在全球流動(dòng)性泛濫、中國轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式以及房地產(chǎn)行業(yè)本身周期性調整的背景下，中國房地產(chǎn)調控政策趨緊，資產(chǎn)價(jià)格泡沫抑制將不會(huì )放松。房地產(chǎn)行業(yè)走勢將開(kāi)始分化，住宅產(chǎn)業(yè)面臨行業(yè)拐點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)供求失衡，投資價(jià)值顯現。
　　持續的房地產(chǎn)調控政策效果開(kāi)始顯現：國房景氣指數持續回落，9月跌至100.41，10月開(kāi)始可能跌破100；房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數開(kāi)始回落，9月為101.61；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額累計同比數據2月以來(lái)同比大幅下降，1-9月累計同比下降96.2%，顯示資金在流出房地產(chǎn)業(yè)；8月以來(lái)土地購置面積大幅下降，1-9月累計同比僅增加7.2%。
　　在房地產(chǎn)調控政策趨緊背景下，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始步入行業(yè)拐點(diǎn)。1998年以來(lái)，中國房地產(chǎn)業(yè)高增長(cháng)的基礎是真實(shí)需求，增長(cháng)動(dòng)力主要來(lái)自：住房制度改革政策導致的需求噴發(fā)效應、居民可支配收入加速增長(cháng)、恩格爾系數下降后的居民消費升級、城市化的快速發(fā)展。但經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)增速開(kāi)始放緩，由高速增長(cháng)期進(jìn)入平穩增長(cháng)期。
　　根據世界銀行的統計分析，人均GDP超過(guò)8000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩發(fā)展期。按照2003-2010年中國人均GDP增速測算，2015年左右中國人均GDP可能達到8000美元水平�？紤]人民幣升值加速因素，此時(shí)間點(diǎn)可能提前到來(lái)。
　　此外，人均居住面積數據也顯示中國住宅產(chǎn)業(yè)增速將開(kāi)始放緩。1998年-2002年的4年時(shí)間，中國的住房成套率（成套住房占調查總戶(hù)的比重）由55%迅速提高到73.81%。國際經(jīng)驗顯示，住房成套率接近90%左右時(shí)，繼續提升的速度將顯著(zhù)減緩。參照1998-2002年的情況(四年提高了18個(gè)百分點(diǎn))，2010年中國城鎮居民住房成套率應當已經(jīng)達到90%。
　　此外，保障性住房建設將對住宅市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊。十二五期間，國家計劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，大約是過(guò)去10年建設規模的兩倍。2011、2012年每年建設1000萬(wàn)套，按照平均每套40平方米計算，兩年將增加4億平方米。中國目前每年新增城鎮人口為1500萬(wàn)左右，2010年商品住宅銷(xiāo)售面積6.3億平方米，考慮到新增需求、折舊、拆遷等因素，中國2007—2015年住宅需求總計約為110.7億平方米，年均增加13.84億平方米。
　　另一方面，寫(xiě)字樓、商業(yè)用房市場(chǎng)供求開(kāi)始失衡。2010年寫(xiě)字樓竣工面積/銷(xiāo)售面積比值為0.93，2009年比值為1.06；2010年商業(yè)用房竣工面積/銷(xiāo)售面積比值為1.15，2009年比值為1.25。這說(shuō)明寫(xiě)字樓、商業(yè)用房市場(chǎng)現實(shí)供應趨于緊張，面臨價(jià)格上升壓力。對于房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，首選將是商業(yè)地產(chǎn)。
　　應該說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)調控將深入和細化，并成為常態(tài)。除非有大的經(jīng)濟危機沖擊，否則不會(huì )放松。對于投資來(lái)說(shuō)，加息周期的末期是地產(chǎn)投資較為合適的投資機會(huì )，因此鑒于國內處于加息周期中，除非稀缺性較為突出，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資時(shí)機仍需等待。