最近房?jì)r(jià)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，加上總理最近在房地產(chǎn)問(wèn)題上措辭發(fā)生轉變，人們對住房問(wèn)題的焦慮情緒大為緩解。多年來(lái)，救火式的房地產(chǎn)調控消耗了人們的大部分精力，關(guān)乎中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)遠發(fā)展的住房制度問(wèn)題的分析和辯論，則非常不充分。在房市由喧囂到冷靜后，是深入討論中國住房體制這一基礎性問(wèn)題的時(shí)候了。
　　1998年房改在全國推行以來(lái)，中國對住房體制進(jìn)行過(guò)反反復復的探索，也忽而歐忽而美、忽而東忽而西地借鑒或模仿過(guò)他人的一些經(jīng)驗，在這種病急亂投醫狀態(tài)下，始終未找到一種適合中國國情的模式。媒體上不乏對德國、新加坡、香港模式的介紹，學(xué)習香港模式的呼聲非常高，但對適用性卻分析得很少。如此這般，又怎能在博采眾長(cháng)的基礎上因地制宜地設計出一個(gè)好的體制呢？
　　全世界的住房體制大致分為三類(lèi)，一是英美式，絕大部分問(wèn)題由市場(chǎng)解決，住房自有率比較高，無(wú)自有住房者主要通過(guò)租賃市場(chǎng)解決；二是德國式，住房自有率低，福利住房比重也小，政府主要通過(guò)財政金融資助來(lái)幫助人們解決居住問(wèn)題，互助式住房占比較大；三是香港和新加坡模式，根據居民收入高低，實(shí)行雙軌制，收入低的政府提供保障，收入高的由市場(chǎng)來(lái)解決。
　　在第三種模式中，新加坡以香港為藍本，但總體而言比香港做得更好一些（保障房覆蓋率更高，人均居住面積也更大）。因此，人們一般常說(shuō)的“保障的歸保障、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”，常常將香港當作樣本，國際上也公認香港的住房體制是成功的典范。不可否認，在香港這種地狹人稠且貧富差距相當大的地方，現行住房體制起到了最關(guān)鍵的“社會(huì )穩定器”作用。美國貨幣學(xué)派鼻祖、經(jīng)濟學(xué)家弗里德曼曾盛贊香港是自由競爭資本主義的楷模，并說(shuō)到了香港才知什么是正宗的資本主義。不過(guò)我認為，如果將保障性住房視為收入再分配工具的話(huà)，弗里德曼的結論就徹底錯了，稱(chēng)香港為社會(huì )主義的典范也不為過(guò)。
　　香港住房保障制度起步于1950年代，到目前已經(jīng)形成一個(gè)相對公平、環(huán)環(huán)相扣的多層次體系。這個(gè)體系主要有5個(gè)層次構成：
　　一是低收入階層由政府提供“公屋”。如果3人家庭月入低于15000港元、資產(chǎn)低于34萬(wàn)港元，可以申請輪候公屋，公屋按人均面積約12.5平米配給，其租金僅為同地段市場(chǎng)租金的1/4到1/3，值得注意的是，不同收入家庭租金不同，同一家庭收入變化后租金也要調整，收入提高后實(shí)行1.5倍或2倍租金，直到搬離公屋。公屋類(lèi)似于內地廉租房。
　　二是家庭月收入超過(guò)公屋資格上限、但低于3萬(wàn)港元（和公屋標準一樣，這個(gè)資格標準也是動(dòng)態(tài)調節的），達不到購買(mǎi)市場(chǎng)住房的居民，政府提供“居屋”。業(yè)主不享有居屋的完全產(chǎn)權，收入上升購買(mǎi)市場(chǎng)房后。居屋由政府回購或補齊地價(jià)后向有購買(mǎi)資格的人銷(xiāo)售。這一層次類(lèi)似于內地的經(jīng)濟適用房。
　　三是收入更高一層，但仍然難以從市場(chǎng)上購房的人，政府通過(guò)“置安心”計劃對其進(jìn)行金融資助。
　　第二和第三層次，類(lèi)似于內地常說(shuō)的“夾心層”。
　　四是市場(chǎng)化住房，因為房?jì)r(jià)高，所以只有部分相對高收入的人士才能買(mǎi)得起。這一層次等同于內地的商品房。
　　五是享受特權的新界原居民。新界原居民指1899年以前父輩就居住在界限街以北的男性居民，根據歷史條約，香港政府允許這批人自建一棟三層每層不超過(guò)700英尺的自住房，稱(chēng)為之“丁屋”，丁屋享受免地價(jià)、免物業(yè)稅及其費用等待遇，但不可交易。這一層次類(lèi)似內地的農村宅基地住房。
