“以房養老”話(huà)題最近成為熱點(diǎn)，透視出三個(gè)無(wú)奈：一是房地產(chǎn)熱突然間大幅度降溫，有房子的人不知道是該賣(mài)，還是留著(zhù)養老；二是物價(jià)水平仍然高企，投資卻缺少渠道，多年積累的血汗錢(qián)不能保值；三是中國老齡化問(wèn)題越來(lái)越尖銳。
　　于是，一些人提出“倒按揭”的以房養老模式，一些金融機構還搶先試水。我們先來(lái)看一看“倒按揭”以房養老模式是怎么回事。最先實(shí)行住房“養老按揭”的一些金融機構這樣規定：借款人為養老人本人或法定贍養人，必須有兩套住房，養老人本人須年滿(mǎn)55歲，貸款金額根據擔保物價(jià)值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養老金額最多不超過(guò)2萬(wàn)元。貸款期限最長(cháng)不超過(guò)10年，利率按照央行公布的同檔次基準利率或上浮執行。
　　這個(gè)辦法偽在哪？首先，既然有兩套住房為什么要抵押貸款呢?抵押貸款只能按60%計算，而且還只能分月得到貸款，扣除貸款利息后真正得到的養老錢(qián)能不能養老還不知道，為什么不賣(mài)一套房子養老呢？另外，養老貸款只給十年，55歲開(kāi)始辦理住房抵押養老貸款，65歲到期了，以后的幾十年怎么辦？還得再辦貸款或者尋找其他的養老辦法，屆時(shí)房?jì)r(jià)是不是還值那么多錢(qián)？最不靠譜的是房?jì)r(jià)評估與未來(lái)房?jì)r(jià)走勢。國外能夠開(kāi)辦住房養老貸款的國家一般房?jì)r(jià)相對穩定，尤其是住房政策很穩定，CPI也相對穩定。而我國目前正在探索未來(lái)適合中國的住房模式，處于政策不穩定期，也是房?jì)r(jià)不穩定期，加上處于物價(jià)高漲期，相信很少有金融機構敢于跟著(zhù)試水。
　　有評論認為,“倒按揭”住房養老模式?jīng)]有考慮中國的住房最多只有70年產(chǎn)權。其實(shí)，住房產(chǎn)權問(wèn)題倒不大，因為所有人都面臨商品房有限產(chǎn)權問(wèn)題，相信國家到時(shí)候會(huì )有合情合理的解決方案。最大的問(wèn)題有兩個(gè)：一是住房必須折舊。越老的房子越不值錢(qián)，而需要住房養老的恰恰是低收入人群，是只有一套房子的人。房子在貶值，養老貸款很可能越來(lái)越少，因此參加住房貸款養老的人注定是極少數；二是房屋建設規模與人口結構變化趨勢成反比。房子越建越多，商品房已經(jīng)嚴重積壓，還要大建保障房，將形成極大的供過(guò)于求態(tài)勢。人口結構變化趨勢一定是慢慢減少的，尤其是城市。未來(lái)十幾年，由于需求總體下降，大量老人去世后，越來(lái)越多的房子會(huì )流向市場(chǎng)，成為“賤賣(mài)品”，房?jì)r(jià)肯定會(huì )大幅度下跌。房?jì)r(jià)一大跌，相信沒(méi)有金融機構還想辦住房養老貸款。那一點(diǎn)點(diǎn)貸款也無(wú)法養老，更何況未來(lái)的物價(jià)漲幅將使那一點(diǎn)點(diǎn)養老貸款的購買(mǎi)力變得越來(lái)越小　。
　　很顯然，炒作“倒按揭”住房養老模式干擾了我國養老主流模式的探討，干擾了覆蓋面更大、更可持續、更體現國家關(guān)懷的養老制度的建立。當然，“倒按揭”住房養老模式的設計者和炒作者們，也提出了一個(gè)嚴肅的問(wèn)題：靠什么保住勞動(dòng)者的勞動(dòng)力價(jià)值，保住勞動(dòng)者在過(guò)去十幾年創(chuàng )造的財富，花大價(jià)錢(qián)購買(mǎi)的住房能不能保值，都是需要探討的問(wèn)題。未來(lái)住房越來(lái)越多，但高質(zhì)量的住房未必越來(lái)越多，地段好的住房一定是稀缺品。隨著(zhù)生活水平的提高，改善性住房是未來(lái)住房建設的大趨勢。未來(lái)住房的品質(zhì)不僅在住房的大小，更不在毛坯房的造價(jià)，關(guān)鍵還在裝修和擺設。退一步說(shuō)，要真想以房養老，只能考慮投資高品質(zhì)住房。