為均衡城市化發(fā)展水準和應對房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快的勢頭，我國各大中城市近年來(lái)普遍加大了保障房建設力度。其落實(shí)方式主要有兩種：一種是集中建設，即在一個(gè)項目中全部建成保障房；另一種是分散建設，即在部分商品住宅項目中配建一些保障房。集中建設主要靠政府公共財力進(jìn)行主導，分散建設則主要靠開(kāi)發(fā)商安排資金落實(shí)。這兩種模式運營(yíng)過(guò)程中各有優(yōu)劣，都會(huì )出現新問(wèn)題和新挑戰。
　　上海目前已經(jīng)初步確立了廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房（共有產(chǎn)權房）、動(dòng)遷安置房為架構的“四位一體”保障體系。相關(guān)的規劃目標一旦實(shí)現，對于城市社會(huì )生活水平的均衡化和上海未來(lái)人才儲備能力的涵養，無(wú)疑是個(gè)很關(guān)鍵的支撐要素。但新挑戰也會(huì )隨之而來(lái)。以大型居住社區建設為例，所謂“大型居住社區”，規劃本意是指用地規模約5平方公里，集聚人口密度理想值為每平方公里1.5萬(wàn)，以居住為主要功能、追求生活與就業(yè)適度平衡的城市新社區。
　　作為伴隨著(zhù)加快推進(jìn)保障房建設而出現的一個(gè)新式社會(huì )概念，大型居住社區對傳統與自然意義上的行政和社會(huì )管理則構成了新的挑戰。新挑戰主要集中表現在以下幾個(gè)方面：
　　首先，如何加快社區生活設施配套步伐？很多人為什么不愿意離開(kāi)中心城區或傳統社區？從生活和社會(huì )交往的便利性而言，無(wú)非是公交、菜場(chǎng)、醫院、超市、銀行、郵政、幼教等“社區七要素”的基本配套。調研卻發(fā)現，某居住區2009年4月開(kāi)始居民入住，但“社區七要素”的基本配套設施至今仍沒(méi)跟上；附近的軌道交通車(chē)站也遲遲未能投入運行，從居住區到最近的公交站點(diǎn)步行需30分鐘，大大超出了15分鐘的“心理社區距離”。
　　其次，如何避免保障性居住資源的閑置？由于交通、就醫、購物等生活不便的原因，住房空置或出租給外來(lái)人員現象就變得較為普遍。如某新建居住區，辦理入戶(hù)手續的市民有15982戶(hù)，但實(shí)際入住只有9485戶(hù)；另一新建居住區的出租率則超過(guò)了60%。居住社區“異化”為“出租飛地”的結果是形成了“惡性循環(huán)”的苗子——因為新建居住區入住率不高，致使公交線(xiàn)路無(wú)法盡快開(kāi)通，銀行、郵政等公共服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和一般商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不愿進(jìn)駐，而部分已經(jīng)入住居民因倍感生活不便而退出居住點(diǎn)。
　　第三，如何改變居住人口收入結構的單一性特點(diǎn)？社區尤其是大型社區，不僅僅是一個(gè)接受配套“輸血”的社會(huì )生活圈，更是應該具有自我造血能力的社會(huì )經(jīng)濟圈。如果沒(méi)有經(jīng)濟活力的有效支撐，大型社區不會(huì )出現理想中的繁榮狀態(tài)。而目前，大型社區的導入人口以低收入者和老年居民為主，其經(jīng)濟活力受到明顯抑制，甚至已經(jīng)影響到了物業(yè)管理的正常運轉。如部分新建居住區因物業(yè)管理費繳納率不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損狀態(tài)，其服務(wù)質(zhì)量自然難以提高。這也造成了優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手大型居住社區的現象。
　　從已有的開(kāi)發(fā)實(shí)踐來(lái)看，大型居住社區的出現還客觀(guān)上起著(zhù)社會(huì )人口由中心城區向郊區快速導入的作用。然而，人口導入并不等于社區的自然發(fā)育，“大型居住區”能否在均衡中心城區人口密度的同時(shí)，健康地成長(cháng)為“大型居住社區”，特別是公共家園意識的合理形成，也還是一個(gè)需要付出艱辛探索的社會(huì )課題。而有的新建居住區居民由于尚未形成公共家園意識，加上包括物業(yè)管理在內的社會(huì )管理機制的缺位，已經(jīng)出現了違規搭建、居改非、群租等不良情況，一旦形成規模又將成為頑癥。
　　對此，筆者建議采取以下措施加以防范：一、將以信息化為主體的“智慧城市”概念，運用于大型居住社區的管理機制再造，并從法律規范上嚴格經(jīng)濟適用房和公共租賃房等入住居民的基本義務(wù)，從源頭上遏制轉租、群租等不良情況的蔓延。二、以區、鎮或街道等大型居住社區所在地政府采購的形式，購買(mǎi)一定期限的物業(yè)管理服務(wù)對社區進(jìn)行配置。這樣一方面能夠有效監控和防范社區發(fā)育過(guò)程中滋生的某些弊端，另一方面也對居民群體的物業(yè)服務(wù)支付能力進(jìn)行一定程度的涵養。三、在實(shí)有居住人口信息精確化的前提下，就公共服務(wù)配套方面盡快推出和完善市、區兩級的專(zhuān)項規劃。如學(xué)前教育涉及到的幼兒園配置；醫療網(wǎng)點(diǎn)的延伸以及社區衛生中心服務(wù)功能的擴展；公交線(xiàn)路的調整、補充、接駁等借助公共財政展開(kāi)的領(lǐng)域，當物盡其力、明確職責、適當先行、合理補貼。四、在可以放寬經(jīng)營(yíng)標準的領(lǐng)域，如小型菜場(chǎng)、便利超市、文化設施、體育場(chǎng)所等，以微利和便民為原則吸引社會(huì )力量和資本介入。這樣既可以培育大型居住社區的經(jīng)濟活力，也有助于為居民提供相應的就業(yè)崗位。