近期，關(guān)于二三線(xiàn)城市限購的討論越來(lái)越多。持支持的觀(guān)點(diǎn)認為，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅并不遜于一線(xiàn)城市，某種程度上是因為一線(xiàn)城市限購之后，炒房資金轉戰二三線(xiàn)城市，所以限購很有必要；另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)是標桿，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)只是“估值修復”而已，限購并不能解決問(wèn)題。
　　本月12日國務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì )議指出，要堅持調控方向不動(dòng)搖　、調控力度不放松，除進(jìn)一步鞏固和加強原有調控政策外，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也采取必要的限購措施。這一基調被普遍認為是樓市調控加碼的信號。隨后，7月18日國家統計局發(fā)布“6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況”，6月份仍有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢，漲幅較大的城市有鄭州、長(cháng)春、濰坊、洛陽(yáng)、新鄉、淄博、蘭州、吉林、聊城、煙臺等，均為二三線(xiàn)城市。
　　客觀(guān)來(lái)講，二三線(xiàn)城市近期房?jì)r(jià)漲幅確實(shí)驚人。相對于一線(xiàn)城市而言，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更是嚴重脫離了老百姓的收入水平，購房成為大多數人遙不可及的夢(mèng)想。這里面，有跟漲的因素，也有長(cháng)期以來(lái)大家對房?jì)r(jià)的誤解。跟漲的道理很簡(jiǎn)單，與股市所謂的價(jià)值洼地類(lèi)似，最終市場(chǎng)會(huì )熨平所有的洼地，這是比價(jià)效應使然。譬如說(shuō)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)均值為2萬(wàn)元，二線(xiàn)城市1萬(wàn)元總行吧，三線(xiàn)城市5000元也說(shuō)得過(guò)去，這就是購房者的心理預期，房?jì)r(jià)就在無(wú)聲無(wú)息中大踏步上漲了。
　　應該看到，房?jì)r(jià)一直以來(lái)都不是由成本決定的，這就是為什么觀(guān)察地價(jià)的變化，對于預測房?jì)r(jià)沒(méi)有任何參考意義。另一個(gè)誤解，房?jì)r(jià)也不是由老百姓的收入水平?jīng)Q定的。這也是為什么無(wú)論從租售比、月供比、房?jì)r(jià)收入比等指標中，找不到與其它國家可比性的原因。那么，房?jì)r(jià)是由什么決定的呢？房?jì)r(jià)肯定還是受供需關(guān)系的影響，但主要還是少數高收入人決定的。這與買(mǎi)機票完全不一樣，坐在同一架飛機上，機票的價(jià)格卻不完全相同。房?jì)r(jià)有點(diǎn)類(lèi)似于股市中的集合競價(jià)，少數高收入者確定下來(lái)的房?jì)r(jià)，卻要所有購房者承擔。
　　因此，對于二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)問(wèn)題，不應該按照一線(xiàn)城市來(lái)對待。首先，一線(xiàn)城市高收入者較多，普通老百姓只能接受較高的房?jì)r(jià)。而且，一線(xiàn)城市土地供給有限，不可能從供給上有大的突破。雖然保障房有助于滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求，但從根本上解決不了一線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)問(wèn)題。一線(xiàn)城市二手房和一手房成交比例顯著(zhù)高于2:1，就是很好的例子，說(shuō)明什么呢？說(shuō)明投機需求太旺盛，因此，限購是有道理的。二三線(xiàn)城市則不同，少數高收入者決定了房?jì)r(jià)，讓大部分普通老百姓去承擔，顯然不合理。
　　那么，應如何破解二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)問(wèn)題？第一，差異化二三線(xiàn)城市住宅產(chǎn)品供給。少數高收入者，住高檔的房子，哪怕房?jì)r(jià)與一線(xiàn)城市接軌都無(wú)所謂。大部分老百姓住普通商品住宅，價(jià)格與收入水平接軌。這是有實(shí)現可能性的，為什么呢？因為二三線(xiàn)城市土地供給充分，政策應更多從供給角度出發(fā)，緩解供需矛盾。不能因為少數高收入者的投機需求，就通過(guò)限購來(lái)打擊大眾的住房需求。
　　第二，差異化首套房與多套房房貸政策。不可否認，二三線(xiàn)城市也存在投機炒房需求，只不過(guò)不及一線(xiàn)城市。在一線(xiàn)城市，多套房的擁有者，可以憑租金完全覆蓋月供，甚至略有盈余，僅靠提高首付比例限制杠桿，顯然是不夠的。二三線(xiàn)城市普遍租金水平較低，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間。只要控制住杠桿，適當提高持有多套房的信貸成本，足以抑制住本不太旺盛的投機需求。
　　第三，保障性住房不可或缺。不能因為一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)偏高，對保障房的需求就更迫切。二三線(xiàn)城市同樣面臨低收入群體的住房問(wèn)題。增加二三線(xiàn)城市保障房、廉租房的供給，顯然是抑制房?jì)r(jià)的良方。
　　整體來(lái)看，要解決二三線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)問(wèn)題，供給端的政策要顯著(zhù)優(yōu)于需求端。畢竟那里的高收入者還不夠多，投機氛圍還不夠濃。如果能適當引導，形成差異化的住宅產(chǎn)品市場(chǎng)，那么，二三線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)還是能降下來(lái)的。