在開(kāi)發(fā)商中，潘石屹特別“雞賊”，喜歡揣著(zhù)明白裝糊涂，正話(huà)反說(shuō)，反話(huà)正說(shuō)，忽左忽右，甚至有時(shí)候人們都搞不清楚他究竟是什么陣營(yíng)的，又在代表誰(shuí)說(shuō)話(huà)，誰(shuí)都不想得罪的背后其實(shí)是誰(shuí)都不敢得罪，而這正是這些草根房地產(chǎn)商的真實(shí)心理寫(xiě)照，因此，潘的話(huà)有時(shí)候就比較實(shí)在。
　　地產(chǎn)調控以來(lái)，潘的講話(huà)基本上秉承政治上正確的原則，對市場(chǎng)的預測較官方的口徑往往有過(guò)之而無(wú)不及，比如說(shuō)有名的“百日劇變”之類(lèi)，上下皆大歡喜，但是事實(shí)卻并非如此。
　　當然，上一輪并非如此，并不意味著(zhù)本輪也并非如此，現在潘就在預言有人會(huì )倒在這個(gè)冬天的寒風(fēng)中，由于面向開(kāi)發(fā)商的各種融資渠道都被卡死，對許多開(kāi)發(fā)商而言，年底的臨近就是工程款結算日期的臨近，年底就是第一道坎。換句話(huà)講，為農民工討工資或許又會(huì )成為年底的一道風(fēng)景線(xiàn)。
　　國家統計局最新的數字表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生著(zhù)巨大的變化，從環(huán)比數字看，七十個(gè)大中城市中，十月份價(jià)格較九月份下降的有34個(gè)城市，持平的有20個(gè)，雖然和去年同月相比，價(jià)格下降的只有兩個(gè)，但漲幅回落的城市有59個(gè)；二手房的變化更能說(shuō)明情況，七十個(gè)城市中，環(huán)比下降的有38個(gè)，持平的有19個(gè)，與去年同比下降的有13個(gè)城市，漲幅回落的城市有43個(gè)，在水皮的印象中，下降城市接近一半的情況還是第一次見(jiàn)到，不知道這是不是溫總理概念中的合理回歸。
　　現在的問(wèn)題是合理回歸的尺度。
　　銀監會(huì )前主席劉明康一直在強調銀行能夠承受房?jì)r(jià)下跌40%-50%，他是從銀行貸款的安全成本測算的，但是由此引發(fā)的后果他雖然忽略不計，也似乎并不在意覆巢之下沒(méi)有完卵的教訓，個(gè)人房貸或許真沒(méi)問(wèn)題，但是相關(guān)行業(yè)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)惡化而造成的不良資產(chǎn)又該如何核銷(xiāo)呢？無(wú)獨有偶，從2004年至今一直看空中國地產(chǎn)的謝國忠又一次大膽預測中國大多數城市會(huì )出現50%以上的跌幅，并認為開(kāi)發(fā)商的數量從2萬(wàn)家銳減到2000家完全合理，謝的言論被標題黨修飾得觸目驚心，2萬(wàn)家變成了20家，引發(fā)的反彈也非常激烈，因為這種調整幅度顯然超出嚴肅經(jīng)濟學(xué)家的應有的邏輯思維訓練，和信口開(kāi)河的區別不大，遠不如潘所言有人倒在寒風(fēng)中有詩(shī)意，也更貼切。
　　從嚴肅的角度出發(fā)，水皮認為巴曙松的研究值得關(guān)注，這位老兄早在九十月份就發(fā)布了一份報告，指出中國的房地產(chǎn)業(yè)面臨第一次真正意義的大調整，而且此文中針對不同城市的房?jì)r(jià)回落做出不同的預測，從居民可承受能力測算，一線(xiàn)城市有20%-30%的降價(jià)空間，二線(xiàn)則在10%-20%之間，三線(xiàn)基本合理，降價(jià)空間不大。為避免斷章取義，在此引用巴曙松報告全文如下：
　　“2011年以來(lái)，當針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀(guān)緊縮環(huán)境相疊加，當加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，當針對開(kāi)發(fā)商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場(chǎng)化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨中國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步以來(lái)最為嚴厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前正逐步進(jìn)入行業(yè)洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。當前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產(chǎn)企業(yè)基于高盈利預期以及調控會(huì )短期結束的政策預期進(jìn)行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放松時(shí)，這些房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌不可避免。
