日前，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定（修訂征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。該《意見(jiàn)稿》最引人注目的規定是關(guān)于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)的具體處罰標準�！兑庖�(jiàn)稿》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地、擅自變更容積率、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)，經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)查實(shí)，可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
　　《意見(jiàn)稿》一公布，輿論就對這個(gè)處罰規定表示非常不滿(mǎn)，認為處罰太輕，其中以馬光遠博士的觀(guān)點(diǎn)最具代表性。馬先生以“哄抬房?jì)r(jià)，罰酒三杯”為題，發(fā)表了長(cháng)篇評論，將該規定定性為“貌似處罰、實(shí)為獎勵”，并呼吁加重處罰。
　　值得思考的是，持馬先生這樣的立場(chǎng)與觀(guān)點(diǎn)的大有人在，社會(huì )主流觀(guān)點(diǎn)似乎都是這么看的：如果加重處罰，提高違規違法成本，而不是輕描淡寫(xiě)，不痛不癢，一定能達到效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )像現在這樣像匹脫韁的野馬。
　　不過(guò)，一個(gè)簡(jiǎn)單的道理告訴我們：獎罰分明要建立在合情合理的基礎上。如果缺乏這樣的前提，再重的處罰也會(huì )雷聲大雨點(diǎn)小以致無(wú)濟于事。原因在于：其一，無(wú)端重罰，于情于理于法都說(shuō)不過(guò)去，讓執法者無(wú)從下手；其二，不合事理的處罰規則本身一定存有漏洞，容易讓人抓到把柄，更容易讓人鉆空子。
　　以《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》中的處罰規則為例，意見(jiàn)稿規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地，擅自變更容積率，捂盤(pán)惜售，哄抬房?jì)r(jià)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)查實(shí)，可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。乍一看，對于富得流油的開(kāi)發(fā)商與暴利累累的房地產(chǎn)企業(yè)而言，1到3萬(wàn)元的處罰當然是不起眼的，再加個(gè)千倍也不算多�？蓡�(wèn)題在于上述處罰條件中，有些模棱兩可，界定困難，比如囤積土地；有些貌似違規犯戒，實(shí)則無(wú)關(guān)痛癢，比如捂盤(pán)惜售；有些甚至是無(wú)中生有，比如哄抬房?jì)r(jià)。這樣一來(lái)，懲戒對象似是而非，政策界限模糊，拿捏的空間大，最終會(huì )使得政策執行的效果大打折扣。
　　比如囤積土地，從近幾年房地產(chǎn)價(jià)格飆升的趨勢里，我們看到了地價(jià)飛漲，看到了一些企業(yè)因為土地而賺錢(qián)的事實(shí)。因此，打擊囤地，好像打中了“七寸”。但大量的事實(shí)表明，一方面，房地產(chǎn)商故意囤地，依賴(lài)賣(mài)地賺錢(qián)的現象并不多見(jiàn)。大多數土地沒(méi)有及時(shí)得以開(kāi)發(fā)，是由于存在一些客觀(guān)原因，而其中的主要原因在于土地供應方——政府，而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。另一方面，表面上，這些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，為開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)提供了大好機會(huì )。房地產(chǎn)商要風(fēng)有風(fēng)，要雨有雨，處處得心應手。但對于激烈的市場(chǎng)競爭，他們從不敢怠慢，也不敢有“穩坐釣魚(yú)臺”的放任心理。在競爭激烈、瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商唯一可以做的，就是加大開(kāi)發(fā)力度，加速資金周轉，以便充分利用現有的市場(chǎng)機會(huì )。因此，囤地不是一個(gè)好選擇，不是開(kāi)發(fā)商的意圖所在，不可能成為常態(tài)的盈利模式。有了這樣的前提，打擊囤地幾乎就變成了“隔山打�！�。這樣的政策因缺乏普遍的針對性而顯得虛無(wú)縹緲，自然也就難有用武之地了。
