中央銀行今年以來(lái)大規模提高準備金率以回收流動(dòng)性,銀行也因此對住房按揭客戶(hù)惜貸,加上一系列嚴厲限購政策,本想逼房地產(chǎn)商降價(jià),但房地產(chǎn)商卻多數巋然不動(dòng),甚至于央視還報道過(guò)房地產(chǎn)商做起了煤老板,投資煤礦賺快錢(qián)。中國社科院金融學(xué)者易憲容發(fā)表文章《房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)有多種可能》指出,從全國住房銷(xiāo)售、住房投資開(kāi)發(fā)、資金進(jìn)入情況來(lái)看,當前國內房地產(chǎn)仍然處于極度亢奮之中,比如上半年住房投資開(kāi)發(fā)增長(cháng)達到了36%以上水平,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增長(cháng)達到了26%以上。全國的住房平均價(jià)格(全國住房銷(xiāo)售總額除以住房銷(xiāo)售總面積)從2010年底的4724元上漲到5188元,漲幅達到近10%。一二線(xiàn)城市吹大的房地產(chǎn)泡沫向三四線(xiàn)城市蔓延。
吊詭的事實(shí)令人眼花繚亂,不知如何判斷。其實(shí)只要理清楚“錢(qián)從哪里來(lái),又往何處去”,順藤摸瓜,一切便了如指掌。首先是大量資本在銀行表外和民間金融中運行,根本不受監管。過(guò)高的通貨膨脹導致嚴重負利率,居民與企業(yè)不愿意把存款存入銀行,紛紛通過(guò)各種投資渠道如銀行理財、信托等產(chǎn)品把銀行存款分流出來(lái),通過(guò)委托貸款、小額貸款公司、擔保公司、信托公司、財務(wù)公司以及私人借貸等活動(dòng),形成數量龐大交易活躍的“影子銀行”。這便是資金的主要來(lái)源。
有錢(qián)了,錢(qián)向哪里去才有高利潤高回報呢?傳統制造業(yè)肯定不行,銀行負利率也不行,珠寶古董藝術(shù)品門(mén)檻太高圈子太小,股票太不靠譜,選來(lái)選去,這么多年來(lái)只有房地產(chǎn)最保險。正好碰上嚴厲限購,多數地產(chǎn)商即使降價(jià)也無(wú)人買(mǎi)房,但是不能坐以待斃啊。怎么辦?高利息向影子銀行借錢(qián)!高利息又催生民眾和中小企業(yè)千方百計向銀行和個(gè)人借款,轉手以更高利息向外借貸。最后這些錢(qián)都源源不斷地流向了房地產(chǎn)。
聯(lián)達四方機構總裁楊少鋒前不久在福建、浙江走了一趟,發(fā)現大量制造企業(yè)向銀行貸款完了以后去做高利貸!艾F在我們融資的成本,銀行給開(kāi)發(fā)商貸款都是15%,基金現在的融資成本沒(méi)有低于20%的。金融機構貸給開(kāi)發(fā)商的錢(qián)都是25%的利息了!
嚴厲的“超級限購”導致了一個(gè)意想不到的后果:限購沒(méi)有能夠阻止資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,反而以一種更瘋狂、利息更高的形式進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,既形成了一些經(jīng)濟活躍地區“全民借錢(qián)、全民進(jìn)入房地產(chǎn)(間接或直接)”的后果,又以成本推動(dòng)的形式極大地推高了房地產(chǎn)的“隱形價(jià)格”。未來(lái)限購一旦開(kāi)閘,這些比調控前還高的“隱形價(jià)格”就必須在市場(chǎng)上得到實(shí)現,否則,不僅是房地產(chǎn)業(yè)崩盤(pán),還有可能直接導致整個(gè)金融體系的崩盤(pán)。
可以說(shuō),超限購導致房地產(chǎn)業(yè)全面綁架了中國金融乃至中國經(jīng)濟。如果不限購,資金以正常購房等方式進(jìn)入房地產(chǎn),還不會(huì )推高房地產(chǎn)的“隱形價(jià)格”(即沒(méi)有實(shí)現但必須實(shí)現的價(jià)格),同時(shí)所購房屋還可以成為使用品進(jìn)入社會(huì ),造福社會(huì )?墒,由于限購,資金無(wú)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的后端進(jìn)入,倒過(guò)來(lái)以更高融資成本為代價(jià)在房地產(chǎn)前端進(jìn)入,抬高房地產(chǎn)價(jià)格的作用沒(méi)變,巨額利率還引得全社會(huì )的資本都瘋狂進(jìn)入,且門(mén)檻比購房低得多。這時(shí)候的房地產(chǎn),還不能購買(mǎi)使用,卻已經(jīng)完全變成了資本投機的工具。
違背市場(chǎng)規律的行政調控,只能導致比市場(chǎng)調節更嚴重的后果。只要房地產(chǎn)成為國人保值增值的工具,不論行政手段的限購乃至法律手段的對房地產(chǎn)保有環(huán)節征收物業(yè)稅,都無(wú)法阻止人們和資金的瘋狂進(jìn)入。而資金的瘋狂進(jìn)入,自然只能使房地產(chǎn)價(jià)格繼續向“沒(méi)有最高,只有更高”的方向邁進(jìn),直至最后房地產(chǎn)和金融體系一起同歸于盡。
超限購的南轅北轍說(shuō)明,就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)已經(jīng)完全走進(jìn)死胡同。只有圍魏救趙,才能救中國經(jīng)濟于水火、解房地產(chǎn)業(yè)于倒懸。辦法兩個(gè)字:減稅。
經(jīng)濟學(xué)家郎咸平在《限購令能消滅炒房團嗎?》一文中寫(xiě)道:“制造業(yè)平均毛利潤5%,如果再刨去一些其他費用的話(huà),我們的制造業(yè)基本是不掙錢(qián)的。2010年,我國增值稅收入是2.1萬(wàn)億元,企業(yè)所得稅是1.3萬(wàn)億元。根據證監會(huì )的研究數據推算,中國上市和不上市的企業(yè)利潤總共不過(guò)3萬(wàn)億元。此外,不同行業(yè)還要負擔不同的稅費,比如汽車(chē)等行業(yè)要承擔6000億元的消費稅,服務(wù)業(yè)要負擔1.1萬(wàn)億元的營(yíng)業(yè)稅。整個(gè)算下來(lái),2010年我們國家的稅收總收入是73202億元,相當于中國企業(yè)稅后利潤的2.4倍。像中石油、中石化這樣的壟斷行業(yè)完全可以將稅費轉嫁出去,但是大部分企業(yè),尤其是制造業(yè),因為受限于"6+1"產(chǎn)業(yè)鏈里面最沒(méi)有定價(jià)權的處境,它的稅負根本無(wú)法轉嫁,結果就是"又累又掙不到錢(qián)"!敝挥袦p稅和創(chuàng )造更自由公平的競爭環(huán)境,讓更多的行業(yè)能掙錢(qián),同時(shí)又讓更多的富余資本有渠道保值增值,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能進(jìn)入良性軌道。