日本韓國成功實(shí)現城市化和現代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過(guò)程中主要采用強有力的經(jīng)濟手段控制房?jì)r(jià)和戶(hù)型，在短短30多年間解決了國家大多數人口移入城市特別是大都市圈的安居問(wèn)題�，F在我國一線(xiàn)城市的絕對房?jì)r(jià)已逼近或逼平日韓大都市，但人均國民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，貧富分化嚴重，高昂的房?jì)r(jià)成為中國經(jīng)濟社會(huì )結構轉型、發(fā)展方式轉變和現代化發(fā)展的主要障礙。
在快速城市化的階段，房?jì)r(jià)上漲不可避免，因為大量人口進(jìn)入，土地資源是有限的。日韓的基本出發(fā)點(diǎn)就是安居權，進(jìn)入城市得安居是國民的基本權利，都寫(xiě)到憲法、政府的政策綱要里面去。
日韓在樓市需求調控主要是采取了嚴密的稅收制度和金融信貸傾斜政策。
首先是在住宅的流轉、保有、繼承的各環(huán)節建立完整的稅收調節體制，全面保護自住需要、擠壓投資投機需求。在住宅的流轉環(huán)節，日韓與中國做法不同，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉嫁稅負，又能精準地打擊投資投機購房。日本在1950年，就實(shí)行土地、房屋轉讓所得收益全部納入個(gè)人綜合課稅之條款，而當年個(gè)人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%。后來(lái)經(jīng)過(guò)兩次上調，至1969年，個(gè)人所得稅最高邊際稅率調為75%，而僅對家庭自住房在出售時(shí)的升值部分給予一個(gè)大額減免。由于日本在個(gè)人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎完全無(wú)利可得。
在保有環(huán)節，日本規定對“敷地面積”(近似我國除公攤面積外的建筑面積)120平米以下的自用住宅適用0.7%的優(yōu)惠固定資產(chǎn)稅率，對超過(guò)120平米以上的部分及家庭擁有多套房實(shí)行2倍的即1.4%的保有稅率，各地方政府還可根據自身財政狀況上調稅率最高至2.1%，2005年更是廢止了最高上限。韓國從1974年就開(kāi)始長(cháng)期對住宅實(shí)行從0.2%低水平起征的累進(jìn)固定資產(chǎn)稅。
在繼承環(huán)節，日本的稅賦比韓國重些。根據日本遺產(chǎn)稅稅法，規定在房屋遺產(chǎn)繼承時(shí)，可減免3000萬(wàn)日元(現約240萬(wàn)元人民幣)，超過(guò)部分與其它遺產(chǎn)合計后適用最高邊際稅率達70%的累進(jìn)遺產(chǎn)稅。
在這種稅收調節制度下，住宅的投資投機需求自然受到沉重打擊，同時(shí)超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大的壓制，使住宅資源及其增值能較為均等地分布在廣大居民中間。
日本將家庭收入與可貸款總量掛鉤，使得絕大多數城市家庭無(wú)法利用金融杠桿放大資金總量投資炒作房地產(chǎn)和購買(mǎi)多套房。據相關(guān)規定，日本個(gè)人申請購房長(cháng)期貸款的年還貸額度不得超過(guò)申請時(shí)上年度家庭收入的35%。家庭如有其它長(cháng)期貸款須合并計算，貸款最長(cháng)期限為35年。由于住宅貸款與家庭納稅收入掛鉤，這樣就使絕大多數家庭不可能同時(shí)申請第二套房貸款。
同時(shí)，日本在設計金融制度時(shí)，禁止在沒(méi)有還清貸款前將房屋出租，“以租養貸”在日本根本無(wú)門(mén)，這樣也直接限制了富裕階層的炒房行為。
日韓以自住房作為使用稅收和金融杠桿調節的標準和基石，因此完全符合公平正義的原則和城市化不斷吸納外來(lái)人口的方向。
（本文摘編自7月24日《南方都市報》對經(jīng)濟學(xué)家華生的訪(fǎng)談稿，本文未經(jīng)作者審定，標題為編者所加）