huì )主席直言道：“美國大部分地區房?jì)r(jià)已陷入雙底衰退，房?jì)r(jià)持續下滑未有迂緩的跡象”�？梢�(jiàn)美國房?jì)r(jià)將繼續下跌，跌回1998年的價(jià)位幾乎沒(méi)有懸念。
如果現在急于抄底美國房市的話(huà)，就好似在接一把下行的利劍，望急于赴美抄底房市的中國投資者，務(wù)必慎重、慎重、再慎重。