繼上周廣東惠州某房產(chǎn)項目降價(jià)引起關(guān)注后，地產(chǎn)界較有影響力的碧桂園近日也推出“成功認購即享受7.5折”的優(yōu)惠，如此大幅降價(jià)讓市場(chǎng)大感意外。不過(guò)，從銀監會(huì )主席劉明康的表態(tài)來(lái)看，降價(jià)似乎又屬意料之中。劉明康要求，今年下半年深入推進(jìn)平臺貸款風(fēng)險防控，緊抓房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，對商業(yè)地產(chǎn)和二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持關(guān)注和警覺(jué)。
　　與去年的房產(chǎn)調控環(huán)境不同，當下的地產(chǎn)調控已幾乎招數用盡，且仍在不斷收緊之中，開(kāi)發(fā)商遇到的壓力與困難遠超預期。在筆者看來(lái)，碧桂園等企業(yè)的降價(jià)舉措可能是地產(chǎn)市場(chǎng)變局的開(kāi)始，只要調控政策不出現松動(dòng)，預計在年底前，房?jì)r(jià)就將出現一波較明顯的調整。當然，真正的政策考驗在于，如果房?jì)r(jià)果真下跌之后，調控政策是否會(huì )出現松動(dòng)，調控部門(mén)對此應該保持警惕。
　　以筆者近期對地產(chǎn)界的觀(guān)察情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力已迫近臨界點(diǎn)。有券商報告顯示，7月初，包括京滬廣深在內的11大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)存貨總量同比上漲了約40%。融資難和存貨高峰來(lái)臨，正在雙重擠壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。目前開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)法從銀行拿到新增貸款，同時(shí)到期貸款歸還后也不再被銀行繼續授信；直接融資方面，資本市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)的融資和IPO也已全面停止。此外，針對一些地產(chǎn)商通過(guò)信托形式融資的手段，不僅近期監管部門(mén)已開(kāi)始關(guān)注，更重要的是市場(chǎng)融資成本非常高。目前大型企業(yè)的信托融資成本約在15%左右，而小型開(kāi)發(fā)商則在18%左右，甚至高達20%以上。這同樣給開(kāi)發(fā)商造成了巨大壓力。事實(shí)上國內房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金匹配一般分為三個(gè)部分，一是開(kāi)發(fā)商自有資金30%左右，二是商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款30%左右，三是預售房款在30%左右。而國內房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售陷入低迷已有半年之久，預售房款也幾乎被耗盡。由此導致的結果是，開(kāi)發(fā)商的資金鏈條已幾乎枯竭，這就為市場(chǎng)出現變化奠定了基礎。
　　更為重要的是，之前很多開(kāi)發(fā)商期望調控政策能夠有所松動(dòng)。特別是前期，一些研究報告對宏觀(guān)經(jīng)濟硬著(zhù)陸提出了擔憂(yōu)，而宏觀(guān)經(jīng)濟運行增速與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)息息相關(guān)。由此，有研究觀(guān)點(diǎn)認為，有鑒于經(jīng)濟硬著(zhù)陸的風(fēng)險加大，房產(chǎn)調控政策漸趨放松的概率在加大。而近日召開(kāi)的政治局會(huì )議在分析下半年經(jīng)濟形勢時(shí)，仍強調下半年要堅持不懈搞好房地產(chǎn)調控。加之近期上海等地進(jìn)一步收緊限購政策執行力度，以及限購令向三、四線(xiàn)城市擴張等措施，讓開(kāi)發(fā)商對政策松動(dòng)的預判徹底落空。
　　有鑒于調控政策和外部資金形勢的明顯收緊，開(kāi)發(fā)商逐步開(kāi)始變相打折銷(xiāo)售已是必然趨勢。只是在初期或許打折力度較小，而措施較為隱蔽而已。但隨著(zhù)類(lèi)似于碧桂園、恒大等大企業(yè)打折現象集中出現，市場(chǎng)的松動(dòng)已是無(wú)法避免。雖然我們很難預測房?jì)r(jià)的絕對調整幅度，但若僅從技術(shù)角度觀(guān)察，如果本輪調整是針對十年來(lái)房地產(chǎn)大牛市的修正，那么預期市場(chǎng)調整幅度將不能小覷。
　　當然，房地產(chǎn)市場(chǎng)對政策的敏感度也不能被忽視。一方面，未來(lái)房?jì)r(jià)出現調整符合調控政策導向和公眾利益，調控部門(mén)應該樂(lè )見(jiàn)其結果，但同時(shí)要堅守最重要的政策措施不放松。這些重要措施包括，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、落實(shí)限購政策、房產(chǎn)稅在全國推進(jìn)等。另一方面，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也應給予保障。
　　從歷史調控經(jīng)驗看，每輪房?jì)r(jià)調整“由跌轉漲”的主導因素都是剛性需求�；�于落戶(hù)、結婚等購房需求不可能長(cháng)期觀(guān)望，因此房?jì)r(jià)調整極有可能觸發(fā)這一部分需求的集中入市，繼而改變市場(chǎng)下跌的趨勢。所以，在嚴厲調控的同時(shí)，反而應針對首次購房行為給予政策鼓勵，而不是一刀切式取消首套購房者的優(yōu)惠貸款政策。這樣的措施反而會(huì )讓剛性需求出現集中爆發(fā)的可能性，甚至可能讓調控政策功虧一簣。
　　更為重要的是，如果房?jì)r(jià)出現明顯調整，所謂經(jīng)濟硬著(zhù)陸的擔憂(yōu)又會(huì )再度出現，屆時(shí)調控政策是否能夠繼續堅持，將會(huì )成為一個(gè)現實(shí)的考驗。當然，這是對調控政策部門(mén)大智慧的考驗，究竟是選擇對市場(chǎng)利益的再度妥協(xié)，還是選擇讓公共住房訴求的最大優(yōu)化，這道題目的答案應該并不復雜。