　　“短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成，中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫存階段：（1）目前的周轉期即從拿地到銷(xiāo)售回款的周期約為40個(gè)月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時(shí)45個(gè)月的周轉期相比已經(jīng)相差無(wú)幾。（2）2012年約計有近800萬(wàn)套保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。 “中國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調整正在發(fā)生，而調整的方式和開(kāi)發(fā)商的應對策略則可能是：（1）降價(jià)，從城市居民收入可承受能力測算，一線(xiàn)城市的平均房?jì)r(jià)降幅應在20%-30%之間，二線(xiàn)城市則在10%-20%之間，三線(xiàn)城市基本合理，降價(jià)空間不大。（2）布局三四線(xiàn)城市。（3）產(chǎn)業(yè)外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢將逆轉。（4）金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的互動(dòng)將可能激發(fā)部分上市企業(yè)退市或私有化傾向。（5）定位高端的開(kāi)發(fā)商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來(lái)實(shí)現價(jià)值的提升。
　　“從這輪調整的宏觀(guān)沖擊看，房地產(chǎn)銷(xiāo)量增速已經(jīng)開(kāi)始明顯下滑、保障房全面開(kāi)工對沖效應減弱之下四季度房地產(chǎn)新開(kāi)工也將出現明顯減速，進(jìn)一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節性因素的影響下，如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長(cháng)，且信貸條件以及限購約束等未能有所松動(dòng)，則2012年二季度房地產(chǎn)投資變成個(gè)位數甚至負增長(cháng)的概率變大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯行業(yè)洗牌的可能性在加大。
　　“盡管市場(chǎng)廣泛預期，房地產(chǎn)投資出現顯著(zhù)回落，進(jìn)而對地方政府土地出讓金收入、經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生明顯沖擊，由此帶來(lái)房地產(chǎn)調控政策如限購令的放松，雖然這種可能性存在，但是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟中的地位趨于弱化，針對房地產(chǎn)的調控政策難以重演2009年的‘旱澇急轉’，即使是政策階段性的局部放松也難以改變行業(yè)調整的總體方向以及分化與整合的行業(yè)洗牌趨勢。
　　“總體上，基于短期內房地產(chǎn)行業(yè)基本面供給相對過(guò)剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續期，或者限購政策的局部放松，然而未來(lái)一年或較長(cháng)時(shí)間內房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結構已經(jīng)發(fā)生重要變化，在一系列約束政策的推動(dòng)下，房地產(chǎn)將從居民財富配置的‘超配資產(chǎn)’變成‘標配資產(chǎn)’，房地產(chǎn)行業(yè)將一改過(guò)去10多年高成長(cháng)的趨勢性增長(cháng)格局，企業(yè)的成長(cháng)將主要來(lái)自于行業(yè)內的分化與整合所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)效率的提高，從依賴(lài)地價(jià)與房?jì)r(jià)的上漲獲得高毛利，轉向依賴(lài)綜合開(kāi)發(fā)能力的提高，完成從地產(chǎn)到房產(chǎn)的轉變，最終成為以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的加工制造業(yè)�！�
　　如果中國房地產(chǎn)業(yè)真的在未來(lái)幾年進(jìn)入真正意義的大調整，會(huì )對經(jīng)濟、政治、社會(huì )各個(gè)層面產(chǎn)生什么樣的影響，中國政府屆時(shí)又該如何有應對的預案，這些都是我們無(wú)法回避的問(wèn)題。