當前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現成交量顯著(zhù)下行、市場(chǎng)不斷降溫的狀況，反映出房地產(chǎn)調控政策取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著(zhù)一些問(wèn)題。未來(lái)房地產(chǎn)調控政策需要更加注重市場(chǎng)性工具，避免把短期政策長(cháng)期化。要推動(dòng)體制機制改革，在遏制投機、促進(jìn)房?jì)r(jià)基本穩定的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續發(fā)展。

當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的主要特征

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現高位放緩態(tài)勢

　　在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調控政策作用下，1-10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(cháng)31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個(gè)百分點(diǎn)，較1999-2010年同期均值高4.4個(gè)百分點(diǎn)，總體仍保持較高水平。
　　從月度數據看，前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速相對平穩，6月份出現明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開(kāi)始到10月，連續3個(gè)月保持高位放緩態(tài)勢，10月當月房地產(chǎn)投資同比增長(cháng)24.5%，較7月下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、住房銷(xiāo)售增速逐步減速

　　住房銷(xiāo)售增速對房地產(chǎn)調控政策反映比較敏感，實(shí)施房地產(chǎn)調控政策后，首先在銷(xiāo)售環(huán)節上見(jiàn)到效果。進(jìn)入2011年以來(lái)，住房銷(xiāo)售增速在2010年下半年大幅下降的基礎上略有回升，總體呈現波動(dòng)放緩的態(tài)勢。1-10月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額累計同比增長(cháng)10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個(gè)百分點(diǎn)，雖然略高于上年同期的數據，但與1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　從月度數據看，2011年住房銷(xiāo)售增速經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是年初到4月份，出現大幅下滑，4月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額出現負增長(cháng)，增速分別為-10.1%和-11.8%；第二階段是5月和6月，出現大幅反彈，6月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別達到25.4%和47.5%；第三階段是7月到10月，連續4個(gè)月下滑，10月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額再次出現負增長(cháng)，增速分別為9.8%和11.1%。同時(shí)，二手房交易量持續為負增長(cháng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)交易景氣并未上升。4月以來(lái)，北京、寧波、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現為同比負增長(cháng)；北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時(shí)的水平。

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格放緩跡象初現

　　新建住宅價(jià)格同比、環(huán)比增速持續回落。9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%，漲幅繼續回落。價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，價(jià)格回落的有1個(gè)，同比漲幅超過(guò)5%的城市有17個(gè)；價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有31個(gè)，下降的城市有15個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%。
　　二手住宅價(jià)格同比漲幅下降，環(huán)比實(shí)現負增長(cháng)。9月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比平均上漲2.4%，環(huán)比平均下跌0.07%。9月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè)，持平的城市有2個(gè)，下降的城市有7個(gè)，漲幅超過(guò)5%的城市有10個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有21個(gè)，下降的城市有25個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%。

　　4、土地價(jià)格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷

　　土地價(jià)格增速全面放緩。2011年第三季度，全國主要監測城市綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(cháng)率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn)；同比增長(cháng)率分別為8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)環(huán)比、同比增幅全面回落。12個(gè)重點(diǎn)城市平均樓面地價(jià)10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米。據中國指數研究院的統計數據顯示，今年前三季度，130個(gè)城市住宅類(lèi)土地成交樓面均價(jià)同比下跌11%。
　　土地交易逐步趨冷。從土地供應市場(chǎng)上異常交易地塊的情況來(lái)看，高價(jià)地塊數量明顯減少，溢價(jià)率和競價(jià)輪次相對平穩，市場(chǎng)熱度降溫。12個(gè)重點(diǎn)城市10月份居住用地土地供應804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又擴大趨勢。進(jìn)入10月，隨著(zhù)各地不斷爆出樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預期增加，土地市場(chǎng)進(jìn)一步冷清。上海、廣州、北京等地出現多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況，開(kāi)發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7887億元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個(gè)百分點(diǎn)。在嚴厲的房地產(chǎn)調控政策下，全國土地市場(chǎng)趨冷，可見(jiàn)一斑。

　　5、保障房建設完成預定目標

　　11月2日，國土資源部發(fā)布公告稱(chēng)，截至2011年10月14日，全國31個(gè)�。▍^、市，含兵團、西藏除外）今年落實(shí)中央下達保障性安居工程建設任務(wù)用地42614公頃，用地落實(shí)率超過(guò)100%，已超額完成今年中央下達的保障性安居工程用地落實(shí)任務(wù)。
　　今年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金，各地也通過(guò)建立保障房融資平臺等方式積極籌措資金。11月10日，住房城鄉建設部公布，截至10月底，今年全國城鎮保障性安居工程開(kāi)工已超過(guò)1000萬(wàn)套，實(shí)現了年初計劃的目標任務(wù)。

當前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)調控逐步加碼與房地產(chǎn)價(jià)格尚未實(shí)質(zhì)性下降的矛盾

　　2011年1月26日發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調控“新國八條”，政策延續了2010年以來(lái)持續的“增加供給、抑制投機、加強監管、推進(jìn)保障性住房建設”的調控思路，在調控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價(jià)、限購等手段。至1季度末陸續有40個(gè)大中城市出臺限購令，其中北京、深圳限購政策及執行程度最為嚴厲。然而，截止到9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，只有1個(gè)下降，房地產(chǎn)價(jià)格尚未出現實(shí)質(zhì)性下降。

　　2、一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)穩中趨降與二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲形成鮮明對比

