最高人民法院的數據統計顯示，2008年全國法院一審受理婚姻家庭糾紛案件共計128萬(wàn)件，2009年為134萬(wàn)件，2010年為137萬(wàn)件，呈逐年上升趨勢。案件中比較突出地反映出了婚前貸款買(mǎi)房、夫妻間贈與房產(chǎn)等爭議較大的問(wèn)題。
8月13日開(kāi)始實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“司法解釋三”)之所以在社會(huì )各界廣受關(guān)注和熱議，因為其明確規定了該如何處理離婚糾紛時(shí)涉及的財產(chǎn)問(wèn)題，最重要的就是不動(dòng)產(chǎn)權益的處分和分割問(wèn)題。
司法解釋指引著(zhù)當事人和老百姓要做出與之相適應的行為，例如婚后夫妻一方的父母出資登記產(chǎn)權時(shí)的選擇，父母可以根據自己的意思登記為一方所有或雙方所有。同時(shí)，人民法院在處理二手房買(mǎi)賣(mài)以及家庭成員間房產(chǎn)確認所有權類(lèi)糾紛時(shí)，也往往要考慮到當事人的婚姻狀況，考慮到是否涉及夫妻共同財產(chǎn)。
司法解釋的出臺統一了審判實(shí)踐的認識，在房產(chǎn)權屬方面，與物權法進(jìn)行了銜接，彰顯了與市場(chǎng)經(jīng)濟相協(xié)調的契約精神和公平觀(guān)念，突出了產(chǎn)權登記的作用，對司法實(shí)踐起到了重要的指導和指引作用。
同時(shí)，可以預見(jiàn)，因產(chǎn)權登記引發(fā)的行政訴訟案件數量以及房產(chǎn)權屬和房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數量將有所增加。
值得一提的是，婚姻法“司法解釋三”是對婚姻法的解釋。與物權法相比，婚姻法在處理房產(chǎn)等物權在婚姻關(guān)系存續期間的歸屬時(shí)具有特別法的地位，在處理夫妻內部關(guān)系確定共同財產(chǎn)時(shí)，應優(yōu)先適用。同時(shí)，鑒于房產(chǎn)登記行為的局限性，司法解釋的出臺適應了當前房產(chǎn)登記的現狀，不能說(shuō)司法解釋三有超越物權法規定的情況。
男女雙方父母為子女購房出資的情況，出資分為婚前出資和婚后出資兩種情況。對于婚前出資，司法解釋三出臺之前，除明確贈與雙方，人民法院實(shí)踐中原則上將婚前出資視為對自己子女或親屬的贈與。但婚后出資在司法解釋三實(shí)施前后發(fā)生了一定轉變。實(shí)施前，對于婚后出資，原則上視為對夫妻雙方的共同贈與。而司法解釋三引入了房屋產(chǎn)權登記作為重要指標，解釋第7條將婚后出資購買(mǎi)的房屋登記在一方名下的，視為對自己子女一方的贈與，認定為夫妻一方的個(gè)人財產(chǎn)。
此外，司法實(shí)踐中，父母出資購房給子女的情況下，雙方還可能是借貸關(guān)系。人民法院在審理案件時(shí)需要從當事人間的約定等證據分析、定性雙方之間的法律關(guān)系。同時(shí)也要警惕虛假訴訟的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女離婚時(shí)被分走，就與子女簽訂借款合同進(jìn)行虛假訴訟。司法解釋三的出臺順應了這種現象背后的需求，父母可以通過(guò)將出資所購房屋登記在子女一方名下成為子女個(gè)人財產(chǎn)，避免日后進(jìn)行盯防、轉移財產(chǎn)的道德風(fēng)險和法律風(fēng)險。
離婚案件涉及的房屋權屬爭議通常與一方的父母、子女有牽涉。相當一部分離婚案件正在審理的同時(shí)，有關(guān)聯(lián)的確認所有權案件和房屋合同買(mǎi)賣(mài)案件也在人民法院起訴。因房產(chǎn)的復雜性，往往在離婚案件中無(wú)法及時(shí)解決，一個(gè)妥協(xié)的方法就是將房產(chǎn)糾紛單獨另行作為離婚后財產(chǎn)糾紛解決。但是更多的情況是當事人將同意離婚作為爭取房產(chǎn)的籌碼。離婚前，一方可能將登記在個(gè)人名下的夫妻共同房產(chǎn)轉移給父母，并辯稱(chēng)要在離婚前將房屋返還給實(shí)際出資人和實(shí)際產(chǎn)權人，或直接轉移給自己的子女。
