在以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，預期不變，房?jì)r(jià)要想向下調整是不可能的。破解房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局，就得對投資性或投機性存量住房開(kāi)刀，或加大其持有成本，或是減少其投機收益。重點(diǎn)應是在全國住房普查的基礎上全面開(kāi)征物業(yè)稅。同時(shí)，對住房投機炒作，在信貸政策上進(jìn)一步收緊。
經(jīng)過(guò)一年多來(lái)被稱(chēng)作史上最嚴厲的調控，住房的價(jià)格仍然處于上漲的態(tài)勢。只不過(guò)，一些地方房?jì)r(jià)上漲幅度小了一些。事實(shí)上，這是中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)發(fā)展不平衡表現出來(lái)的一種假象。中國是一個(gè)巨型的經(jīng)濟體，地方之間的經(jīng)濟發(fā)展水平存在著(zhù)嚴重的不平衡。發(fā)達的地區，比如在東南沿海地區，其經(jīng)濟發(fā)展水平已達到中等發(fā)展國家水平，但在中西部一些地方，其經(jīng)濟發(fā)展水平與發(fā)達地區相比至少落后30年。房地產(chǎn)的情形也是如此。因此，如果要讓全國房地產(chǎn)市場(chǎng)都達到一線(xiàn)城市的水平，同樣需要幾十年的時(shí)間。正因為這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展嚴重不平衡，在相當程度上把當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局給掩飾了。即，看上去全國的房?jì)r(jià)仍然在上漲，住房銷(xiāo)售還在增長(cháng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(cháng)更是創(chuàng )歷史最好水平，其實(shí)住房市場(chǎng)的僵局正由一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市蔓延。
當前國內住房市場(chǎng)僵局態(tài)勢主要表現為，經(jīng)過(guò)一年多的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，一二線(xiàn)城市住房銷(xiāo)售在去年下降的基礎上進(jìn)一步全面下降。比如8月第一周，北京住房銷(xiāo)售同比下降近50%，但住房?jì)r(jià)格卻沒(méi)有隨之向下調整，而是僵持在一個(gè)高水平上。這與我國香港樓市形成了十分鮮明的對照。
在香港，隨著(zhù)特區政府的房地產(chǎn)政策出臺以及全球經(jīng)濟面臨的不確定性，這兩個(gè)月的房?jì)r(jià)隨著(zhù)住房銷(xiāo)售的下降在向下調整。房?jì)r(jià)的調控不僅只是表現為價(jià)格下跌，更主要的是表現為購買(mǎi)住房賺錢(qián)效應已發(fā)生現了根本性變化。一兩年前，在香港購買(mǎi)住房，投資收益是十分可觀(guān)的，不少人賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但在最近一個(gè)階段，投資住房面對的風(fēng)險越來(lái)越大，市況已糟到一些房產(chǎn)投資人寧可虧損也要退出市場(chǎng)的地步。正因為香港的住房投資并非只賺不賠，而是有賺有賠，所以當市況變化時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)投資預期就會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)條件而變化。當下的香港樓市表明，市場(chǎng)預期已發(fā)生了變化，房?jì)r(jià)及市場(chǎng)調整已經(jīng)開(kāi)始。而隨著(zhù)房?jì)r(jià)的調整，新的住房需求才會(huì )逐漸涌現出來(lái)。
內地的情形則完全不同。一方面，住房銷(xiāo)售全面下降，需要銷(xiāo)售或可銷(xiāo)售的住房則越來(lái)越多。特別是早兩年不少?lài)鴥韧顿Y者利用信貸資金過(guò)度炒作，個(gè)人手中所有的住房空置率過(guò)高的現象在一二線(xiàn)城市十分普遍。另一方面，因為住房?jì)r(jià)格依然僵持在高水平上，真正需要住房的人仍然無(wú)法或根本就沒(méi)有支付能力入市，潛在住房需求無(wú)法釋放出來(lái)。同時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是住房投機炒作者，由于手中過(guò)度持有不少住房而面臨融資上的困境。
