限購是把雙刃劍。到目前為止，限購政策已出臺一年半。新“國八條”之后，全國有42個(gè)城市限購，包括直轄市、省會(huì )城市和部分房?jì)r(jià)上漲速度過(guò)快的計劃單列市。
在今年的7月12日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次要求“房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的二三線(xiàn)城市也要限購”，根據住建部給出的二三線(xiàn)城市限購的5項建議標準，全國至少還有20-30個(gè)城市要出臺限購政策。
往后還會(huì )不會(huì )有更多的城市被限購令約束房?jì)r(jià)，目前還無(wú)法判斷。但由此帶來(lái)的預期卻讓人隱隱有些擔憂(yōu)——隨著(zhù)二三線(xiàn)城市限購的風(fēng)聲越來(lái)越盛，人們開(kāi)始擔憂(yōu)限購范圍會(huì )否繼續擴大，因三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也開(kāi)始上漲了。
和北京上海等大城市不同，三四線(xiàn)城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始和上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市在今年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調控的影響較小。如果由于限購帶來(lái)三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，恐怕是政策出臺部門(mén)不愿意看到的。
數據顯示，今年上半年，全國130個(gè)城市土地出讓收入總額同比下跌5.5%。土地出讓收入排名前十的城市中，出現下跌的5個(gè)城市全部為一線(xiàn)城市或者發(fā)達的二線(xiàn)城市。21世紀不動(dòng)產(chǎn)報告顯示，上半年53個(gè)有新增土地供應的三四線(xiàn)城市，累計推出經(jīng)營(yíng)性用地較去年同期減少15.9%；累計成交地塊卻較去年同期增加14.4%。
房企已經(jīng)看到了三四線(xiàn)城市的未來(lái)前景，以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科為例，2010年，萬(wàn)科在三四線(xiàn)城市新增土地量已超過(guò)二線(xiàn)城市。今年上半年，萬(wàn)科新進(jìn)蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，進(jìn)入城市數達到50個(gè)，新增權益土地面積222萬(wàn)平方米，權益建筑面積423萬(wàn)平方米，總儲備達到3585萬(wàn)平方米，可供未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)。
從宏觀(guān)層面看，四五線(xiàn)城市，尤其是中小鄉鎮的建設直接影響到城鎮化發(fā)展，而中小城鎮發(fā)展是未來(lái)中國經(jīng)濟持續發(fā)展的動(dòng)力之一。
按照官方說(shuō)法，到2010年底，我國城鎮化率已達49.68%，比“十五”末提高6.68個(gè)百分點(diǎn)。但經(jīng)濟學(xué)家許小年則認為這個(gè)數字并不準確，這是按照城鎮人口除以總人口計算出來(lái)的。實(shí)際城鎮人口統計中凡是居住6個(gè)月以上都是城市人口，其實(shí)居住6個(gè)月以上包括大量農民工，農民工雖然住在城里，但是他的消費行為根本不是城鎮的，他的消費行為還是農村的，生活方式還是介于農村和城市之間，基本上是農村的。如果把這部分人口剔除掉，我們城鎮化水平會(huì )更低一些。
如果農民工沒(méi)法在城鎮里買(mǎi)房，會(huì )缺失對城市的歸屬感。解決不好居住問(wèn)題，農民工就不敢消費，難以認同和融入城市，最終還是可能會(huì )回到農村。這一趨勢已經(jīng)從近年來(lái)出現的珠三角招工荒和農民工返鄉熱潮中開(kāi)始初露端倪。
在城鎮化的進(jìn)程中，四五線(xiàn)城市承擔著(zhù)緩解特大城市中心城區壓力的任務(wù)，不光要強化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，還要增強小城鎮公共服務(wù)和居住功能，最終推進(jìn)大中小城市基礎設施一體化建設和網(wǎng)絡(luò )化發(fā)展。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，中國大城市已經(jīng)趕上甚至超過(guò)國外一些大城市的水平，但在中小城鎮，中外的差距仍然很大，中國中小城市發(fā)展仍具極大潛力。對三四線(xiàn)城市的商品房限購政策，需要三思而后行。
