關(guān)于限購令進(jìn)一步升級的預期，似一團烏云壓在業(yè)已冷風(fēng)颼颼的樓市上空。老百姓希冀借此迎來(lái)降價(jià)潮，住建部忙活著(zhù)調研、擬定名單，那些房?jì)r(jià)上漲偏快尚未限購的地方政府心懷忐忑，業(yè)界則以預測哪些城市將加入限購行列為樂(lè )。在近八年的房地產(chǎn)調控史上，恐怕只有“90/70”政策（編者注：該政策2006年5月提出,即新建住宅項目的戶(hù)型比，套型建筑面積為90平方米以下的戶(hù)型須占整個(gè)項目70%以上）和房產(chǎn)稅有如此魔力了。
第一個(gè)想到限購措施的人，可稱(chēng)為天才，如果想要將此政策持續100年，這人一定是個(gè)瘋子。世界上嚴格實(shí)行限購住房政策的，恐怕只有韓國。上世紀70年代初，韓國政府推行“一戶(hù)一宅”購房制度，一個(gè)家庭只允許購買(mǎi)一套住房。需要注意的是，其政策背景是：隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展，城市人口急劇增長(cháng)，住房嚴重短缺，房?jì)r(jià)快速上漲。其限購的根本目的，是在房子不足的情況下，先滿(mǎn)足居民的基本需求，其中由政府供應的一般都是兩室一廳的小房子。
而當前我國情況是：全國城鎮住房私有率高達89%,幾乎為全球最高。在部分城市實(shí)行限購的主要目的是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，打擊投資投機性需求。顯而易見(jiàn)，如果說(shuō)韓國當年實(shí)行限購屬于“中藥”，需經(jīng)十幾年才能慢慢緩解全社會(huì )居住困難，那么我們現在的限購屬于“西藥”，樓市降溫、房?jì)r(jià)平穩或下跌、投資投機需求撤退，即可“鳴金收兵”。
問(wèn)題在于，房?jì)r(jià)回歸和限購升級一樣“難產(chǎn)”。最早在2010年4月“國十條”中提到：地方政府可根據實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內限定購房套數，其后只有北京限購。后來(lái)房?jì)r(jià)沒(méi)跌。于是2010年9月，多部委新政要求：房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市須限購。其后超過(guò)20個(gè)城市限購。后來(lái)樓市量?jì)r(jià)齊升。實(shí)屬無(wú)奈，今年1月“新國八”要求：各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市要從嚴限購。至今43個(gè)城市限購。
應該說(shuō)，自2月份以來(lái)，全國主要城市成交量皆出現明顯下滑，價(jià)格漲幅持續回落，實(shí)行限購城市效果好于非限購城市，房?jì)r(jià)正向下跌“拐點(diǎn)”邁進(jìn)。若能保持這一態(tài)勢，調控效果將越來(lái)越明顯，偏偏在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間段，少數城市忍受不了市場(chǎng)低迷的“寂寞”，暗地里嘗試放松限購。因此招致7月國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的鞭策：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關(guān)政策，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施。
短期看，預計少數城市也會(huì )限購，但中央精神的核心，仍是強調已限購城市切莫放松。隨著(zhù)調控效果持續顯現，預計明年將有部分城市放松或取消限購。長(cháng)期而言，政府重在構建住房供應的“雙軌制”：逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系�！笆濉逼陂g，全國計劃新建3600萬(wàn)套保障性住房，加上已有存量房，將占全國城鎮家庭總戶(hù)數的20%以上，而2010年年底，覆蓋面還只有約7%�；旧峡梢哉J為，至2015年末，我國將基本建成保障性住房體系和商品房體系，形成“兩條腿”協(xié)調走路的良性格局。屆時(shí)，包括限購在內的諸多限制性政策，多數都會(huì )退出。
但這也不是說(shuō)此后再沒(méi)必要對商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行調控。商品住宅具有一定投資品屬性。對短線(xiàn)投機性需求，將會(huì )長(cháng)期抑制，但應少用限購這種行政手段，而要多用經(jīng)濟手段，如增加住宅持有環(huán)節稅負，開(kāi)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，完善資本利得稅等。