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房?jì)r(jià)波動(dòng)是導致房訟頻發(fā)的外部原因，但缺少守約、缺少誠信的內心價(jià)值觀(guān)則是房訟頻發(fā)的內在原因。資料照片

　　近期，受宏觀(guān)政策調控的影響，存量房?jì)r(jià)格波動(dòng)趨于平穩，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚，賣(mài)房人不愿履行存量房買(mǎi)賣(mài)合同的現象開(kāi)始減少，而買(mǎi)房人違約比例呈現上升態(tài)勢。目前，北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛呈現出一種高發(fā)、頻發(fā)、復雜多元、矛盾解決難度大的態(tài)勢。
　　9月22日，“存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”法律研討會(huì )在北京市朝陽(yáng)法院召開(kāi)，與會(huì )專(zhuān)家就存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛問(wèn)題展開(kāi)討論。

　　都是房?jì)r(jià)波動(dòng)惹的禍

　　朝陽(yáng)法院法官蘭楠表示，2008年9月至2011年8月的三年間，北京市存量房?jì)r(jià)格大致經(jīng)歷了延續下降、快速上升、反轉下降、小幅振蕩的四個(gè)階段，主要的存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有三種類(lèi)型：
　　第一是與房?jì)r(jià)波動(dòng)因素相關(guān)的案件。
　　據抽樣統計，朝陽(yáng)法院三年來(lái)受理的近半數存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛均與房?jì)r(jià)波動(dòng)密切相關(guān)。房屋價(jià)格上升階段，賣(mài)房人傾向于將房屋以更高的價(jià)格出售；房?jì)r(jià)下跌時(shí)，買(mǎi)房人為了降低購房成本，往往怠于履行合同，從而引發(fā)糾紛�！�
　　第二是與宏觀(guān)調控因素相關(guān)的案件。
　　為抑制房屋價(jià)格過(guò)快上漲，政府出臺一系列政策進(jìn)行宏觀(guān)調控，如差別性房貸政策、執行限購措施、運用稅收手段，這些調控措施也會(huì )導致一些購房人失去購房資格或者難以辦理購房貸款，從而引發(fā)糾紛。
　　第三是與中介服務(wù)不規范相關(guān)的案件。
　　部分房產(chǎn)中介機構業(yè)務(wù)不精或者為了促成房屋買(mǎi)賣(mài)，賺取中介費，沒(méi)有合理履行居間服務(wù)義務(wù)，疏于核查關(guān)鍵信息真實(shí)性和完整性，為雙方存量房屋買(mǎi)賣(mài)的履行留下隱患，從而引發(fā)大量房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛之訴�！�
　　蘭楠指出，這三種存量房買(mǎi)賣(mài)合同案件有以下特點(diǎn)：
　　第一是房?jì)r(jià)波動(dòng)幅度直接影響糾紛數量，且影響具有滯后性。在房?jì)r(jià)相對平穩階段，存量房買(mǎi)賣(mài)合同案件數量相對較少；在房?jì)r(jià)迅速上升和下降的階段，該類(lèi)案件數量相對較多。
　　第二是買(mǎi)賣(mài)雙方訴訟地位隨房?jì)r(jià)漲跌呈現規律性轉化。房?jì)r(jià)上升階段，賣(mài)方人存在違約的心理動(dòng)因，違約比例大幅升高，買(mǎi)房人作為原告起訴要求繼續履行合同或賠償損失的居多，賣(mài)房人尋找客觀(guān)原因主動(dòng)起訴要求確認合同效力的占少數；房屋價(jià)格大幅下降階段，則買(mǎi)房人尋找各種理由違約，賣(mài)房人作為原告起訴的比例較高。

