統計顯示，進(jìn)入7月以后，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)普遍出現微跌局面，但二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍在上漲。筆者預計，由于資金面很緊，貨幣和房地產(chǎn)調控政策微調預期“落空”，一些中小房地產(chǎn)商將在8月后開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，個(gè)別會(huì )出現破產(chǎn)。同時(shí)，由于銀行信貸規模受到資本金不足制約，各家商業(yè)銀行下半年都將竭力收縮房地產(chǎn)按揭貸款，開(kāi)發(fā)貸更會(huì )接近零增長(cháng)，加上二三線(xiàn)城市限購因素，下半年房?jì)r(jià)將繼續下跌，但房?jì)r(jià)長(cháng)期暴跌可能性不大。
　　平心而論，很多二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)在今年出現上漲較快趨勢是有客觀(guān)原因的。從經(jīng)濟學(xué)的角度講，最大的原因就是價(jià)格洼地效應。如果從基礎設施改善角度看，更可以理解。以北京為例，幾年以來(lái)市里的基礎設施建設改善的余地很小，而北京周邊的基礎設施建設紅紅火火，高速路、地鐵、輕軌越來(lái)越向周邊區縣甚至河北的一些小城市延伸，這大大地縮短了進(jìn)出城時(shí)間。
　　當然，房?jì)r(jià)上漲太快也不符合經(jīng)濟規律，更是與當前房地產(chǎn)調控政策相悖的。但房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )出現暴跌呢？從筆者觀(guān)察看，大跌的可能性并非不存在，但目前僅僅是“可能性”。最令人擔心的并非是政策面會(huì )持續收緊，而是房地產(chǎn)商對政策面將維持緊縮趨勢的不理解、不敏感，心理和行動(dòng)準備嚴重不足。
　　房地產(chǎn)嚴控政策從去年4月初就開(kāi)始實(shí)施了，各項政策接二連三出臺，但房地產(chǎn)商的熱情一直不減。在北京等超級大城市干不了了，又跑到大城市周邊的二三線(xiàn)城市繼續大干快上，全國房地產(chǎn)投資仍以30%以上的速度持續上漲�，F在，眼看著(zhù)房子建的越來(lái)越多，銀行的錢(qián)卻越來(lái)越少，老百姓的購買(mǎi)力和購買(mǎi)欲望也在明顯下降，幾個(gè)月來(lái)，各家銀行的房地產(chǎn)按揭貸款已接近零增長(cháng)。想買(mǎi)房的人，絕大多數沒(méi)有錢(qián)，有錢(qián)的也在觀(guān)望，這么多房子賣(mài)給誰(shuí)。目前，北京市大約有11萬(wàn)套待銷(xiāo)售的房子，在建的住宅大約還有10萬(wàn)套。據專(zhuān)家估計，這些房子可以買(mǎi)5年以上，全國的情況也差不多，上半年房地產(chǎn)庫存增加約40%，房地產(chǎn)投資增量與銷(xiāo)售增量的差額大約是三倍以上，即建設三套住房，大約只能賣(mài)出一套，這個(gè)趨勢在下半年還將向更壞的方向發(fā)展。庫存太多，增長(cháng)太快，是誘發(fā)房?jì)r(jià)暴跌的原因。
　　長(cháng)期通脹預期導致房地產(chǎn)保值需求越來(lái)越呈現出“剛性”。目前通脹仍然在加速過(guò)程中，房子的建設成本在大幅度提高，水泥鋼材人工都在快速地上漲，尤其是裝修成本。未來(lái)為了降低房?jì)r(jià)，精裝修的新房子會(huì )越來(lái)越少，而裝修成本卻提高很快。據我調查了解，在中等以上城市，即使是最一般的裝修也要每平方米300元左右，何況還有家具電器等配套性開(kāi)支，這些未來(lái)都要漲價(jià)，而且會(huì )呈現快速上漲趨勢。
　　應該看到，政策面不會(huì )越來(lái)越緊，房?jì)r(jià)暴跌也不符合調控意圖。政策層一直強調樓市的調控要“決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”，主要是考慮到房?jì)r(jià)反彈的可能性很大，房地產(chǎn)調控有半途而廢的風(fēng)險，有被微觀(guān)層面削弱的風(fēng)險。目前，各方面都需要觀(guān)察，但“穩住”一年來(lái)的宏觀(guān)調控效果應該是當前政策面的主基調，繼續大幅度地加碼的可能性很小。房地產(chǎn)調控政策的目的是將房?jì)r(jià)穩住，然后通過(guò)連續幾年較大幅度提高勞動(dòng)者工資來(lái)消化高房?jì)r(jià)，不會(huì )一下子讓房?jì)r(jià)暴跌到人人都買(mǎi)得起的程度。房?jì)r(jià)暴跌不可能，即使短期暴跌一下，很快也將大反彈，房?jì)r(jià)中長(cháng)期仍會(huì )保持穩中有升的大趨勢。