最近房?jì)r(jià)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性松動(dòng),加上總理最近在房地產(chǎn)問(wèn)題上措辭發(fā)生轉變,人們對住房問(wèn)題的焦慮情緒大為緩解。多年來(lái),救火式的房地產(chǎn)調控消耗了人們的大部分精力,關(guān)乎中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)遠發(fā)展的住房制度問(wèn)題的分析和辯論,則非常不充分。在房市由喧囂到冷靜后,是深入討論中國住房體制這一基礎性問(wèn)題的時(shí)候了。 1998年房改在全國推行以來(lái),中國對住房體制進(jìn)行過(guò)反反復復的探索,也忽而歐忽而美、忽而東忽而西地借鑒或模仿過(guò)他人的一些經(jīng)驗,在這種病急亂投醫狀態(tài)下,始終未找到一種適合中國國情的模式。媒體上不乏對德國、新加坡、香港模式的介紹,學(xué)習香港模式的呼聲非常高,但對適用性卻分析得很少。如此這般,又怎能在博采眾長(cháng)的基礎上因地制宜地設計出一個(gè)好的體制呢? 全世界的住房體制大致分為三類(lèi),一是英美式,絕大部分問(wèn)題由市場(chǎng)解決,住房自有率比較高,無(wú)自有住房者主要通過(guò)租賃市場(chǎng)解決;二是德國式,住房自有率低,福利住房比重也小,政府主要通過(guò)財政金融資助來(lái)幫助人們解決居住問(wèn)題,互助式住房占比較大;三是香港和新加坡模式,根據居民收入高低,實(shí)行雙軌制,收入低的政府提供保障,收入高的由市場(chǎng)來(lái)解決。 在第三種模式中,新加坡以香港為藍本,但總體而言比香港做得更好一些(保障房覆蓋率更高,人均居住面積也更大)。因此,人們一般常說(shuō)的“保障的歸保障、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”,常常將香港當作樣本,國際上也公認香港的住房體制是成功的典范。不可否認,在香港這種地狹人稠且貧富差距相當大的地方,現行住房體制起到了最關(guān)鍵的“社會(huì )穩定器”作用。美國貨幣學(xué)派鼻祖、經(jīng)濟學(xué)家弗里德曼曾盛贊香港是自由競爭資本主義的楷模,并說(shuō)到了香港才知什么是正宗的資本主義。不過(guò)我認為,如果將保障性住房視為收入再分配工具的話(huà),弗里德曼的結論就徹底錯了,稱(chēng)香港為社會(huì )主義的典范也不為過(guò)。 香港住房保障制度起步于1950年代,到目前已經(jīng)形成一個(gè)相對公平、環(huán)環(huán)相扣的多層次體系。這個(gè)體系主要有5個(gè)層次構成: 一是低收入階層由政府提供“公屋”。如果3人家庭月入低于15000港元、資產(chǎn)低于34萬(wàn)港元,可以申請輪候公屋,公屋按人均面積約12.5平米配給,其租金僅為同地段市場(chǎng)租金的1/4到1/3,值得注意的是,不同收入家庭租金不同,同一家庭收入變化后租金也要調整,收入提高后實(shí)行1.5倍或2倍租金,直到搬離公屋。公屋類(lèi)似于內地廉租房。 二是家庭月收入超過(guò)公屋資格上限、但低于3萬(wàn)港元(和公屋標準一樣,這個(gè)資格標準也是動(dòng)態(tài)調節的),達不到購買(mǎi)市場(chǎng)住房的居民,政府提供“居屋”。業(yè)主不享有居屋的完全產(chǎn)權,收入上升購買(mǎi)市場(chǎng)房后。居屋由政府回購或補齊地價(jià)后向有購買(mǎi)資格的人銷(xiāo)售。這一層次類(lèi)似于內地的經(jīng)濟適用房。 三是收入更高一層,但仍然難以從市場(chǎng)上購房的人,政府通過(guò)“置安心”計劃對其進(jìn)行金融資助。 第二和第三層次,類(lèi)似于內地常說(shuō)的“夾心層”。 四是市場(chǎng)化住房,因為房?jì)r(jià)高,所以只有部分相對高收入的人士才能買(mǎi)得起。這一層次等同于內地的商品房。 五是享受特權的新界原居民。新界原居民指1899年以前父輩就居住在界限街以北的男性居民,根據歷史條約,香港政府允許這批人自建一棟三層每層不超過(guò)700英尺的自住房,稱(chēng)為之“丁屋”,丁屋享受免地價(jià)、免物業(yè)稅及其費用等待遇,但不可交易。