　　存量房糾紛的成因

　　朝陽(yáng)法院法官分析認為，存量房買(mǎi)賣(mài)合同案件的成因有三個(gè)方面：
　　第一，房屋價(jià)格的大幅波動(dòng)是糾紛產(chǎn)生的外部背景。
　　房屋價(jià)格的大幅波動(dòng)，使得買(mǎi)賣(mài)一方可能通過(guò)違約行為從市場(chǎng)中獲得更大的收益，當這種收益足以彌補法律對違約行為的規制成本時(shí)(包括但不限于雙倍返還定金和賠償違約金等成本)，該方當事人往往選擇違約以獲取更大收益�！�
　　第二，誠信缺失、當事人逐利心理是糾紛產(chǎn)生的內部原因。
　　在存量房屋市場(chǎng)劇烈波動(dòng)為買(mǎi)賣(mài)雙方提供逐利空間的背景下，買(mǎi)賣(mài)雙方不守誠信，為了獲得利益，不惜以一房二賣(mài)、偽造證件和法律文書(shū)等方式欺詐或違約，致使該類(lèi)糾紛頻頻發(fā)生，并導致守約方蒙受很大的經(jīng)濟損失�！�
　　第三，中介機構管理混亂助推逐利性違約。
　　房屋中介機構的故意或過(guò)失行為也助推了各種違約行為的發(fā)生，反映出整個(gè)行業(yè)誠信觀(guān)念的缺失。在朝陽(yáng)法院受理的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，以房屋中介公司直接作為當事人的糾紛占了8.8%。

　　最大限度保護守約方的合法利益

　　在存量房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中如何最大限度保護守約方的合法利益，成為人們關(guān)心的話(huà)題，也成為當天研討的熱點(diǎn)。
　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志表示，權屬登記部門(mén)遇有當事人提出權屬變更時(shí)，應該先向法院詢(xún)問(wèn)有沒(méi)有相關(guān)訴訟；還應該對惡意侵害他人權益的行為加強懲處，特別是房產(chǎn)價(jià)格變化太大；更重要是在立法層面做，把司法審判的案例提供出來(lái)，在制度設計上做一些前瞻性的約束。
　　朝陽(yáng)法院民一庭庭長(cháng)陳曉東指出，為了妥善處理好房屋買(mǎi)賣(mài)案件，保護誠信交易，該院主要采取了四項措施加以規范：
　　一是對買(mǎi)受人要求出賣(mài)人辦理所有權轉移登記的案件，法官會(huì )向買(mǎi)受人提示可以采取訴訟保全措施，以防出賣(mài)人在訴訟中惡意處分房屋。法院一旦采取保全措施，房屋就有可能在判決后得以順利的執行。
　　二是對于事實(shí)比較清楚、法律關(guān)系較為明確的案件，會(huì )適當降低對買(mǎi)受人申請保全的擔保要求。適當降低保證，最低可以降低到被保全財產(chǎn)的20%，提供現金擔保就可以了，這也是為了保障判決順利執行的一個(gè)舉措。
　　三是對于當事人僅提出繼續履行合同、而未明確履行內容的案件，法官會(huì )讓當事人對履行內容予以明確，以減少判決執行障礙，例如交付房屋、辦理解除抵押手續、辦理過(guò)戶(hù)手續等。
　　四是在案件尚未審理、執行結束前，法官可以責令當事人保管涉訴房屋，不得實(shí)施轉移、變賣(mài)等處分行為；并告知擅自處分行為要承擔的法律責任。這條是根據民訴法第102條第一款第三項制定的，該條款規定對當事人有可能轉移變賣(mài)涉訴財產(chǎn)的，法院可以清點(diǎn)并責令當事人保管，這是一條準保全措施，把這條寫(xiě)進(jìn)去是發(fā)揮司法能動(dòng)性，對權利義務(wù)關(guān)系特別明確不采取措施有可能涉訴財產(chǎn)轉移，判決難以執行，而當事人確實(shí)在法院降低擔保要求的情況下提不出擔保的情況。這種情況法院可以責令保管房屋當事人保管房屋，不得在判決、執行前處分這個(gè)房屋。