近來(lái)，國內有關(guān)房地產(chǎn)的市場(chǎng)與計劃之爭風(fēng)起云涌。
有人認為，政府對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)干預過(guò)多，市場(chǎng)法則少了。如果這些房地產(chǎn)政策不改變，不僅與市場(chǎng)經(jīng)濟法則相悖，而且是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種倒退。政府對樓市的管理，更多應采取市場(chǎng)化的原則，城市住房限購令應取消。也有人認為，當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控剛見(jiàn)成效就放寬限購，必然使得所有調控努力都前功盡棄，所以城市住房限購令不可取消。
其實(shí)，這樣的爭論，沒(méi)有建立在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)現實(shí)的基礎上，或前提條件不明確。
可以說(shuō)，這些年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不是個(gè)成熟的市場(chǎng)，而且集中了計劃經(jīng)濟與市場(chǎng)經(jīng)濟的弊端。因為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征，就是住房市場(chǎng)要素的非市場(chǎng)化及住房產(chǎn)品的市場(chǎng)化。土地、資金、勞動(dòng)力、城市規劃等要素不是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)方式來(lái)運行的。比如，土地，在土地公有制的情況下，2004年7月以前的土地交易基本上是通過(guò)政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商臺下的協(xié)議來(lái)完成。在2004年7月之后，盡管土地通過(guò)拍賣(mài)方式交易，但土地拍賣(mài)規則都是由地方政府設定的。所以，絕大多數土地的交易同樣沒(méi)有通過(guò)有效的市場(chǎng)機制來(lái)完成。
房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸政策是決定樓市能否繁榮的關(guān)鍵。在中國金融市場(chǎng)嚴格的管制下，政府的不少信貸政策通過(guò)管制資金的價(jià)格與數量，把社會(huì )稀缺的資金以低成本的方式流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投機炒作者手中。比如，近十年來(lái)的住房信貸政策，由于不是把住房的民生問(wèn)題放在首位，而是把住房市場(chǎng)作為經(jīng)濟增長(cháng)的工具，進(jìn)而使得全國各城市的樓價(jià)在過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策之下被一再推高。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮了、各地方的GDP上去了、土地財政增長(cháng)了、地方政府的業(yè)績(jì)好了。但是這種繁榮是建立在政府對利率與信貸管制基礎上，是建立在管制利率對存款人財富轉移的基礎上的。
可是，對于住房來(lái)說(shuō)，又是完全市場(chǎng)化的。由于住房是十分特殊的商品（既是投資品也是消費品、每套住房都具有唯一性），再加上中國住房市場(chǎng)剛剛形成（一手住房比例80%以上，而成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)比例不會(huì )超過(guò)15%），這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷性定價(jià)創(chuàng )造了條件。在這種情況下，住房市場(chǎng)的商品價(jià)格要真正建立以住房消費為基礎的市場(chǎng)供求關(guān)系事實(shí)上是不可能的。當住房市場(chǎng)完全是投資炒作為主導時(shí)，或住房市場(chǎng)蛻變?yōu)樘摂M經(jīng)濟時(shí)，樓價(jià)一定會(huì )遠遠偏離實(shí)質(zhì)性住房商品的價(jià)值，市場(chǎng)法則也就失敗。
無(wú)論是從目前住房市場(chǎng)的要素非市場(chǎng)化，還是從商品住房的市場(chǎng)法則失敗角度來(lái)看，我國住房市場(chǎng)與成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相差太遠，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)政府干預嚴重的市場(chǎng)。因此，盡管筆者不贊同用行政方式來(lái)干預市場(chǎng)，而且認為限購方式對市場(chǎng)影響十分有限，但有一點(diǎn)應該肯定，即限購令對遏制住房投機炒作是能起到一定作用的。
現在的問(wèn)題是，取消當前各城市住房限購令是不是能增加國內住房的市場(chǎng)化程度，政府是不是要鼓勵住房市場(chǎng)的居民住房投資。由上述分析可知，當前國內房地產(chǎn)的市場(chǎng)與計劃之爭論，并非要取消住房市場(chǎng)限購令及限價(jià)令，而是要加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)化改革步伐。不是用行政干預的方式來(lái)解決當前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而是更多地要用成熟市場(chǎng)中通用的經(jīng)濟杠桿來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。
比如，打擊房地產(chǎn)投機炒作，既不需要住房限購令，更不需要等到個(gè)人住房信息體系確立，只要通過(guò)有效的信貸政策及稅收政策就足夠了。比如在新加坡打擊住房投機炒作，全面提高住房交易稅、住房交易所得稅就可以。不管是什么狀態(tài)的住房，只要有交易，就征稅，這對住房投機炒作豈能不起到巨大的震懾作用？
總之，在筆者看來(lái)，當前中國的房地產(chǎn)，并非是計劃多了還是少了的問(wèn)題，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)還完全不成熟、不健全。因此，當前最急迫的任務(wù)，就是盡快強化房地產(chǎn)市場(chǎng)化的制度改革，用成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效的經(jīng)濟杠桿來(lái)化解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，而不是強化政府對市場(chǎng)的干預。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的經(jīng)濟杠桿十分普遍，無(wú)論是制度規則還是經(jīng)驗都是如此。比如，在土地拍賣(mài)時(shí)對生產(chǎn)住房商品的嚴格限制、信貸政策與稅收政策對住房投機炒作的嚴格限定等方面，不少?lài)叶加休^為成功的制度與經(jīng)驗。我們大可充分借鑒。