這一層次類(lèi)似內地的農村宅基地住房。 據統計,目前香港人口有48%住在公共房屋,其中租住公屋是30%,購買(mǎi)居屋的則是18%,私人住房則占一半略強。由此可見(jiàn),雙軌制的香港住房體制其實(shí)是一個(gè)多層次體系,與社會(huì )階層的流動(dòng)相對應,各層次住房之間也是可以上下流動(dòng)的。比如說(shuō),個(gè)人有發(fā)展或家庭總收入上升了,會(huì )失去住公屋的資格,進(jìn)而向上流動(dòng),一旦個(gè)人經(jīng)濟出了麻煩,就會(huì )向下流動(dòng),曾經(jīng)就有一位演藝明星因個(gè)人破產(chǎn)而從原來(lái)的豪宅搬到公屋。 香港的公屋小區往往配套良好,甚至很多比商品房小區還好,租金又極低,還不用交物管費,按理說(shuō),收入升高的人肯定不愿搬離,再比如,居屋的價(jià)格比商品房低百分之三四十,沒(méi)有人愿意在收入升高后放棄這個(gè)福利而去購買(mǎi)高價(jià)房。雖然香港保障房的進(jìn)入和退出,有非常透明的制度和嚴格的執法,有因騙租公屋而鋃鐺入獄的案例,在退出上也非常嚴。但如果保障房的退出完全靠法律強制而沒(méi)有經(jīng)濟因素調節,必然會(huì )造成執法成本過(guò)高,而住房面積就是一個(gè)很有力的調節因素。公屋和居屋面積都很小,最高也未超過(guò)60平米,最低的甚至小于20平米。因此,公屋和居屋的住戶(hù)存在告別蝸居的內在需要,一旦經(jīng)濟改善,大多愿意主動(dòng)向住房體系的上一層流動(dòng)。 盡管經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展和完善,香港住房保障積累了很多成功的經(jīng)驗,其精髓可以歸納為:規劃科學(xué)精妙、法律嚴明、管理精細。在肯定香港體制總體成功的同時(shí),我們也要看到它的不完美之處,香港居民對住房問(wèn)題的怨氣并不少,主要問(wèn)題有: 市場(chǎng)住房方面,人們的不滿(mǎn)主要集中在房?jì)r(jià)太高上。人們抱怨“上車(chē)”不易,加上地產(chǎn)商壟斷程度過(guò)高且常操縱市場(chǎng),銷(xiāo)售中的欺詐現象,人們普遍感覺(jué)香港人都在為地產(chǎn)商打工。 保障住房方面,人們抱怨輪候時(shí)間過(guò)長(cháng),居住面積太小。蝸居使人不能過(guò)上有尊嚴的生活,曾經(jīng)有一個(gè)品學(xué)兼優(yōu)的12歲花季少女,因為住房過(guò)于擁擠,不能實(shí)現有自己?jiǎn)为毞块g的夢(mèng)想而自殺,引起社會(huì )的強烈共鳴。此外,盡管法律嚴明,但因為公屋是一項優(yōu)厚的福利,無(wú)法阻擋揩油的人,公屋住富戶(hù)問(wèn)題也時(shí)常成為人們批評的目標,曾有媒體調查發(fā)現,一些公屋住戶(hù)擁有奔馳奧迪汽車(chē)。 此外,夾心層問(wèn)題成為該體系中的軟肋,一個(gè)月入2萬(wàn)~3萬(wàn)租住市場(chǎng)房的人,其生活質(zhì)量可能僅相當于月入1萬(wàn)的住公屋者。還有,一些低收入階層可能會(huì )因為有政府在住房上保底,進(jìn)而放棄打拼,失去向上一階層流動(dòng)的動(dòng)力。另外,各層次住房的構成比例是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,政府根據不斷變化了的環(huán)境來(lái)調整,但每一次調整都會(huì )引起利益的重新分配,進(jìn)而引起很大爭議。比如說(shuō),1997年香港回歸后,特區政府就希望擴大住房自有率,推出大建居屋的“八萬(wàn)五計劃”,結果加劇了房?jì)r(jià)下跌,到2002年宣布取消,今年10月,在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的情況下,居屋計劃又重新啟動(dòng),但方案的具體內容又引起了很大的爭議。 香港住房體制總體上的成功,到底是哪些因素促成的?它的成功經(jīng)驗可以移植到中國內地嗎?本專(zhuān)欄的下一篇文章,將對此進(jìn)行分析。
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