　　據統計，目前香港人口有48%住在公共房屋，其中租住公屋是30%，購買(mǎi)居屋的則是18%，私人住房則占一半略強。由此可見(jiàn)，雙軌制的香港住房體制其實(shí)是一個(gè)多層次體系，與社會(huì )階層的流動(dòng)相對應，各層次住房之間也是可以上下流動(dòng)的。比如說(shuō)，個(gè)人有發(fā)展或家庭總收入上升了，會(huì )失去住公屋的資格，進(jìn)而向上流動(dòng)，一旦個(gè)人經(jīng)濟出了麻煩，就會(huì )向下流動(dòng)，曾經(jīng)就有一位演藝明星因個(gè)人破產(chǎn)而從原來(lái)的豪宅搬到公屋。
　　香港的公屋小區往往配套良好，甚至很多比商品房小區還好，租金又極低，還不用交物管費，按理說(shuō)，收入升高的人肯定不愿搬離，再比如，居屋的價(jià)格比商品房低百分之三四十，沒(méi)有人愿意在收入升高后放棄這個(gè)福利而去購買(mǎi)高價(jià)房。雖然香港保障房的進(jìn)入和退出，有非常透明的制度和嚴格的執法，有因騙租公屋而鋃鐺入獄的案例，在退出上也非常嚴。但如果保障房的退出完全靠法律強制而沒(méi)有經(jīng)濟因素調節，必然會(huì )造成執法成本過(guò)高，而住房面積就是一個(gè)很有力的調節因素。公屋和居屋面積都很小，最高也未超過(guò)60平米，最低的甚至小于20平米。因此，公屋和居屋的住戶(hù)存在告別蝸居的內在需要，一旦經(jīng)濟改善，大多愿意主動(dòng)向住房體系的上一層流動(dòng)。
　　盡管經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展和完善，香港住房保障積累了很多成功的經(jīng)驗，其精髓可以歸納為：規劃科學(xué)精妙、法律嚴明、管理精細。在肯定香港體制總體成功的同時(shí)，我們也要看到它的不完美之處，香港居民對住房問(wèn)題的怨氣并不少，主要問(wèn)題有：
　　市場(chǎng)住房方面，人們的不滿(mǎn)主要集中在房?jì)r(jià)太高上。人們抱怨“上車(chē)”不易，加上地產(chǎn)商壟斷程度過(guò)高且常操縱市場(chǎng)，銷(xiāo)售中的欺詐現象，人們普遍感覺(jué)香港人都在為地產(chǎn)商打工。
　　保障住房方面，人們抱怨輪候時(shí)間過(guò)長(cháng)，居住面積太小。蝸居使人不能過(guò)上有尊嚴的生活，曾經(jīng)有一個(gè)品學(xué)兼優(yōu)的12歲花季少女，因為住房過(guò)于擁擠，不能實(shí)現有自己?jiǎn)为毞块g的夢(mèng)想而自殺，引起社會(huì )的強烈共鳴。此外，盡管法律嚴明，但因為公屋是一項優(yōu)厚的福利，無(wú)法阻擋揩油的人，公屋住富戶(hù)問(wèn)題也時(shí)常成為人們批評的目標，曾有媒體調查發(fā)現，一些公屋住戶(hù)擁有奔馳奧迪汽車(chē)。
　　此外，夾心層問(wèn)題成為該體系中的軟肋，一個(gè)月入2萬(wàn)~3萬(wàn)租住市場(chǎng)房的人，其生活質(zhì)量可能僅相當于月入1萬(wàn)的住公屋者。還有，一些低收入階層可能會(huì )因為有政府在住房上保底，進(jìn)而放棄打拼，失去向上一階層流動(dòng)的動(dòng)力。另外，各層次住房的構成比例是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，政府根據不斷變化了的環(huán)境來(lái)調整，但每一次調整都會(huì )引起利益的重新分配，進(jìn)而引起很大爭議。比如說(shuō)，1997年香港回歸后，特區政府就希望擴大住房自有率，推出大建居屋的“八萬(wàn)五計劃”，結果加劇了房?jì)r(jià)下跌，到2002年宣布取消，今年10月，在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的情況下，居屋計劃又重新啟動(dòng)，但方案的具體內容又引起了很大的爭議。
　　香港住房體制總體上的成功，到底是哪些因素促成的？它的成功經(jīng)驗可以移植到中國內地嗎？本專(zhuān)欄的下一篇文章，將對此進(jìn)行分析。