　　再以捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)為例。房?jì)r(jià)飆升，開(kāi)發(fā)商不僅賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，還經(jīng)常耍點(diǎn)小花招。這給市場(chǎng)印象深刻，成為打擊的由頭。但是，這樣的小花招對房?jì)r(jià)的作用微乎其微，甚至根本不起作用，不過(guò)是價(jià)格上漲的具象化表現形式而已。房地產(chǎn)銷(xiāo)售有一個(gè)自然過(guò)程，不是簡(jiǎn)單的“一手交錢(qián)、一手交貨”的小商品買(mǎi)賣(mài)。對于大型小區而言，分期開(kāi)發(fā)、分批次銷(xiāo)售是業(yè)內常態(tài)。因此，如何定義捂盤(pán)惜售，從技術(shù)上講，是一個(gè)非常困難的問(wèn)題，不容易有一個(gè)客觀(guān)準確的認定標準。再者，房地產(chǎn)商充分利用有利時(shí)機，抓住市場(chǎng)需求旺盛的機會(huì )而適當調控銷(xiāo)售節奏以獲取更多的利潤，也是合情合理的。理論上，捂盤(pán)不售要承擔賣(mài)不出去與而后價(jià)格下跌的風(fēng)險。而哄抬價(jià)格也要承擔一系列相應的不利后果，包括信譽(yù)損失等。本來(lái)是風(fēng)險與收益自動(dòng)平衡的事，我們只看到了對開(kāi)發(fā)商有利的一面。因此，打擊捂盤(pán)惜售與哄抬價(jià)格這樣偏向性的政策缺乏客觀(guān)穩固的根基。
　　再以今年5月1日起實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售明碼標價(jià)規定》為例。商品買(mǎi)賣(mài)明碼實(shí)價(jià)，是基本規則，也是達成買(mǎi)賣(mài)的重要前提。對于房地產(chǎn)而言，由于本身的特殊性，諸如樓層、朝向、面積大小等，每套房的具體價(jià)格差別很大。因此，開(kāi)發(fā)商一般只標明起步價(jià)、樓層加價(jià)規則、朝向系數等，沒(méi)必要標出每一套的具體價(jià)格。而其他包含在房?jì)r(jià)內的稅費，國家都有明確的規定，開(kāi)發(fā)商不可能從中做手腳。至于這些之外的價(jià)格小浮動(dòng)，大體上不過(guò)是促銷(xiāo)優(yōu)惠的小手段而已，旨在激勵銷(xiāo)售員的積極性以催促客戶(hù)盡速成交。因此，完整來(lái)看，房地產(chǎn)交易過(guò)程中的價(jià)格決定有一個(gè)較一般商品要復雜得多的過(guò)程。如果每套房在交易之前要標明具體價(jià)格，只不過(guò)是讓開(kāi)發(fā)商將定價(jià)工作前移，對于房屋價(jià)格高低本身并不會(huì )有什么實(shí)質(zhì)性影響。退一步說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商想玩貓膩，作為一般消費者，你也難以識別其中的陷阱，看不出道道來(lái)。因此，表面上要求嚴格，可謂嚴刑峻法，實(shí)質(zhì)上只是些花花草草，這樣的政策執行起來(lái)問(wèn)題一大堆。正因為這樣，處罰只能撓癢癢。據媒體報道，6月24日，有關(guān)部門(mén)對8個(gè)城市50多個(gè)在售樓盤(pán)進(jìn)行明碼標價(jià)情況檢查。其后，對12家開(kāi)發(fā)商開(kāi)出罰單，總共罰款360萬(wàn)元，平均每家30萬(wàn)元。這筆總罰款不夠在一線(xiàn)城市買(mǎi)一套地段好的房子。
　　因此，有效的政策一定是合情合理的政策，一定有一個(gè)遵循經(jīng)濟規律與市場(chǎng)邏輯的基礎。如果沒(méi)有這樣的基礎，那么即使政策再?lài)绤�，也�?huì )徒有其名而流于形式。在這樣的條件下，鼓吹重罰，實(shí)際上就是鼓勵為達目的而不擇手段的非法行政與粗暴行政，乃至作奸犯科。這樣的處罰也許可以震懾開(kāi)發(fā)商，但這樣的整肅在不遠的將來(lái)一定會(huì )以另一種方式在別的地方泛濫。
　　正是由于一些政策非常表面，不得要領(lǐng)，并沒(méi)有給重罰以足夠的底氣，所以，政府只好兩面討好：不能不罰，也不能重罰。