最近，國內各上市商業(yè)銀行大報喜訊，其業(yè)績(jì)增長(cháng)保持在30％以上的水平，工商銀行更是成了最為賺錢(qián)的上市公司。不過(guò)，奇怪的是，上市公司如此好的業(yè)績(jì)，股市卻連連下跌。不少上市銀行的股價(jià)紛紛跌破了一年來(lái)的最低價(jià)。何也？市場(chǎng)擔心國內商業(yè)銀行這種業(yè)績(jì)不可持續，擔心國內商業(yè)銀行未來(lái)將面臨著(zhù)巨大的風(fēng)險。那么國內商業(yè)銀行的巨大風(fēng)險在哪里？為何這種業(yè)績(jì)不可持續？估計最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。
國內銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多高？根據銀監會(huì )的壓力測試，房?jì)r(jià)下跌50％對國內商業(yè)銀行的影響不會(huì )太大或國內商業(yè)銀行在房?jì)r(jià)下跌50％的情況下仍可以承擔其風(fēng)險。也有人認為，這是過(guò)高地估計了國內商業(yè)銀行抗房地產(chǎn)風(fēng)險的能力。因為，這種壓力測試僅是用靜態(tài)的歷史數據來(lái)看未來(lái)可能發(fā)生的變化，而沒(méi)有考慮在動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)震蕩中，國內銀行的風(fēng)險到底有多大。而且，最近也有報道指出，盡管上市銀行半年報透露出來(lái)的房貸不良率大多在下降，行業(yè)信貸風(fēng)險還沒(méi)有顯露出來(lái)，但深圳個(gè)人房貸大增17％以上也說(shuō)明了住房信貸風(fēng)險正在暴露出來(lái)。國內商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多高仍然是相當不容易計算出來(lái)的。
對于國內銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有多高，我們要看房?jì)r(jià)快速飆升是從什么時(shí)候開(kāi)始的，這個(gè)時(shí)候房?jì)r(jià)開(kāi)始飆升的幅度有多大以及這種快速飆升的房?jì)r(jià)是由什么東西推動(dòng)的�？梢哉f(shuō)，國內房?jì)r(jià)上漲可以分為兩個(gè)階段：2003年—2007年和2009年—2010年。但從國家統計局公布的數據來(lái)看，這兩個(gè)階段房?jì)r(jià)上漲的幅度都不大，而且按照這些數據，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控根本上就不需要。因為全國每年的房?jì)r(jià)漲幅都不會(huì )超過(guò)10％，甚至更低。但實(shí)際上，從全國一手房均價(jià)
（即全國住宅銷(xiāo)售總金額除以全國住宅銷(xiāo)售總面積）的變化來(lái)看，其上漲幅度則不小。2003年—2007年，這個(gè)時(shí)期全國住房的均價(jià)從2092元上漲到3636元，上漲幅度達73．8％。這個(gè)時(shí)期不僅房?jì)r(jià)基數小，而且住房銷(xiāo)售最大部分在沿海東部（占全國三分之二以上），房?jì)r(jià)上漲主要表現在一二線(xiàn)城市，而不是全國各城市房?jì)r(jià)普遍上漲。因此，盡管當時(shí)一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，其泡沫已經(jīng)不小，但它還不具有全國的普遍性。不過(guò)，對于這些上漲過(guò)快的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，其房地產(chǎn)信貸風(fēng)險同樣是高的。
另一時(shí)期是2009年至2011年6月底。2007年年底全國住房均價(jià)為3636元／平方米，2008年年底為3576元／平方米，2008年比2007年住房均價(jià)下跌了1．7％。2009年年底全國住房均價(jià)為4459元／平方米，比2008年年底上漲了24．7％。2010年全國住房均價(jià)為4724元／平方米，比2009年同比上漲了5．61％。即使到房地產(chǎn)宏觀(guān)調控一年多的2011年6月底全國住房均價(jià)為5188元／平方米，也比2010年年底上漲了9．82％。從上述數據可以看到，2008年年底到2011年6月底,全國住房均價(jià)上漲了45．1％。也就是說(shuō)，這個(gè)時(shí)期房?jì)r(jià)上漲不僅在高基數的基礎上仍然快速上漲，而且具有全國的普遍性，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)全面地向三四線(xiàn)城市蔓延。如果只關(guān)注一線(xiàn)城市，在這個(gè)時(shí)期這些城市的房?jì)r(jià)可能上漲了一倍以上。
而這兩個(gè)時(shí)期的房?jì)r(jià)快速飆升都是與銀行信貸快速增長(cháng)有關(guān)。前一個(gè)時(shí)期，銀行信貸增加14萬(wàn)多億元，后一個(gè)時(shí)期銀行信貸增加23萬(wàn)億元左右（僅是指銀行的表內業(yè)務(wù)不包括銀行表外業(yè)務(wù)）。在前一個(gè)時(shí)期末，2007年年底全國金融機構商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5萬(wàn)億元左右，其中個(gè)人住房按揭貸款余額不到3萬(wàn)億元。而2011年6月末，全國主要金融機構房地產(chǎn)貸款余額為10．26萬(wàn)億元，其中個(gè)人住房貸款余額達到6．26萬(wàn)億元。
