一個(gè)多月過(guò)去了，中國樓市籠罩在“限購大升級”的陰云中，關(guān)于哪些城市將被限購的專(zhuān)家猜測與媒體炒作，洋洋大觀(guān)，連綿不絕。近日，關(guān)于“8月20日各地上報名單，8月底正式公布限購名單”的諸多新聞，進(jìn)一步將猜測推向了高潮。
這一切，皆始于7月12日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議的要求：房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線(xiàn)城市也要采取必要的限購措施。其后，住建部向各省下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調控政策有關(guān)問(wèn)題的函》，要求各省住建廳對上半年轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作情況進(jìn)行總結，并于8月20日前上報；其中還有一個(gè)附件——《列入新增限購城市名單的建議標準》，提出五大限購標準，符合上述條件較多（兩條以上）的城市，建議列入新增限購城市名單。
從主流觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，本輪限購升級可謂氣勢洶洶，涉及范圍廣，打擊面大，中央不達目的誓不罷休。因此，曾有機構預測限購城市總數將超百個(gè)。另外，今年以來(lái)，一直有種觀(guān)點(diǎn)認為，限購令將是長(cháng)期之策，直到保障性住房大量上市后，才有可能退出。
筆者認為，這實(shí)在是高估了限購政策。首先，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議也只是重申和強調今年1月出臺的“新國八條”，限購原本就該從嚴，應包括房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的二三四線(xiàn)城市，但后來(lái)多數一二線(xiàn)城市實(shí)行限購，三線(xiàn)僅有七個(gè)，四線(xiàn)一個(gè)沒(méi)有。因此，即便是本次限購擴容了一些三四線(xiàn)城市，亦非新政策、新要求。
其次，這次住建部要求各地上報情況，并非硬性要求哪些城市必須實(shí)行限購，而是一種商量的口氣，只是建議而已。比如雖然提出五條標準，卻又退一步說(shuō)“各地可根據實(shí)際情況，對具體標準進(jìn)行適當修改”。既然口氣這么“慈愛(ài)”，又有哪個(gè)地方政府不愿“因地制宜”地逃避限購呢？
退一步講，住建部的權限，并不足以命令地方政府實(shí)行限購——這一對樓市影響很大的行政干預手段。限購若是全國“一刀切”，倒也好辦了，就像央行加息一樣，哪有什么好商量的。正由于限購僅有可能落在少部分城市頭上，那么出于自身利益考慮，絕大部分地方政府自然是不愿被限了。這就注定，新增的限購城市數量將非常有限，超過(guò)30個(gè)的可能性非常小，50個(gè)以上絕無(wú)可能性。
再次，在《列入新增限購城市名單的建議標準》中，住建部提出“限購期限可暫定到今年年底”。
這一點(diǎn)值得好好琢磨，它透露了很多信息。去年4月的“國十條”、9月29日的多部委新政及今年“新國八條”中，關(guān)于限購的表述都有一個(gè)定語(yǔ)：在一定時(shí)期內。由此充分證明，中央承認限購只是暫時(shí)的，是權宜之計。
但執行到何時(shí)，國務(wù)院或部委的文件中從未明確界定，倒是有些地方政府，比如濟南、貴陽(yáng)、青島都曾明確提出，暫定執行到2011年底。這次住建部明確提出新限購城市可暫定至年底，絕對出乎很多的人意料，“限購長(cháng)期論”不攻自破。若從9月算起，至年底不過(guò)區區四個(gè)月，不可能對市場(chǎng)產(chǎn)生什么重大影響。多數業(yè)內人士，實(shí)在有點(diǎn)杞人之憂(yōu)了。當然，如果至今年年底，房?jì)r(jià)仍在頑強上漲，難以讓中央滿(mǎn)意，則限購期限可能還會(huì )延長(cháng)，正如去年�？谑械南拶徚钤幎ń刂�2010年12月31日，結果去年下半年調控房?jì)r(jià)的效果不好，于是被迫宣布繼續執行。
三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量很小，廣大中西部城市投資投機需求很少，絕難掀起什么風(fēng)浪。當前桂林、韶關(guān)、牡丹江、平頂山、岳陽(yáng)、洛陽(yáng)、遵義等內陸地級市房?jì)r(jià)漲幅靠前，很多機構預測將被限購，其實(shí)真的沒(méi)必要限購。珠海、東莞、廊坊、秦皇島、昆山等少數東部城市，鄰近大都市圈，倒是可能性很大。
我國的限購政策，重點(diǎn)還應考慮已經(jīng)限購的一二線(xiàn)城市，這些城市市場(chǎng)容量大，投資需求旺盛。住建部文件中已提出：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關(guān)政策，限購范圍僅限于城市局部區域、部分房屋類(lèi)型的要盡快調整，從嚴執行�？偠灾�，對于限購擴容不宜夸大威力。當前，我國樓市畢竟處于下行通道，部分熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)調整已難以避免，限購升級，還須提防“過(guò)猶不及”。