近期多地銀行上調首套房貸利率、銀監會(huì )重申銀行資產(chǎn)抗跌性、一些大型房企在部分地區降價(jià)促銷(xiāo)。諸多跡象表明，樓市調控效應正在顯現。從中長(cháng)期角度看，目前的價(jià)格調整可能只是剛剛開(kāi)啟房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化序幕，只有進(jìn)一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險才有可能完全釋放。
　　1-9月全國房地產(chǎn)投資銷(xiāo)售數據表明，由于保障房開(kāi)工全面鋪開(kāi)，商品房市場(chǎng)持續低迷，后續投資增長(cháng)乏力，房地產(chǎn)投資下行態(tài)勢在三季度末和當下已得到確認。9月銷(xiāo)售反彈更多是出于季節調整和三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量維持的原因。國家統計局數據顯示，9月全國商品房新開(kāi)工面積環(huán)比下降4.9%，投資環(huán)比增速回落至9.1%，住宅單價(jià)增速環(huán)比下降5.1%。這些數據表明，在限購、限貸、高息等政策綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入景氣下行通道。
　　去年4月新一輪房地產(chǎn)調控政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售沒(méi)有因相關(guān)政策出臺得到遏制。但今年三季度以來(lái)，在持續緊縮政策作用下，一些城市地價(jià)和房?jì)r(jià)開(kāi)始主動(dòng)調整，雖然幅度不深且范圍有限，但可預計，在下行方向確認后，這種調整幅度和深度會(huì )繼續。從國內外因素綜合分析，有關(guān)部門(mén)再次使用2008年至2009年的刺激措施可能性不大，因此，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下行空間和時(shí)間，更多地要看房企和消費者博弈的結果。
　　但是，在土地財政制度、地方融資問(wèn)題等未有效解決前，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現暴風(fēng)驟雨式的調整，各地政府不會(huì )容忍房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期深度下跌。更可能出現的情況是，房地產(chǎn)市場(chǎng)將演繹“溫水煮青蛙”式的漸跌緩調的行情。由于有保障房后續拉動(dòng)和龐大的在建施工面積的支持，以及前期投資活動(dòng)慣性因素，房地產(chǎn)投資活動(dòng)放緩將會(huì )漸進(jìn)式拉開(kāi)。
　　目前市場(chǎng)關(guān)注的是明顯的、普遍的大規模降價(jià)何時(shí)開(kāi)始出現。不難發(fā)現，房地產(chǎn)商采取　“以量補價(jià)”措施換取業(yè)績(jì)持續增長(cháng)。在市場(chǎng)下行周期中，房?jì)r(jià)大幅下降的出現受多方面因素影響，今年四季度末至明年一季度可能是一個(gè)很重要的觀(guān)察窗口。一方面，存在著(zhù)保障房開(kāi)工斷層，商品房投資活動(dòng)將更為低迷；另一方面，隨著(zhù)季節因素淡化，緊信貸和緊貨幣“雙殺”，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)大規模調整可能愈加明顯。
　　歷史告訴我們，在下行周期中，價(jià)格下跌只能使市場(chǎng)預期更差，消費者不買(mǎi)跌的心理，可能在短期內難以帶動(dòng)成交。二三線(xiàn)城市成交量，可能在一線(xiàn)城市價(jià)格下跌影響下轉為低迷，單單價(jià)格下跌不能有效拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(cháng)。如何改變供需結構性矛盾，改變土地財政現狀將對平抑房地產(chǎn)周期影響起到根本性作用。
　　對此，應進(jìn)一步加大保障房供應力度。雖然完成開(kāi)工率目標不成問(wèn)題，但如何有效保證基本住房需求最需滿(mǎn)足的那部分群體能買(mǎi)到相應的住房，還需多部門(mén)共同協(xié)調。對商品房，在滿(mǎn)足不同消費群體需求的同時(shí)，如何保證價(jià)格合理，是避免房地產(chǎn)企業(yè)行為短期化，實(shí)現其長(cháng)久持續發(fā)展重要因素。
　　此外，要改變對土地財政過(guò)度依賴(lài)。一方面，需深化財政體制改革，另一方面，要加大金融創(chuàng )新，拓寬不同機構融資渠道。在財政體制安排上應進(jìn)一步合理化，要積極扶持新的產(chǎn)業(yè)增長(cháng)點(diǎn)，加大其他產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻力度。
　　最后，要進(jìn)一步加強房地產(chǎn)流轉市場(chǎng)管理，增加持有者投機成本。適時(shí)推廣房產(chǎn)稅，打擊過(guò)度投機和短視行為。只有在機制上進(jìn)一步理順，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)擺脫“一調就死，一放就松”的怪圈，步入良性發(fā)展軌道。