二手房?jì)r(jià)格下降、新盤(pán)打折力度加大、少數地區因開(kāi)發(fā)商降價(jià)引來(lái)已購房業(yè)主不滿(mǎn)、開(kāi)發(fā)商“資金鏈”緊繃,種種跡象表明,樓市拐點(diǎn)已至,房?jì)r(jià)下跌已成必然趨勢。
樓市調控的目標是要建立健康、有序、規范的市場(chǎng),讓市場(chǎng)具有投資價(jià)值而沒(méi)有投機空間,讓不同層次的人群都能找到自己的住房定位。目前,由于政策持續收緊,特別是信貸政策對開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面“封鎖”,已經(jīng)讓多數開(kāi)發(fā)企業(yè)難以為繼!跋磁啤币咽潜厝唤Y果,關(guān)鍵在于如何“洗牌”以及之后不再出現新的亂象。這就需要相關(guān)部門(mén)抓緊制定政策,完善制度,落實(shí)措施,而不是完全依靠市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的自主行為。
針對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)比較普遍的圈地、囤地、隨意更改容積率、偷工減料等行為,必須在重新“洗牌”的基礎上,加大規范力度。而要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、規范、有序,就必須規范地方政府的行為。一方面,“土地財政”的格局必須打破,土地收入必須納入財政預算,并嚴格按照《預算法》的規定分配和使用。而在編制年度預算時(shí),必須依據土地收入情況,編制住房預算,將土地收入的50%以上用于保障房建設,其他則主要用于教育、科技、醫療以及其他民生工程建設,堅決禁止地方政府再用土地收入建設政績(jì)工程、形象工程等;另一方面,嚴格防止地方政府與開(kāi)發(fā)商結成利益同盟,特別是在土地出讓和開(kāi)發(fā)過(guò)程中,對充當開(kāi)發(fā)商“保護傘”的問(wèn)題,要嚴厲查處,決不手軟。更重要的,政府必須將保障房建設納入政府的工作目標和計劃,每年都推出相當比例的保障房。這一點(diǎn),必須納入到政府的考核目標。
必須注意到,由于目前地方政府融資平臺的負債主要建立在土地上,償還的主要資金來(lái)源也主要是土地出讓。要化解這一矛盾,在過(guò)度階段,還得允許地方政府用土地收入作為償還債務(wù)的通道之一,前提是,債務(wù)不能繼續增加,政府也要建立償債基金。同時(shí),可通過(guò)地方政府發(fā)債將平臺債務(wù)從銀行轉到政府手中,并用今后的地方可用財力逐步償還。
由于房地產(chǎn)過(guò)熱以及政府負債快速上升都與地方盲目做大城市規模有關(guān),因此,必須切實(shí)防止城市規模無(wú)限擴大。同時(shí),要出臺相關(guān)政策措施,鼓勵加快中小城市建設和城鎮建設步伐。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅應當是為老百姓提供住房的場(chǎng)所,也應當是調節收入分配的手段。如果能形成商品房由市場(chǎng)調節、保障房由政府供應的格局,住房矛盾就一定能有效化解。