更有甚者，一方通過(guò)偷偷把財產(chǎn)轉移給父母，再以父母名義出資買(mǎi)房落戶(hù)在自己個(gè)人名下，將夫妻共同財產(chǎn)變成個(gè)人財產(chǎn)。人民法院在這里需要區別父母借子女之名買(mǎi)房與轉移夫妻共同財產(chǎn)的行為，細致審查出資的真正來(lái)源和當事人的真實(shí)意思表示來(lái)確定房屋的歸屬。
司法解釋第10條規定了婚前簽訂購房合同，婚后按揭償還，離婚時(shí)房屋的權益歸屬和分割，基本遵循“協(xié)議優(yōu)先，登記補充”的原則。但是在夫妻感情不和的情況下，協(xié)商的可能較小，更多的情況就需要遵循產(chǎn)權歸登記方的規定。即便如此，人民法院也需要遵守照顧婦女及子女的原則。
對于婚后共同還貸款項和對應財產(chǎn)增值部分的，由獲得房屋產(chǎn)權的一方對另一方進(jìn)行補償。
對于一方將房屋轉讓給市場(chǎng)第三人，需要判斷第三人是否是善意取得。在實(shí)踐中，主要有兩種情況，一是購買(mǎi)人不知道房屋是夫妻共同財產(chǎn)，如產(chǎn)權證上僅登記了一方的姓名，并沒(méi)有顯示夫妻共同財產(chǎn)，購房人信任了產(chǎn)權證的公示力。二是購買(mǎi)人知道是夫妻共同財產(chǎn)，但一方攜帶了夫妻另一方的身份證或請人冒充夫妻。此時(shí)購買(mǎi)人能否取得房產(chǎn)？
這時(shí)需要借助物權法善意取得制度的相關(guān)規定來(lái)判斷，即是否符合購房人善意、按市場(chǎng)價(jià)值購買(mǎi)、房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記這幾個(gè)要件。
司法解釋三第12條規定反映的是夫妻以父母名義購買(mǎi)房改房等帶有福利政策取得的房屋情況，明確了登記在父母名下的單位房改房不作為夫妻共同財產(chǎn)。子女的出資是否可視為對父母的贈與？這應視具體情況而定。
而實(shí)踐中更多的是夫妻一方單位福利分房，登記在一方名下的糾紛。當事人購買(mǎi)帶有一定福利政策的房屋，往往與夫妻一方或雙方的職務(wù)、級別和工作年限等情況相關(guān)，所支付的價(jià)格可能相對市場(chǎng)商品房要低。例如，婚前一方單位分房，該方欲以房屋作為婚房和生活用房，婚后雙方以夫妻共同財產(chǎn)購置，但單位將房屋產(chǎn)權辦理在職工一方名下。這實(shí)際是婚姻關(guān)系存續期間取得產(chǎn)權，系夫妻共同財產(chǎn)。
如果婚前一方不符合購買(mǎi)政策，則無(wú)法成為購房一方。此時(shí)，即使雙方共同出資或者雙方父母共同出資購買(mǎi)，也只能登記在一方名下，成為婚前個(gè)人財產(chǎn)。此外，因婚前個(gè)人名下房產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)限購數量，則婚后無(wú)法繼續購買(mǎi)夫妻共同所有的房產(chǎn)，還會(huì )引起婚前購房潮。這些情況顯然對結婚另一方形成一定影響和限制。
我國婚姻法是以夫妻共同財產(chǎn)制為原則，以約定財產(chǎn)制、個(gè)人財產(chǎn)制為例外的�？偨Y起來(lái)，屬于夫妻一方單獨所有的房產(chǎn)情況大致有：1、一方婚前取得的房產(chǎn)，包括婚前已登記房產(chǎn)以及婚前付完全款、婚后登記房產(chǎn)；2、婚前一方簽訂合同、支付首付款并貸款，婚后付完按揭貸款，登記在一方名下的房產(chǎn)，離婚時(shí)又對歸屬無(wú)法協(xié)商一致的；3、一方在婚后單獨繼承或受贈的房產(chǎn)，包括父母出資登記在一方名下的房產(chǎn)；4、夫妻在婚姻關(guān)系存續期間取得的房產(chǎn)但約定歸一方所有的。
最后提示：每個(gè)公民應正確看待婚姻法“司法解釋三”的實(shí)施，增強法律意識，保留好資金來(lái)源及流向證據，做好事先溝通和書(shū)面約定，把好“產(chǎn)權登記”關(guān)，冷靜考慮婚姻關(guān)系和登記名字等利益問(wèn)題。對于雙方共有的房屋，理當及時(shí)登記為共同產(chǎn)權人，及時(shí)對登記錯誤進(jìn)行異議登記。