該來(lái)的總歸會(huì )來(lái)。2009年12月調控以來(lái)，樓市盡顯桀驁之態(tài)，雖然成交量在去年5-7月和今年2月以來(lái)比較低迷，但價(jià)格一直高昂頭顱。當前，隨著(zhù)“金九”破滅，以及“銀十”開(kāi)局之不利，房?jì)r(jià)終于開(kāi)始低頭。
重要表現有二。一是市面上降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)進(jìn)一步增多，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在沉重的資金壓力下，不得不隨行就市。二是統計數據也有表現，比如近期中指院公布的全國100個(gè)城市住宅成交均價(jià)，9月比8月首次下跌0.03%，跌幅雖然微不足道，但從統計意義上講，卻是一道分水嶺，俗稱(chēng)“拐點(diǎn)”。國家統計局將于10月中旬公布的9月70個(gè)城市價(jià)格指標，估計情況類(lèi)似，因為8月時(shí)環(huán)比增幅已僅余0.02%，非常逼近臨界點(diǎn)。
說(shuō)實(shí)在，之前很多開(kāi)發(fā)商對“金九銀十”充滿(mǎn)期待。1月26日“新國八條”出臺后，在嚴厲的限購、限貸、限價(jià)等“三限”之下，樓市成交屢創(chuàng )近幾年新低。9、10月份，是傳統意義上的樓市旺季。而今年，9月樓市出現“滑鐵盧”，上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季還要小。
9月已落空，10月仍沒(méi)戲。黃金周后4天，上海一二手商品住宅成交量，比去年同期縮水八成，為近6年新低。國慶期間，北京一二手房住宅成交量，同比去年下跌二成多。相當一部分大城市情況與京滬相似。
不禁想起2008年。近十年來(lái)，幾乎每年都有兩個(gè)樓市旺季：春夏之交和夏秋之交。2008年春夏之交活躍度略失常，夏秋之交則大失本色。今年的情況與2008年相似，但外部環(huán)境略好。2008年受?chē)H金融危機影響，國內經(jīng)濟快速下滑，2009年一季度GDP增幅低至6%，由此導致樓市主動(dòng)收縮。今年國內經(jīng)濟穩中稍落，二季度GDP增幅仍達9.5%，按此態(tài)勢，明年的季度增幅，也不可能低至6%，當前樓市需求屬被動(dòng)收縮，主因是政策兇悍打壓。
需求的主動(dòng)收縮和被動(dòng)收縮有何區別？主動(dòng)收縮，需求方根本沒(méi)興趣看房了，所以2008年國慶房展會(huì )上，看房者少；而今年很多城市的房展會(huì )，看房者眾，如上海人流量達13萬(wàn)，與樓市火爆期的2009年國慶房展會(huì )并駕齊驅?zhuān)f(shuō)明很多人有意愿買(mǎi)房。但為何多數人不愿出手呢，主因是房?jì)r(jià)沒(méi)跌，或折扣偏小，況且部分人認為未來(lái)幾個(gè)月房?jì)r(jià)還會(huì )下跌一些。
關(guān)于價(jià)格折扣，相比2008年10月，可謂差距明顯。當前多數項目只有5%左右的優(yōu)惠幅度，而2008年同期則已達10%～15%。四季度，預計通脹仍處相對高位，貨幣政策放松的可能性并不大，除非歐債危機惡化，進(jìn)而顯著(zhù)影響中國經(jīng)濟增長(cháng)。貨幣政策不松，樓市調控亦無(wú)放松空間，當然部分地方政府會(huì )忍不住暗地放松，不過(guò)最關(guān)鍵的房貸政策是跟著(zhù)貨幣政策走的，所以對政策放松不宜抱較大希望。
在此情況下，企業(yè)促銷(xiāo)力度將進(jìn)一步加大。表現在統計數據上，也即當前價(jià)格“下拐”之后，預計四季度將維持下跌態(tài)勢。然而，房?jì)r(jià)下跌幅度不會(huì )超過(guò)2008年四季度，經(jīng)濟形勢不可能比那時(shí)更糟；同時(shí)，正如上述，當前需求是被外力壓制的，一旦政策風(fēng)頭轉向，需求反彈力量不容小覷。
接下來(lái)，購房者態(tài)度會(huì )慢慢分化，有人繼續觀(guān)望，有人“見(jiàn)好就入”。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jì)也在分化，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額比去年提前兩個(gè)月破千億，全年注定再創(chuàng )歷史新高；而部分中小企業(yè)已不堪愁苦，尋求變賣(mài)項目，退出地產(chǎn)江湖�！敖鹁陪y十”淪為“銅九鐵十”，預示樓市正式入冬。季節有輪回，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有冷暖，這是周期，也是輪回。價(jià)格適度回歸，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，這對行業(yè)是好事，“凍凍”更健康。
