從2010年國十條出臺以來(lái)，政府對房地產(chǎn)的嚴厲調控一波接著(zhù)一波。在近兩年的時(shí)間內，盡管這種房地產(chǎn)宏觀(guān)調控一直難見(jiàn)切實(shí)有效的效果，但畢竟遏制了國內樓市“高燒”不止的勢頭，并推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸轉向健康的發(fā)展方向，且相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)約束力也越來(lái)越大。因此，當一線(xiàn)城市的住房銷(xiāo)售出現快速下跌，當一些城市的住房?jì)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)并向下調整時(shí)，當國內經(jīng)濟增長(cháng)有放緩跡象時(shí)，總是會(huì )有利益攸關(guān)的部門(mén)或人出來(lái)要求政府弱化這種“嚴厲”的房地產(chǎn)調控政策，暗暗希望當前的房地產(chǎn)政策會(huì )如2008年下半年那樣突然逆轉。而這次美國債信危機，似乎就成了這種輿論最好的借口。但是，在筆者看來(lái)，盡管美國國債的長(cháng)期信用降級風(fēng)暴同樣來(lái)勢洶涌，對全球經(jīng)濟的影響與沖擊同樣十分巨大與深遠，但這次美國債信危機并不會(huì )讓當前中國的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策突然逆轉，反之，這次美國的債信危機倒很有可能成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸的契機。
理由也很簡(jiǎn)單：同是面對外界強力沖擊，但我們所處的環(huán)境卻已大不相同。
2003年的“非典”突然爆發(fā)時(shí)，政府的第一反應是如何通過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)宏觀(guān)調控工具盡可能讓危機導致的經(jīng)濟損失補回來(lái)，這就有了房地產(chǎn)的18號文件。同樣，2008年的美國次貸危機引爆全球性金融危機后，美國金融體系崩塌、全球金融市場(chǎng)激烈動(dòng)蕩，中國經(jīng)濟隨之大幅滑坡。為制止經(jīng)濟的頹勢，中國政府表現得異常果斷，短期內整個(gè)經(jīng)濟政策出現重大逆轉，房地產(chǎn)政策更是成了最為重要的宏觀(guān)調控工具，最終促使2009年的經(jīng)濟出現V字型反彈。
可這次美國債信危機風(fēng)暴來(lái)臨之時(shí)，我們已積累了不少應對國際金融危機的經(jīng)驗，再加上這些年治理通脹的心得，遇上美國債信危機所帶來(lái)的全球金融巨幅震蕩，中國政府已用靜心觀(guān)察沉著(zhù)應對替代了政策沖動(dòng)，不會(huì )馬上亮出政策的底牌。事實(shí)上，針對當前的國際國內金融市場(chǎng)形勢，上個(gè)星期國務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì )基本上已表明了靜觀(guān)應對的態(tài)度。因此，想要國內房地產(chǎn)政策像2008年那樣出現大逆轉是根本不可能的。
放眼看全球，國際經(jīng)濟態(tài)勢與2008年也很不一樣。盡管無(wú)論是美國還是歐洲及日本，目前所面臨的困難很多，幾年來(lái)救市政策并沒(méi)有讓這些發(fā)達國家經(jīng)濟走出困境，甚至于有人推測美國經(jīng)濟可能出現二次衰退，但當前歐美發(fā)達國家的經(jīng)濟形勢至少好于2008年，多數都在緩慢地復蘇，只不過(guò)復蘇的速度與成效與市場(chǎng)的希望距離還太遠。若就當前中國經(jīng)濟形勢來(lái)看，則與2008年的情況更是不可比擬。在2008年，高速運行的中國經(jīng)濟本已到了一個(gè)資源與市場(chǎng)約束的關(guān)口，國際金融危機暴發(fā)只不過(guò)催化了中國經(jīng)濟的衰退。而由于2008年以來(lái)過(guò)度的信貸發(fā)放及強力的財政支持，當前中國經(jīng)濟仍處于經(jīng)濟高增長(cháng)區間，而且這種高增長(cháng)并不會(huì )由于美國債信危機而有多少減弱。
當前中國經(jīng)濟面臨的問(wèn)題是如何保持經(jīng)濟適度增長(cháng)，如何讓過(guò)高的通脹率得以緩解并化解金融體系的風(fēng)險，而不是防止經(jīng)濟快速下滑。換言之，尋求經(jīng)濟的適度發(fā)展和穩定物價(jià)之間的平衡，而任何新的刺激政策都會(huì )打破這種平衡。特別是，如果調整房地產(chǎn)調控政策，打破這種平衡所留下的后遺癥會(huì )更嚴重�，F在的樓市狀況表明，2008年下半年房地產(chǎn)政策逆轉所產(chǎn)生的后遺癥是十分嚴重的。
在359號文件的作用下，2008年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地住房市場(chǎng)不僅銷(xiāo)售全面下落，而且房?jì)r(jià)也開(kāi)始出現下降的松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期正在發(fā)生較大變化。如果不是美國次貸危機暴發(fā)震撼了全球經(jīng)濟，危及全球金融，為了應對危機，我國政府出臺前所未有的救市政策，國內房?jì)r(jià)本該向理性回歸。而眼下的樓市又與2008年有根本上的不同。首先，2009年至2010年前期“救市”型的政策將全國住房銷(xiāo)售量及住房?jì)r(jià)格帶到前所未有的高處。從今年上半年國內房地產(chǎn)業(yè)運行的情況來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)運行仍然處于亢奮之中。全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，同比增長(cháng)32.9%。其中住宅投資增長(cháng)36.1%。全國商品房銷(xiāo)售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)12.9%。由于前期銷(xiāo)售快速增長(cháng)一般會(huì )滯后半年及一年反映在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(cháng)上，由此可知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)態(tài)勢在下半年仍然會(huì )處于高位；其次，住房銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)過(guò)兩年快速飆升后，總體上并沒(méi)有轉折之勢，只是上漲幅度放緩，且快速飆升出現區域性位移，由一線(xiàn)城市逐漸轉到二三線(xiàn)城市。還有，房地產(chǎn)貸款余額已達10萬(wàn)億元以上了，其中個(gè)人住房貸款余額達到6.26萬(wàn)億，這兩個(gè)數據與2008年相比，都高了一倍以上。如果加上與住房有關(guān)的住房抵押貸款及政府融資平臺，數字顯然會(huì )更驚人。這自然大大增加了國內金融體系的風(fēng)險。另外，當前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)達到33%以上的水平，說(shuō)明全國房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)依然處于熱火朝天的態(tài)勢。
據此可以認定，盡管從2010年出臺了不少房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度繁榮的態(tài)勢并沒(méi)有改變，反之這種態(tài)勢早就開(kāi)始由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市轉移，房地產(chǎn)泡沫還在繼續吹大，國內金融體系面對的風(fēng)險也越來(lái)越高，而房?jì)r(jià)調整的預期根本就沒(méi)有轉變等。面對如此情景，怎么能因為美國債信危機就突然改變當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控方向及力度呢？恰恰相反，如果繼續強化房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的方向及力度，并借美國債信危機之機加緊擠出房地產(chǎn)泡沫，或許能收促使中國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控軟著(zhù)陸之效。