據公開(kāi)數據統計，截至2011年上半年末，上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%。其中上市房企總負債為1.24萬(wàn)億元，較去年年底增加1514億元，資產(chǎn)負債率已達近十年的數值高峰。另?yè)y計，在130余家樣本中有52家上市公司的資產(chǎn)負債率超過(guò)70%。
以商業(yè)銀行貸款評價(jià)標準判斷，在正常情況下，一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)負債率在50%以下才符合信用貸款條件之一，70%以下符合擔保抵押貸款條件之一。高于70%連基本的貸款條件都不符合，也就是說(shuō)對銀行來(lái)說(shuō)屬于高風(fēng)險拒貸企業(yè)。而目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)非正常、風(fēng)險凸顯的特殊時(shí)刻。風(fēng)險點(diǎn)在于，2009至2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的兩年，基于對房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的樂(lè )觀(guān)判斷，開(kāi)發(fā)商斥巨資大舉拿地，推高樓面價(jià)。
然而，嚴厲調控之下市場(chǎng)驟變，需求大肆萎縮，成交量大舉下降。盡管如此，前期開(kāi)發(fā)商一直幻想著(zhù)樓市調控政策會(huì )松動(dòng)甚至再次走回頭路，許多開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)銷(xiāo)售，采取了死頂硬扛做法。更加沒(méi)有想到的是，本次史上最為嚴厲的調控沒(méi)有因為經(jīng)濟回調等因素而有絲毫松動(dòng)跡象。進(jìn)入10月份后，房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，一些城市房?jì)r(jià)已經(jīng)出現較大幅度下降狀況。加之，目前年關(guān)將至，在各種應付賬款的壓迫下，開(kāi)發(fā)商正在面臨空前的現金流窘境。這種現金流吃緊狀況不但使得房企資產(chǎn)負債率越來(lái)越高，而且，即使從現在開(kāi)始開(kāi)發(fā)商一窩蜂降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金，但根據市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，交易量也不可能增大，銷(xiāo)售情況也不會(huì )好到哪里去，回籠資金仍不樂(lè )觀(guān)。同時(shí)，國務(wù)院總理溫家寶明確提出“下調”房?jì)r(jià)。在這種預期下，無(wú)論剛性需求還是其他需求都必將推遲購買(mǎi)。房?jì)r(jià)必將出現一個(gè)深度下跌狀況。這是在房?jì)r(jià)暴漲階段盲目擴張的中國房地產(chǎn)的巨大風(fēng)險。
截至三季度末中國房地產(chǎn)貸款余額10.37萬(wàn)億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3.43萬(wàn)億元，個(gè)人購房貸款余額6.94萬(wàn)億元。筆者認為，個(gè)人購房貸款有房產(chǎn)和個(gè)人家庭收入雙重保證，風(fēng)險不大。風(fēng)險最大的是3.43萬(wàn)億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，再加上10多萬(wàn)億元的地方平臺貸款中的一部分房地產(chǎn)項目貸款。一邊是房?jì)r(jià)下降導致房企資產(chǎn)越來(lái)越縮水，另一邊是房企正常貸款甚至高利貸資金到期，負債越來(lái)越多，負債成本越來(lái)越高，使得資產(chǎn)負債率越來(lái)越高甚至資不抵債。由此引發(fā)的金融風(fēng)險絕不可小視。
對房?jì)r(jià)下行引發(fā)的金融風(fēng)險必須早作準備，及早拿出應對預案。一是中國銀監會(huì )不能僅僅限于房貸風(fēng)險的壓力測試，應在加大對商業(yè)銀行風(fēng)險提示的同時(shí)，盡快摸清130余家房企的貸款資產(chǎn)情況、風(fēng)險程度狀況，拿出針對性強的消除風(fēng)險對策。二是開(kāi)發(fā)商應順應調控大勢，盡快促銷(xiāo)庫存房，越早促銷(xiāo)越主動(dòng)，越早促銷(xiāo)巨額債務(wù)越早化解。三是債權人包括商業(yè)銀行、信托公司等一定要看到房企負債的風(fēng)險所在，上門(mén)督促開(kāi)發(fā)商盡快銷(xiāo)售，回籠資金，歸還貸款。
