雖然美國是擔憂(yōu)二次衰退,中國是力求軟著(zhù)陸,但讓他們同樣糾結的,都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整壓力。最新數據顯示,美國抵押貸款和再融資貸款申請指數經(jīng)季節調整后,在8月26日的當周大幅下降了9.6個(gè)百分點(diǎn)。住房投資的持續低迷,成為美國經(jīng)濟復蘇乏力的主要原因。而中國房市則受到政策的持續打壓,往年“金九銀十”的場(chǎng)景難再重現。
不過(guò),觀(guān)察中美兩國房地產(chǎn)市場(chǎng),調整主體具有明顯差異,這決定了兩國的政策將各有側重點(diǎn)。就此,《經(jīng)濟參考報》“金融大家談”欄目專(zhuān)訪(fǎng)了剛從美國考察歸來(lái)的國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(cháng)巴曙松!
“就中國而言,房地產(chǎn)調控始終在調控與增長(cháng)之間面臨艱難取舍!卑褪锼烧f(shuō)。一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于總量不足、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的不平衡發(fā)展階段,因此房地產(chǎn)面臨持續的調控與調整壓力;另一方面,房地產(chǎn)既是經(jīng)濟增長(cháng)的重要推動(dòng)力,又具有地方財政和土地杠桿引致地方投資的重要功能。
但美國的情況則大不相同。巴曙松告訴“金融大家談”欄目,美國邁過(guò)了成熟市場(chǎng)的發(fā)展階段,房地產(chǎn)的功能不在于開(kāi)發(fā)投資,而在于作為家庭資產(chǎn)負債表的核心配置資產(chǎn),因此市場(chǎng)的繁榮與房?jì)r(jià)的景氣周期直接涉及家庭的財富規模,從而直接沖擊家庭的消費能力,并對經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生影響。
巴曙松認為,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調整的風(fēng)險,“在于開(kāi)發(fā)商預售杠桿和地方政府土地杠桿的去杠桿化”。而中國家庭的房地產(chǎn)杠桿率仍處于安全邊際,目前中國家庭的抵押貸款存量?jì)H僅為家庭儲蓄水平的20%左右。
“如果疊加于嚴格的房地產(chǎn)調控政策、信貸緊縮政策及地方政府的融資平臺清理,開(kāi)發(fā)商和地方政府的雙重去杠桿,有可能引發(fā)房地產(chǎn)投資和地方投資下行的系統性風(fēng)險!卑褪锼烧f(shuō)。
巴曙松進(jìn)一步分析指出,開(kāi)發(fā)商的杠桿率表現在:一是銀行信貸杠桿;二是預售杠桿;三是影子銀行體系的再杠桿風(fēng)險的去杠桿化?紤]到下半年進(jìn)一步的限購政策、對開(kāi)發(fā)商信貸的嚴格控制及對影子銀行體系的監管,以上三類(lèi)去杠桿化有可能在今年底和明年使房地產(chǎn)投資下行幅度超出合理水平,同時(shí)引發(fā)政策超調、銀行不良率上行及影子銀行風(fēng)險。而地方政府的房地產(chǎn)杠桿本質(zhì)上是土地杠桿。土地是地方政府,特別是融資平臺獲取銀行貸款的核心資產(chǎn)。如果今年的房地產(chǎn)調整出現超預期風(fēng)險,不僅部分以土地出讓金作為融資平臺還款來(lái)源的信貸出現風(fēng)險,而且土地杠桿的弱化也將影響存量信貸的安全,并對地方政府的基礎設施投資產(chǎn)生負面沖擊。
反觀(guān)美國,其房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調整的風(fēng)險則在于家庭的去杠桿,這將通過(guò)影響家庭的財富效應,對美國消費驅動(dòng)的經(jīng)濟復蘇產(chǎn)生持久的影響。
巴曙松向“金融大家談”欄目介紹說(shuō),自2006年以來(lái),美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整已經(jīng)持續了四年多。和以往相比,本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇明顯滯后于經(jīng)濟復蘇,從而在很大程度上制約了美國經(jīng)濟反彈的強度和力度。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未出現全面好轉,家庭持有的房地產(chǎn)財富仍然在低位徘徊,住宅投資持續下降,財富效應和投資效應受到抑制,房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱成為美國經(jīng)濟復蘇的最大障礙。從多項指標來(lái)看,美國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然沒(méi)有觸底回升,其復蘇前景依然堪憂(yōu),很可能滯后于經(jīng)濟復蘇。而美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗表明,在泡沫破裂并伴隨金融危機的過(guò)程所引發(fā)的家庭去杠桿過(guò)程往往會(huì )持續一段較長(cháng)的時(shí)間,從而使得美國房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )經(jīng)歷更長(cháng)時(shí)間的調整才能走出低谷。
房地產(chǎn)泡沫已破滅的美國,對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些借鑒意義?
巴曙松指出,美國房地產(chǎn)周期的歷史經(jīng)驗及本次危機所揭示的關(guān)鍵含義在于三點(diǎn):首先,房地產(chǎn)周期無(wú)法逃避,旨在實(shí)現金融和宏觀(guān)穩定的政策必須管理好房地產(chǎn)的周期波動(dòng);其次,貨幣政策可以一時(shí)有效,但不會(huì )永遠有效。因此,合適的信貸和利率政策應當是平衡今天和未來(lái)的房地產(chǎn)需求;再次,逆周期的宏觀(guān)審慎政策需要在房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)的初期實(shí)施,而不是在熱潮行將結束的末期實(shí)施,即“波紋變成波浪之間的這段時(shí)間”是宏觀(guān)審慎政策實(shí)施的最佳時(shí)間窗口。
而中國與美國一個(gè)關(guān)鍵的不同之處在于,中國的宏觀(guān)政策往往是逆周期的,即在房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)時(shí)緊縮,在房地產(chǎn)衰退時(shí)放松,這與美國2001年房地產(chǎn)熱潮啟動(dòng)時(shí)的政策刺激明顯不同。中國房地產(chǎn)調控的宏觀(guān)審慎管理目標應定位于,平滑當前和未來(lái)之間的房地產(chǎn)需求,當前的需求部分來(lái)自于2008年至2009年房地產(chǎn)低迷期被壓抑需求的釋放,
也來(lái)自于家庭未來(lái)資產(chǎn)配置需求對當前的貼現。
“因此,中國房地產(chǎn)政策調控工具的選擇,應有針對性地通過(guò)擴大供給和抑制未來(lái)需求的過(guò)度釋放,來(lái)補充住房供求缺口!卑褪锼上颉敖鹑诖蠹艺劇睓谀繌娬{說(shuō)。