尤其嚴重的是，這種僵局不僅表現在商品住房銷(xiāo)售與價(jià)格上，還表現在保障性住房的生產(chǎn)與分配上。因為，從今年政府對房地產(chǎn)布局來(lái)看，要通過(guò)大造保障性住房來(lái)擠出一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)又不改變住房市場(chǎng)的宏觀(guān)調控的工具性。這個(gè)意圖當然很好，但要實(shí)現并非易事。因為，中國香港地區及新加坡這兩個(gè)保障性住房力度最高的地方，是花了幾十年時(shí)間才達到現在這個(gè)水平的。中國內地幅員如此廣袤，保障性住房建設要達成一定規模，難度之高，時(shí)間之長(cháng)，可以想見(jiàn)。更何況有關(guān)保障性住房的法律制度尚未建立，地方政府建造保障性住房融資以及保障性住房如何分配都面臨著(zhù)不小的難題。
對前一個(gè)難題，如果僅要求商業(yè)銀行提供支持，那么這可能是地方政府建造保障性住房的融資風(fēng)險向商業(yè)銀行轉移，讓剛開(kāi)始健全一些的國內商業(yè)銀行又陷入新的困境。后一個(gè)難題，牽涉更深層次的矛盾。事實(shí)上，從不少地方發(fā)生的情況來(lái)看，保障性住房無(wú)形之中又成了地方政府官員、公務(wù)員們獲得福利的方式。如果這種情形不制止，那就與保障性住房建設的初衷或目標背道而馳。
由上述這兩個(gè)難題造成的保障性住房市場(chǎng)的僵局，使得保障房的建設既無(wú)法達到擠出房地產(chǎn)泡沫目標，也未能達成解決低收入民眾住房問(wèn)題的目的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴重僵持，不僅使得大量的資源被沉淀，形成嚴重浪費，而且房地產(chǎn)對于政府的工具性意圖也被嚴重削弱。
那么，究竟如何才能打破房地產(chǎn)當前這種僵局呢？如果不打破，對國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì )如何？
筆者以為，造成當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局的核心因素，就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是投機炒作為主導的市場(chǎng)（尤其是一二線(xiàn)城市的存量房）。只要這樣的市場(chǎng)預期不改變，在融資成本很低的情況下（當前的信貸政策對存量房還沒(méi)有影響），投資炒作者是不會(huì )把其手中的住房降價(jià)投向市場(chǎng)的。有了早幾年住房市場(chǎng)強大的賺錢(qián)效應，胃口被吊大的持有住房的投機炒作者仍在等待政府政策的松動(dòng)以期獲得更高的利潤。由于有多種因素讓市場(chǎng)投機炒作者堅持認為國內房?jì)r(jià)還會(huì )上漲，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)預期根本就沒(méi)有轉變的跡象。而在以投機炒作為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，預期不變，房?jì)r(jià)要想向下調整是不可能的。
這就是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續僵局的原因所在。毫無(wú)疑問(wèn)，要破解房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局，就得對投資性或投機性存量住房開(kāi)刀，或加大其持有成本，或是減少其投機收益。對于前者，筆者的看法是，重點(diǎn)應是在全國住房普查的基礎上全面開(kāi)征物業(yè)稅。盡管眼下要征收物業(yè)稅，還欠缺一些基礎性條件，但不能不給市場(chǎng)一個(gè)明確預期，嚴厲的物業(yè)稅將在什么時(shí)候起征。減少其投機炒作收益，就得在住房流轉環(huán)節提高稅率，讓住房投機炒作者無(wú)利可圖。要做到這點(diǎn)其實(shí)是十分容易的。同時(shí)，對住房投機炒作，在信貸政策上要進(jìn)一步收緊。
要化解當前的中國經(jīng)濟困境，打破國內房地產(chǎn)僵局是關(guān)鍵所在。