　　目前來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)出現松動(dòng)，部分樓盤(pán)房?jì)r(jià)降幅較大。然而，與此形成對比的是，二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲勢頭迅猛。盡管從城鎮化加速推進(jìn)、大量農村人口入城的角度看，二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)長(cháng)期趨勢，但是如果過(guò)熱的投資性需求充斥樓市，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，勢必會(huì )重蹈一線(xiàn)城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來(lái)的發(fā)展能力。

　　3、限購政策在遏制房地產(chǎn)投機的同時(shí)也對剛性需求形成影響

　　以往出臺的房地產(chǎn)調控政策在抑制投機方面往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質(zhì)上屬于行政手段，而且影響范圍不僅僅是投機需求，對于因勞動(dòng)力轉移形成的剛性需求、因家庭收入增長(cháng)和人口變化形成的改善型需求也產(chǎn)生影響。因而，限購政策對于非投機性需求的影響需要引起關(guān)注，是否需要擇機退出值得探討。

　　4、貨幣政策收緊的滯后效應對住房供給形成抑制作用

　　2010年以來(lái)，貨幣政策采取連續收緊的操作，到2011年，其滯后效應逐步顯現出來(lái)。在貨幣政策收緊的條件下，房地產(chǎn)信貸資金逐步減少，三季度末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.64 萬(wàn)億元，同比增長(cháng)14.9%，比上季末低3.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增速不斷下降，1-10月份，累計同比增長(cháng)20.2%，較上年同期下降11.8個(gè)百分點(diǎn)，其中國內貸款增長(cháng)1%，較同期下降25.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比增長(cháng)30.8%，較同期下降19.9個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中個(gè)人按揭貸款同比增長(cháng)-4.9%，較同期下降20.1個(gè)百分點(diǎn)。

對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾個(gè)基本判斷

　　綜合來(lái)看，中長(cháng)期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持發(fā)展態(tài)勢，但短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續保持降溫態(tài)勢。具體而言，有以下幾方面原因。

　　1、基本面：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，經(jīng)濟增長(cháng)短期內難以實(shí)現“去房地產(chǎn)化”

　　第一，城鎮化背景下住房需求仍然旺盛，短期內住房需求快速增長(cháng)的局面難以扭轉。我國2010年城鎮化率為49.68%，到2030年估計實(shí)現能穩定在70%左右。根據國際經(jīng)驗，一個(gè)國家的城鎮化加快發(fā)展的階段往往伴隨著(zhù)住房建設快速發(fā)展。因此到城鎮化基本穩定之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將保持較快的發(fā)展格局。
　　盡管保障性住房建設在未來(lái)五年將提供3600萬(wàn)套住房，大體解決1億人住房問(wèn)題，然而，保障性住房供給的瞄準對象有限，難以完全滿(mǎn)足廣大人民群眾住房需要，更加無(wú)法滿(mǎn)足由于收入增長(cháng)和家庭人口變化形成的改善性需求。
　　第二，房地產(chǎn)業(yè)仍是支撐投資和經(jīng)濟增長(cháng)的重要產(chǎn)業(yè)，短期內“去房地產(chǎn)化”難以實(shí)現。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的投資、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興技術(shù)沒(méi)有實(shí)現重大突破之前，很難實(shí)現經(jīng)濟增長(cháng)的“去房地產(chǎn)化”，而且現階段我國消費結構正處于由“衣食”向“住行”升級的過(guò)程之中，無(wú)論是供給、還是需求呈現出“房地產(chǎn)化”傾向具有階段性特征。
　　第三，地方政府財力與事權不匹配，以“土地”換“公共基礎設施和民生建設”的發(fā)展模式短期內難以改變。長(cháng)期以來(lái)，地方政府財力與事權不匹配問(wèn)題突出，土地出讓金作為一項政府預算外收入，在支持地方建設方面也發(fā)揮了積極的作用的同時(shí)，這一模式也導致了地方政府對土地收入的過(guò)度依賴(lài)，造成較大風(fēng)險。然而，未來(lái)一個(gè)時(shí)期，地方政府融資渠道仍然有限，包括基礎設施、民生建設等建設任務(wù)越來(lái)越重，因此，地方政府對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度仍不會(huì )降溫。

　　2、政策面：限購令等調控措施效果進(jìn)一步顯現，“需求凍結”的局面轉為“供求雙凍結”的風(fēng)險上升

　　限購令發(fā)揮效力的時(shí)間是，需求凍結后銷(xiāo)售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結”之間。預期效果是，需求下降，但投資仍然較快，供給較充足，減少了信貸資金、減少了預付款，在把自有資金用完之前，開(kāi)發(fā)商勢必要降價(jià)以獲取資金流。一旦資金鏈已斷裂，投資出現大幅下滑，將導致供需雙凍結的局面，一方面導致房?jì)r(jià)上漲，另一方面導致金融風(fēng)險。然而，限購令一旦放開(kāi)，房地產(chǎn)價(jià)格勢必會(huì )大幅回升，正是存在這種擔憂(yōu)，限購令短期內難以退出。

　　3、預期面：居民購房意愿持續下降

　　根據央行城鎮儲戶(hù)調查問(wèn)卷的分析，一季度末，30%的居民對未來(lái)房?jì)r(jià)持上漲預期，比例比上季度低10個(gè)百分點(diǎn)；二季度末，25.9%的居民持房?jì)r(jià)上漲預期，比例進(jìn)一步降低；三季度末，75.6%的居民認為“過(guò)高，難以接受”，較上季提高1.3 個(gè)百分點(diǎn)，為2009 年有調查以來(lái)的最高值。城鎮居民購房意愿持續下降，未來(lái)3個(gè)月意欲購房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進(jìn)一步降至9月下旬的14.2%，創(chuàng )2009年調查以來(lái)的新低。