眼下，有關(guān)樓市是否已進(jìn)入拐點(diǎn)的爭論雙方仍在各執一詞，而大家現在普遍關(guān)心的是，房?jì)r(jià)是不是真的下降了？下降了多少？只是要獲得相關(guān)的準確數據不那么容易。且不說(shuō)各種統計口徑很不一樣，各地區的差別又很大。而更為重要的是，如何判斷房?jì)r(jià)是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房?jì)r(jià)下降了多少還要難。因為這涉及資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與商業(yè)周期的分析。而眾所周知，雖然中國經(jīng)濟改革已走過(guò)三十多年歷程，但直到目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成為一個(gè)純粹的、充分競爭的市場(chǎng)（土地交易就不是市場(chǎng)化的），要對這樣的市場(chǎng)作市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)分析，無(wú)論定性還是定量都比較難。
　　比如房?jì)r(jià)的定性，就受到不同土地性質(zhì)的制約。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大。僅以上海為例，在著(zhù)名的閔行區，工業(yè)園地的價(jià)格可以不到100萬(wàn)一畝，而臨近馬路的商業(yè)住宅用地，價(jià)格卻可以高達2000萬(wàn)一畝。其他地區的土地，也有這樣的價(jià)格分門(mén)別類(lèi)的管理，比如農業(yè)用地、旅游用地乃至政府公益性質(zhì)的用地等等，價(jià)差都不止一點(diǎn)點(diǎn)。土地性質(zhì)如此繁多，想在房?jì)r(jià)的周期波動(dòng)之中，準確記錄價(jià)格波動(dòng)的范圍實(shí)在很難，分析趨勢就更不容易了。因為這種土地價(jià)格的管理是以行政手段為核心的，而市場(chǎng)經(jīng)濟無(wú)論怎么發(fā)展，都不可能對行政手段統計價(jià)格，遑論價(jià)格趨勢分析？
　　從國家統計局發(fā)布的9月70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況看，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下降，持平的城市有29個(gè)；在二手房市場(chǎng)，價(jià)格環(huán)比下降的城市有25個(gè)，持平的城市有21個(gè)。其中，北京、上海連續三個(gè)月環(huán)比持平。不過(guò)，這些數據沒(méi)有除去房?jì)r(jià)中最為重要的土地價(jià)格因素，讓這些數據的科學(xué)性和真實(shí)性打了點(diǎn)折扣。因為我們不知道價(jià)格構成之中的土地價(jià)格是否有變化。政府開(kāi)發(fā)土地的成本究竟是下降了，還是持平，還是微漲。不見(jiàn)這些關(guān)鍵數據，就給出房?jì)r(jià)下降的拐點(diǎn)出現的結論豈不太草率了些？
　　有一些關(guān)于房?jì)r(jià)下降的判斷，是建立在生活感受之中的。比如有局部樓盤(pán)打折了，引起了很多老業(yè)主的不滿(mǎn)。上海某一個(gè)位于郊縣的樓盤(pán)，還為此引發(fā)了一場(chǎng)風(fēng)波。但這種發(fā)生狀況的具體交易案例本來(lái)就不多，作為社會(huì )事件可能很重要，也值得分析，但這到底還無(wú)法構成對房?jì)r(jià)下降的實(shí)質(zhì)性分析，因為價(jià)格的波動(dòng)和人們期望值之間并沒(méi)有必然的關(guān)系。
　　從理性的角度說(shuō)，上述局部的數據統計和對生活的感受，都不能證明目前正在發(fā)生的房?jì)r(jià)下降是中國樓市進(jìn)入價(jià)格周期性下降的起點(diǎn)。即使現在的下降是確確實(shí)實(shí)的，我們也需要在價(jià)格拋物線(xiàn)的右邊觀(guān)察很長(cháng)一段時(shí)間，至少半年以上，甚至要長(cháng)達一年。2008年第四季度和2009年第一季度長(cháng)達半年的房?jì)r(jià)假跌，可以為此提供前車(chē)之鑒。
　　要考察各地的樓市實(shí)情，目前比較可靠和直接的數據，或許要從查閱各大地產(chǎn)類(lèi)上市公司的報表中得出。比如中國最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的數據，就證明他們銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格確在下降。萬(wàn)科今年三季報顯示，公司實(shí)現銷(xiāo)售面積282.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額320.7億元，分別比2010年同期增長(cháng)0.5%和減少7.4%。這意味著(zhù)銷(xiāo)售面積略微上升，而收入在下降。假使樓價(jià)還是在繼續上漲的話(huà)，那就應該是同步增長(cháng)，甚至收入增長(cháng)還應更快些。
　　但這也只是三季度的情況，而萬(wàn)科半年報顯示，上半年實(shí)現銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別增長(cháng)76.7%和78.6%。這個(gè)數據又清楚地表明三個(gè)月前的房?jì)r(jià)并未明顯下降，交易面積和銷(xiāo)售收入是同步且略快增長(cháng)的。
　　考慮到萬(wàn)科是在全國布局的地產(chǎn)公司，其銷(xiāo)售情況應該也可以視為全國地產(chǎn)的市場(chǎng)情況。假使以銷(xiāo)售額除以銷(xiāo)售面積，可以得出萬(wàn)科公司在全國各地的總體銷(xiāo)售均價(jià)，上半年為每平方米1.19萬(wàn)元，三季度為每平方米1.14萬(wàn)元，環(huán)比大約下降了0.96%。當然，這只是很粗略的統計，因為各地房?jì)r(jià)差別巨大，我們無(wú)法計算萬(wàn)科上半年和三季度房屋銷(xiāo)售的比重，到底是一線(xiàn)城市多，還是二線(xiàn)城市多。但即使以銷(xiāo)售均價(jià)每平方米相差500元計，以70平方米主力房型為例，萬(wàn)科差不多每銷(xiāo)售一套房屋就少收入3.5萬(wàn)元。這對萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭公司來(lái)說(shuō)，想來(lái)不會(huì )造成多大的問(wèn)題。對購房者來(lái)說(shuō)，也只是略有實(shí)惠。
　　綜合多種信息，現在能謹慎肯定的是，全國樓市的價(jià)格拋物線(xiàn)有可能已經(jīng)走向下跌的右邊，或者事實(shí)上已經(jīng)處在下跌的右邊。對此，是否真值得高興？還有不小的疑問(wèn)。
　　或許是中國受房?jì)r(jià)上漲之困的時(shí)間太久了，各方因此都在苦等樓價(jià)下降。但若房?jì)r(jià)從此進(jìn)入下降通道了，我們又該怎么辦？這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)來(lái)得及細想。而這恐怕是更值得面對的問(wèn)題。至少，對樓價(jià)會(huì )下跌到什么程度，有多長(cháng)時(shí)間的調整周期，國民經(jīng)濟的承受力究竟如何等問(wèn)題，我們得有足夠的估計，以便應變。