目前，不僅北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市的商業(yè)銀行上調首套房貸款利率，就連南昌、太原、重慶等多個(gè)二三線(xiàn)城市的商業(yè)銀行也紛紛開(kāi)始跟進(jìn)。筆者認為，在當前銀行信貸額度愈發(fā)吃緊的環(huán)境下，商業(yè)銀行上調首套房貸利率，雖然短期能夠收到一石三鳥(niǎo)之效，但經(jīng)營(yíng)策略上似乎有些逐利忘義，因此，需要盡快改革。
乍看起來(lái)，商業(yè)銀行上調首套房貸利率可以收到一石三鳥(niǎo)的效果：
其一，隨著(zhù)房地產(chǎn)信貸調控政策的不斷收緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸投放數量（無(wú)論是開(kāi)發(fā)商貸款還是個(gè)人住房貸款）在不斷減少，自然來(lái)自于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸方面的利息收益就大幅減少。為此，在商業(yè)性房地產(chǎn)信貸需求依然旺盛的情況下，通過(guò)上調首套房貸利率來(lái)實(shí)現以?xún)r(jià)補量，可以減緩貸款利差收益下滑，于是這就成了商業(yè)銀行的必然之舉。據了解，今年一季度，全國部分二三線(xiàn)城市的個(gè)別銀行就陸續上調了首套房貸款利率，7折、8.5折等利率優(yōu)惠基本取消、上調至基準利率，隨后幾個(gè)月又繼續上浮至5%至30%的區間不等。
其二，上調首套房貸利率與房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的政策方向也是一致的，而且各銀行嚴格按照差別化住房信貸政策要求，在貸款額度和期限等方面依照貸款人的個(gè)人資質(zhì)和具體情況而定，主動(dòng)加強個(gè)人消費貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款管理及用途監測，通過(guò)審核借款人交易憑證、貸款資金受托支付、限定銀行卡交易支付范圍等多種方式嚴防此類(lèi)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而有利于進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。
其三，由于今年的貨幣信貸環(huán)境總體偏緊，造成商業(yè)銀行對企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款方面的議價(jià)能力比以往大大增強，所獲利潤也要大得多，所以，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也就只能屈居末席，通過(guò)上調首套房貸利率，騰挪出一部分信貸規模，同時(shí)也進(jìn)行了信貸結構調整，使有限的信貸資源朝著(zhù)收益更大化的項目配置。
政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷原本是，第一要使房?jì)r(jià)保持在合理價(jià)位；第二，保障民生，確保保障性住房的供應，努力解決好城鎮居民的住房問(wèn)題；第三，抑制投資性和投機性購房行為，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩定發(fā)展。那么，作為商業(yè)銀行而言，通過(guò)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展來(lái)配合政府的調控政策本無(wú)可厚非。但若商業(yè)銀行借調控之機大打盈利之牌就有些不妥了。因為盡管商業(yè)銀行是一個(gè)金融企業(yè)，無(wú)論何時(shí)都應將確保銀行經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的“三性”放在重要的位置。但不要忘了，商業(yè)銀行還應承擔相應的社會(huì )責任。換言之，商業(yè)銀行還應把實(shí)現股東價(jià)值最大化與其承擔的社會(huì )責任緊密結合起來(lái)，從而真正樹(shù)立良好形象，打造知名品牌，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。
就目前一些商業(yè)銀行上調首套房貸利率而言，如果說(shuō)以前調整住房貸款利率是為了遏制樓房炒作，那么這次首套房貸利率上調則是直指普通居民了。因為，首套房原本是普通居民真正用于民生住房的改善之舉，是完全用來(lái)消費的耐用品，而不是用于投資甚至投機的“資本品”，但上調首套房貸，無(wú)疑將購買(mǎi)首套住房的普通居民作為調控對象，直接提高了普通居民的購房成本，進(jìn)而加重了其償貸負擔。
首套房貸利率上調后，一些靠工薪收入的勞動(dòng)者因買(mǎi)不起房轉而租房或買(mǎi)賣(mài)二手房，由此導致新蓋按揭房庫存的大量增加，銷(xiāo)售出現低迷，從而嚴重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。還有，首套房貸利率上調后，將會(huì )使那些房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加困難，甚至破產(chǎn)、倒閉，由此波及到銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量，造成惡性循環(huán)。
首先，商業(yè)銀行應當繼續嚴格執行首套住房和其他住房差別化的信貸政策，積極承擔起銀行的社會(huì )責任。尤其是對于首套房貸，還是應繼續提供房貸利率的打折優(yōu)惠政策，并且貸款審批時(shí)間上應及時(shí)高效，貸款手續應簡(jiǎn)便易行。對于二套房及其以上的按揭貸款利率可以嚴格按照差別化住房信貸政策的相關(guān)規定執行。只有這樣的“有保有控”，才能既在政策執行上體現出差別化，又能體現出銀行的社會(huì )責任。
其次，商業(yè)銀行需認真貫徹落實(shí)政府決策部署，本著(zhù)商業(yè)原則和審慎性要求，在業(yè)務(wù)合規、風(fēng)險可控的情況下，優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設貸款，加大對廉租房、公租房和棚戶(hù)區改造的信貸支持，有力緩解中低端住房壓力。同時(shí)，商業(yè)銀行對于在為保障性住房進(jìn)行貸款時(shí)遇到的還款保障難以落實(shí)等實(shí)際問(wèn)題，應認真研究，并加強與相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)商。銀行還要積極利用按揭貸款支持中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，并比照首套房貸政策予以扶持，立足解決經(jīng)適房可售難買(mǎi)的困境。
再次，商業(yè)銀行應加快推進(jìn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的戰略轉型，徹底改變傳統盈利模式。商業(yè)銀行應從資本高消耗轉變?yōu)橘Y本低消耗高產(chǎn)出；從依靠信貸投放著(zhù)力支持項目擴張尤其是房地產(chǎn)信貸項目擴張的投資金融轉變?yōu)榇罅Πl(fā)展消費金融；從個(gè)別業(yè)務(wù)市場(chǎng)領(lǐng)先轉變?yōu)楹诵臉I(yè)務(wù)市場(chǎng)主導；從低水平價(jià)格競爭轉變?yōu)楦咂焚|(zhì)價(jià)值創(chuàng )造；從網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)為主轉變?yōu)榱Ⅲw化全方位的渠道服務(wù)；從業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上的紅海戰略轉變?yōu)樗{海戰略；從業(yè)務(wù)發(fā)展主要依靠信貸業(yè)務(wù)轉變?yōu)榧涌熘虚g業(yè)務(wù)發(fā)展。只有如此，商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方能成功實(shí)現戰略轉型，并能徹底改變商業(yè)銀行單純依靠吃信貸利差特別是房地產(chǎn)信貸利差作為盈利的傳統模式，從而實(shí)現盈利模式多元化和多樣化，實(shí)現利義兼得。
