2010年以來(lái)，我國的房地產(chǎn)調控進(jìn)入了一個(gè)怪圈：政策密集出臺，政策力度也越來(lái)越大，甚至動(dòng)用了“限購”、“約談”、“監察”等非常規手段讓“地方政府對房?jì)r(jià)上漲負責”，但市場(chǎng)的表現卻讓人大跌眼鏡。從全國總體看，房?jì)r(jià)僅僅在2010年4月份“國十條”房地產(chǎn)調控政策(被稱(chēng)之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策)后出現連續三個(gè)月的下跌，而后房?jì)r(jià)一直是上漲的。即使是嚴格實(shí)行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現了大幅度的萎縮，但價(jià)格依然很堅挺。
　　經(jīng)過(guò)幾輪市場(chǎng)與政策的博弈，市場(chǎng)已經(jīng)看穿了政府的政策底線(xiàn)：“保增長(cháng)”比“穩定住房?jì)r(jià)格”重要。既然政策的底線(xiàn)是“保增長(cháng)”，那么，在世界經(jīng)濟還沒(méi)有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來(lái)“保增長(cháng)”。因此，市場(chǎng)認為：政府對房?jì)r(jià)的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房?jì)r(jià)下跌；嚴厲的房地產(chǎn)調控政策不會(huì )持續時(shí)間太長(cháng)。這就是市場(chǎng)對2010年房地產(chǎn)調控的預期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)建好的房子，資金緊張的開(kāi)發(fā)商寧愿高價(jià)從市場(chǎng)拆借資金來(lái)維持資金周轉也不愿意降價(jià)銷(xiāo)售。
　　2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調控政策及其市場(chǎng)反應基本上可以作證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控，核心是在2010年4月17日國務(wù)院出臺的《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號，俗稱(chēng)為“新國十條”)�！皣�十條”被稱(chēng)之為史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降。根據中原地產(chǎn)的數據，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí)，價(jià)格也出現明顯下降。深圳、上海和北京的價(jià)格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國總體情況看，“國十條”出臺后二手房?jì)r(jià)格環(huán)比連續三個(gè)月出現下跌，跌幅為最近兩年來(lái)最大。但隨后二手房?jì)r(jià)又開(kāi)始出現上漲，2010年8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說(shuō)明“國十條”只是對市場(chǎng)產(chǎn)生了短期沖擊，并沒(méi)有改變市場(chǎng)運行的趨勢。
　　盡管房地產(chǎn)調控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯加大了對非本地居民買(mǎi)房的限制。但市場(chǎng)反應似乎很平淡�？梢�(jiàn)，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，然而卻會(huì )帶來(lái)較為嚴重的負面后果，最突出的表現是增大下一輪調控的成本。經(jīng)歷多輪調控之后，地產(chǎn)商已是博弈的老手，對于政府的調控政策死扛硬撐，博的就是政策的“動(dòng)態(tài)不一致性”，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免了。