如果用這些數據來(lái)測算，當前銀行的信貸風(fēng)險主要關(guān)注點(diǎn)就是2009年房?jì)r(jià)變化及信貸增長(cháng)變化。也就是說(shuō)，到2011年6月底，在這一個(gè)階段，房地產(chǎn)信貸增長(cháng)大約在6萬(wàn)億元左右，其中個(gè)人住房按揭貸款增長(cháng)3萬(wàn)億元左右，其分別占當時(shí)銀行貸款比重的20％和12％。也就是說(shuō)，如果這些貸款出現問(wèn)題，或房?jì)r(jià)下跌50％，那么國內銀行所受到的損失也只有5萬(wàn)億元左右，僅占整個(gè)貸款的10％。以國內商業(yè)銀行的基本條件，這點(diǎn)風(fēng)險是可承擔的或銀行沒(méi)有多少問(wèn)題。但實(shí)際事情不是這樣簡(jiǎn)單。
一是這兩個(gè)階段銀行進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸不僅在于統計口徑內的商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，而且應該加上住房抵押貸款及地方政府融資平臺的土地抵押貸款。比如說(shuō)，在2009年以來(lái)的銀行信貸超高速的增長(cháng)不僅表現為，2009年—2010年銀行信貸分別增加9．6萬(wàn)億元和7．5萬(wàn)億元
（此數據是1998年—2002年的6倍），而且還表現為近兩年居民貸款分別增加了2．46萬(wàn)億元和2．90萬(wàn)億元（此類(lèi)數據分別是2008年4倍和5倍）。其中的不少貸款在很大程度上都與房地產(chǎn)信貸有關(guān)，只不過(guò)，由于統計口徑不同，而沒(méi)有進(jìn)入商業(yè)性房地產(chǎn)貸款統計項下。
還有，從已經(jīng)公布的數據來(lái)看，地方政府融資平臺貸款達到近11萬(wàn)億元（也有估算為近15萬(wàn)億元）。而這些貸款在很大程度上都與土地抵押有關(guān)。而土地的價(jià)格取決于房?jì)r(jià)，如果房?jì)r(jià)持續上漲，地方政府融資平臺的風(fēng)險當然是可控制的。因為，房?jì)r(jià)上漲只會(huì )把土地的價(jià)格進(jìn)一步推高。在這種情況下，土地抵押品的價(jià)值自然也會(huì )提高，地方政府融資平臺的風(fēng)險也就不大了。如果房?jì)r(jià)下跌，土地價(jià)格自然會(huì )下降，土地抵押品的價(jià)值也就會(huì )降低。如果地方政府建設項目?jì)H是以土地抵押為主而沒(méi)有合理的現金流，那么當土地價(jià)格快速下跌時(shí)，地方政府融資平臺的風(fēng)險就會(huì )全面暴露出來(lái)�？梢哉f(shuō)，該銀行信貸風(fēng)險一點(diǎn)都不可低估。
另外，據估算，現在的55萬(wàn)億元左右的銀行信貸中，其中60％的貸款都與房地產(chǎn)有關(guān)。無(wú)論是房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)貸款，還是企業(yè)和個(gè)人住房及土地抵押貸款都是如此。房?jì)r(jià)上漲時(shí)，這些貸款風(fēng)險自然會(huì )小，但是如果房?jì)r(jià)下跌，其風(fēng)險有多高是十分難以測算的。而且往往是，如果某個(gè)資金鏈環(huán)節斷裂，導致金融的系統性風(fēng)險爆發(fā)，那么其金融風(fēng)險不僅會(huì )全部暴露出來(lái)，而且這種風(fēng)險也容易迅速放大與蔓延。2008年雷曼兄弟的倒閉，并非是個(gè)體金融機構的風(fēng)險暴露，而在于這種風(fēng)險暴露使得某個(gè)金融環(huán)節流動(dòng)性斷裂從而導致整個(gè)金融體系的崩塌。而這些風(fēng)險多大是無(wú)法用靜態(tài)的方式來(lái)計算的。
可見(jiàn)，當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險有多高，從靜態(tài)的統計數據來(lái)看，房?jì)r(jià)下跌50％可在國內商業(yè)銀行可承受的風(fēng)險范圍內，而且只要房?jì)r(jià)不下跌，國內商業(yè)銀行住房貸款越多，其風(fēng)險就越低；但是面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，如果其泡沫破滅，商業(yè)銀行所面臨的信貸風(fēng)險有多大是相當不確定的。如果房地產(chǎn)泡沫破滅形成系統性風(fēng)險，那么國內商業(yè)銀行將面臨巨大的信貸風(fēng)險。因為，就當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來(lái)看，要減弱商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，最為重要的就是要通過(guò)信貸政策及稅收政策逐漸地擠出房地產(chǎn)泡沫，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢地過(guò)渡與轉變。否則，國內房地產(chǎn)泡沫破滅將會(huì )引發(fā)出多高的金融風(fēng)險是相當不確定的。最近，國際評級機構惠譽(yù)提出警告，可能下調中國人民幣債務(wù)信用評級，因為在信貸高峰后，債務(wù)違約風(fēng)險上升，經(jīng)濟將面臨著(zhù)調整。在這種情況下，應該對國內銀行信貸風(fēng)險做足夠估計，特別是對房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險更應該做足夠的估計。
