受到限購令、信貸控制、提高利率、增加保障性住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸顯現出成交量和成交價(jià)格雙雙下行的局面。目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢預計會(huì )延續一段時(shí)期。然而考慮到人口結構年輕化以及城市人口不斷膨脹所帶來(lái)的住房剛性需求在未來(lái)5年之內還不會(huì )消失，加之18億畝耕地紅線(xiàn)不能突破政策所帶來(lái)的住房供給剛性，僅僅受到政策打壓所引致的地產(chǎn)市場(chǎng)低迷還是會(huì )迎來(lái)反轉的機會(huì )。一些證據也能夠表明，明年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)持續低迷之后有可能會(huì )迎來(lái)拐點(diǎn)。
　　首先，從住房庫存周期角度來(lái)看，當前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存已經(jīng)達到或接近2008年大危機時(shí)期的水平，大約需要一年半左右的時(shí)間才能夠全部消化掉當前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存。然而考慮到房地產(chǎn)企業(yè)需要保留合理的庫存水平，這一合理庫存水平應該能夠滿(mǎn)足大約6個(gè)月的銷(xiāo)售。照此推算，明年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的平均庫存水平就很可能會(huì )降到6個(gè)月的較低水平，那時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求形勢就可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能迎來(lái)量?jì)r(jià)齊升的局面。目前住宅存銷(xiāo)比最高的主要集中在一線(xiàn)城市，尤其是北京、上海、深圳等大城市的存銷(xiāo)比較高，而二三線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比相對較低。因此，對于二三線(xiàn)城市而言，去庫存壓力和周期甚至會(huì )在明年上半年就會(huì )完成。
　　其次，從土地開(kāi)發(fā)周期角度來(lái)看，2011年1-9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積同比下降12%。1-8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積同比增長(cháng)9.7%，1-7月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積同比下降27.7%，而今年一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積同比增長(cháng)達到32.7%，2010年全年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積同比增長(cháng)28.4%，2009年更是高達47.4%�？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)從土地購置到住房銷(xiāo)售一般要在一年半到兩年左右，所以明年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給緊張的局面可能會(huì )顯現。事實(shí)上2008年大危機期間，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積也曾經(jīng)大幅下滑，這導致2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升。
　　第三，從貨幣信貸周期來(lái)看，受到嚴厲信貸緊縮政策作用，社會(huì )整體資金面趨于緊張，人民幣貸款增速已經(jīng)持續回落，2011年9月僅為15.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款增速也在持續下降，2011年上半年人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(cháng)16.7%，比一季度末下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)只能夠越來(lái)越多地依靠自籌資金來(lái)解決資金緊張問(wèn)題。截至今年8月份，自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比重已經(jīng)達到41.22%，這一數據已經(jīng)超過(guò)2008年資金較為緊張時(shí)期的水平。
　　盡管央行信貸緊縮政策在目前階段還將延續，但明年房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的信貸約束有望緩解。第一，每年的上半年一般是信貸投放高峰，明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的可貸資金量有望大幅增加；第二，由于M2的13%增速遠低于今年初制定的16%調控目標，央行12月將制定的明年貨幣信貸調控目標很可能高于當前的13%，這使得明年全年的可貸資金總量高于今年；第三，較高的準備金率政策已經(jīng)使得貨幣乘數大幅下降到3.9左右，這種情況不可能持續太久，央行到了明年上半年必定就會(huì )面臨較大的下調準備金壓力。因為隨著(zhù)貿易順差在明年逐步縮窄以及持續緊縮政策所帶來(lái)的風(fēng)險溢價(jià)上升，加之美歐等發(fā)達經(jīng)濟體逐步擺脫困境，資本流出壓力在明年會(huì )越來(lái)越大，央行必然需要通過(guò)降低準備金率的方式來(lái)應對資本外流風(fēng)險。
　　最后，從經(jīng)濟運行周期來(lái)看，當前中國經(jīng)濟已經(jīng)逐步擺脫滯脹時(shí)期，在未來(lái)兩、三個(gè)季度內，中國經(jīng)濟將進(jìn)入下行階段，預計這一階段應該會(huì )持續到明年二季度。明年三季度之后，中國經(jīng)濟有可能會(huì )重新步入上行周期。從貨幣信貸增速、汽車(chē)銷(xiāo)售增速、地產(chǎn)銷(xiāo)售增速等領(lǐng)先經(jīng)濟指標來(lái)看，多數領(lǐng)先經(jīng)濟指標已經(jīng)跌至歷史最低位，幾乎不存在進(jìn)一步下行的空間，這預示著(zhù)未來(lái)一年左右時(shí)間之內中國經(jīng)濟的下行態(tài)勢會(huì )發(fā)生改變。
　　如果從經(jīng)濟增長(cháng)與通貨膨脹的關(guān)系來(lái)理解，代表總需求的經(jīng)濟增長(cháng)一般領(lǐng)先于通貨膨脹一年左右的時(shí)間。2010年二季度開(kāi)始隨著(zhù)經(jīng)濟增速的持續回落，代表通貨膨脹的CPI漲幅在今年三季度見(jiàn)頂回落，而隨著(zhù)通貨膨脹的持續回落，社會(huì )總需求就會(huì )被慢慢激發(fā)。如果從貨幣信貸領(lǐng)先于物價(jià)6個(gè)月到一年的時(shí)間來(lái)判斷，物價(jià)有可能在明年二季度前后跌到底部，央行決定的存貸款利率可能會(huì )隨之下調，社會(huì )總需求有可能在明年二季度之后被慢慢激發(fā)出來(lái)，最終又會(huì )引起經(jīng)濟的觸底回升，而隨著(zhù)經(jīng)濟的觸底回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì )迎來(lái)轉機。