步入夏天，全國樓市死氣沉沉，除了碧桂園、恒大等少數企業(yè)的個(gè)別樓盤(pán)仍在續寫(xiě)開(kāi)盤(pán)當日熱銷(xiāo)的神話(huà)外，基本上沒(méi)有什么亮色可言了。樓市調控政策不放松，但也沒(méi)什么新招了，限購神馬的，吵得兇，地方諸侯不樂(lè )意，不可能大規模推行。分析一下國家統計局口徑的成交量和均價(jià)吧。
　　1至7月，全國商品房銷(xiāo)售面積52037萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)13.6%，增幅較1至6月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)12.9%，辦公樓增長(cháng)9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(cháng)19.3%。商品房銷(xiāo)售額28852億元，同比增長(cháng)26.1%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)24.5%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(cháng)27.4%和37.8%。接下來(lái)，隨著(zhù)供應量的放大，以及越來(lái)越多的項目進(jìn)行促銷(xiāo)，需求也將隨之出現一定程度的釋放，估計商品住宅成交量將有所上升；另外，部分產(chǎn)權式保障房的成交量保持增長(cháng)。預期今年全年商品住宅成交量仍將保持10%左右的正增長(cháng)。
　　7月份，全國商品房銷(xiāo)售面積7618萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33.7%，同比上升17.8%。7月12日，國務(wù)院常務(wù)工作會(huì )議中提出：“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施�！狈康禺a(chǎn)調控依然從緊，購房者的觀(guān)望情緒有所增加，加之7月為淡季，預期9至10月，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量的增加和促銷(xiāo)力度的加大，商品房成交量將明顯回升。
　　通過(guò)換算商品房成交面積和成交金額，可知成交均價(jià)。1至7月，全國商品房成交均價(jià)同比上漲11.0%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1至6月上升1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比上漲10.3%，較1至6月上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅成交均價(jià)繼續回升；辦公樓成交均價(jià)同比上漲15.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲15.5%，可見(jiàn)，盡管非住宅成交價(jià)格漲幅有所收窄，但是漲幅仍然遠遠高于住宅價(jià)格漲幅，反映出在住宅價(jià)格受到抑制的同時(shí)，商辦類(lèi)物業(yè)的價(jià)格呈快速上漲之勢。商品住宅成交均價(jià)漲幅擴大，與調控目標不相協(xié)調，不過(guò)其中有翹尾因素，二是均價(jià)概念，更具參考價(jià)值是70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數。預期今年全年商品房成交均價(jià)將出現5%至10%的正增長(cháng)。
　　關(guān)于7月12日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，我認為，會(huì )議的主要目的是警告地方政府不要放松調控，是對“國八條”的重申和強調，并非新一輪調控的開(kāi)始，下半年限購、限貸、限價(jià)等政策難以放松，但地方政府仍有暗自松動(dòng)的可能性。至于各界關(guān)注的限購升級問(wèn)題，我認為，僅有少數三線(xiàn)城市有可能加入限購陣營(yíng)，數量不會(huì )超過(guò)20個(gè)，甚至有可能不了了之。另外，在歐債危機升級和標普調降美國主權評級形勢下，全球資本市場(chǎng)一片低迷，全球經(jīng)濟金融將受到負面影響，這也會(huì )促使中國貨幣政策提前出現松動(dòng)，預計屆時(shí)房地產(chǎn)政策也會(huì )局部松動(dòng)�？傊�，我依然堅持上個(gè)月的觀(guān)點(diǎn)：在樓市持續降溫、一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市成交低迷、全國價(jià)格漲幅趨緩、少數城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策面進(jìn)入密切觀(guān)察期，重在落實(shí)已有政策，“政策底”隱約可見(jiàn)。